Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Zadání cvičných znaleckých posudků pro posluchače 16. a starších běhů Cvičný znalecký posudek Posudek je třeba vypracovat na počítači se všemi náležitostmi podle zákona č. 36/1967 Sb. a vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších novel. Není povoleno používat jakýkoliv z existujících programů pro oceňování nemovitostí. Cílem totiž je, aby se posluchači naučili sami zpracovávat znalecké posudky včetně všech detailů. Posudek je volen tak, aby bylo možno textový soubor, resp. alespoň některé jeho části na počítači po úpravách využít i pro některé další posudky (pozor na to, aby úpravy byly provedeny všechny!). Posudek bude mít řádnou úpravu a bude správný jak po stránce odborné (početní), tak i po stránce jazykové (gramatické). Nebudou používány žádné zkratky, které nejsou obecně známé (např.: kce, HSV, CÚ apod.). nám. W. Churchilla 4 224 106 113 http://iom.vse.cz 130 67 Praha 3 iom@vse.cz
Zadání cvičného posudku z předmětu Tržní oceňování nemovitostí II Oceňte činžovní dům v regionu Vašeho bydliště, jehož součástí jsou nebytové prostory, které jsou pronajímány. Veškeré údaje i případné nutné dokumenty si lze vymyslet, jelikož nemusí jít o skutečnou nemovitost. Smyslem cvičného znaleckého posudku je zejména procvičit aplikaci metod při oceňování komerčních a rezidenčních prostor. Ze zmíněných důvodů nelze provést ocenění rodinného domku. Zadání cvičného posudku z předmětu Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů Rodinný dům s příslušenstvím s OP do 1100m 3 Obsahem cvičného znaleckého posudku bude ocenění libovolného existujícího rodinného domu, který splňuje následující podmínky: - dům je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím v celé ploše a s podkrovím, jež nepřesahuje zastavěnou plochu 1. NP, - dům je s přístavbou nebo nástavbou, jež je mladší než původní část, - dům má konstrukci nebo vybavení, neuvedené v příloze č. 6 CV (bude se připočítávat pro K4), - tato konstrukce a ještě část další konstrukce nebo vybavení (dle výběru) mají jiné stáří než zbytek stavby, použije se tedy analytická metoda opotřebení, přitom objemový podíl konstrukce, jejíž část má jiné stáří, bude rozdělen, - některá z konstrukcí je nedokončená, bude se tedy počítat i stupeň dokončení stavby, a je tedy vyloučeno ocenění porovnáním podle 26a, - u domu jsou pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem alespoň dva pozemky označené jako orná půda podle BPEJ (příl. č. 22), podle úprav v příloze č. 23, které jsou mimo území k.ú. - trvalé porosty ovocné a okrasné - a dále následující příslušenství hlavní stavby: samostatná garáž (nebo přistavěná), 2/7
dřevník nebo kůlna do 24m 2 OP, studna kopaná, hloubka přes 10m, oplocení, alespoň dvě venkovní úpravy. Posudek bude cvičně použit pro stav rozestavěné budovy pro dědické řízení s termínem k datu úmrtí v roce 2012, následující datum ocenění dokončené stavby pro její prodej, tedy oba případy pro zdanění u FÚ. Obecně to znamená dvojí ocenění téže nemovitosti, jednou rozestavěné nákladově, potom porovnáním. 3/7
Osnova posudku: Titulní strana: Znalecký posudek Cvičný č. 1-1/12 o ceně nemovitostí rodinného domu č.p.... v obci..., okres..., katastrální území..., s pozemky a příslušenstvím Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Datum místního šetřen: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zvláštní požadavky objednatele: Institut oceňování majetku VŠE v Praze, nám. W. Churchilla 1938/4, 130 67 Praha 3 Zjištění ceny pro převod vlastnictví..., znalec, bytem... dd. mm. rrrr dd. mm. rrrr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb a č. 387/2011 Sb. nejsou 4/7
Struktura dalších částí posudku: A. Nález 1. Podklad pro vypracování posudku 1.1. Zadání posudku 1.2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č... pro k.ú.... ze dne... A. Vlastník B. Dům č.p.... na p.č.... zastavěná plocha... m 2 atd. C:, D:, E: zahrada... m 2 zemědělský pozemek... m 2 1.3. Kopie katastrální mapy, vyhotovená KÚ v... dne... pod č. zak.... 1.4. Projektová dokumentace, vyhotovená v... dne... podnikem... Obsahuje: Dokumentace byla schválena... pod č.j.... 1.5. Kolaudační souhlas nebo rozhodnutí na... vydal... dne... pod č.j...., právní moci nabyl dne..., nebo užívání bylo povoleno dne... 1.6. Výsledky místního šetřeni dne... za účasti... 1.7. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb a č. 387/2011 Sb. 1.8. Literatura:... atd. B. Posudek Seřazení staveb, pozemků a porostů se provede podle jednotlivých paragrafů vyhlášky, v paragrafech podle odstavců resp. podle pořadí v příloze (např. venkovní úpravy, trvalé porosty). U každé stavby se zjistí její charakter, odůvodňující ocenění podle příslušného paragrafu. I. Rozestavěná verze nemovitosti 1. Rodinný dům ( 5 CV) 1.1 Popis Provede se podrobný stavebně technický popis nejprve objektu jako celku (jedná se o dům s jedním nadzemním a jedním podzemním podlažím, řadový, se sedlovou střechou s podkrovím ) a potom jednotlivých podlaží, systematicky (např. od podzemního podlaží postupně nahoru až na půdu). U každého podlaží se popíše dispozice včetně výčtu místností. 1.2 Výměry pro ocenění Uvedou se přehledné nutné rozměry a z nich vypočtené výměry, vše s přesností na dvě desetinná místa. 1.3 Zjištění charakteru objektu 5/7
Z výše vypočtených hodnot se zjistí, zda se jedná o rodinný dům podle ustanovení 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území a dále se zjistí, že RD je rozestavěný, a proto ač jeho OP je do 1100m 3, ocenění se provede nákladově. 1.4 Koeficienty Provede se zjištění všech koeficientů, nutných pro výpočet ceny (K- podkroví, K4, K5, Ki, Kp), včetně podrobného odvození, zdůvodnění a eventuelně výpočtu. 1.5 Stáří a opotřebení Uvést stáří původní části a přístavby resp. nástavby, s doklady, z nichž bylo zjištěno. Dále provést výpočet opotřebení analytickou metodou. 1.6 Výpočet ceny a) zjištění ZC (z přílohy č. 6, úprava K podkroví) b) zjištěni ZCU (s Kp) c) výpočet ceny cena výchozí s Kp, odpočet opotřebení cena s Kp 2. Vedlejší stavby ( 7) 3. Rozestavěná garáž ( 8) - (příslušenství) 4. Studna ( 9) (Pozor na způsob hloubení, průměr, příslušenství a použitelnost) 5. Venkovní úpravy ( 10) zjednodušená metoda podle odst. 2 Každá úprava se popíše samostatně, i když se cena stanoví z ceny hlavní stavby, nutné prokázat přiměřenost ceny zjednodušeným způsobem. 6. Pozemky ( 27 a 28) Pro cvičný posudek se uvažuje, že není platná cenová mapa Přehled pozemků podle výpisu z KN Zdůvodnění použitých paragrafů a jednotlivých odst.: Stavební pozemky: ocení se podle 28 Obec, počet obyvatel Základní sazba: Srážka a přirážka podle přílohy č. 21, tab. 1: Důvod.,. srážka.. % 6/7
7. Porosty ( 41 a 42) Jsou-li splněny podmínky pro použití 42 CV nutno povinně respektovat zjednodušení a cenu stanovit na pokryvnou plochu porostů, které v tom případě postačí vyjmenovat. II. Dokončená stavba RD se stejným příslušenstvím a pozemky Ocenění RD se provede podle 26a) CV, přičemž všechna data, výměry a popisy z předchozího ocenění jsou závazná pro ocenění dokončené stavby RD. Formální uspořádání této části posudku se podřídí postupu naznačeném v 26a) CV a jejích příloh. Ocenění pozemků se neopakuje a k ceně staveb se přičte včetně cen porostů. Závěrem uveďte novou rekapitulaci ocenění. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v.. (ministrem spravedlnosti) pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1-1/12 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. jméno Přílohy (povinné): 1. Kopie výpisu z KN (může být i fiktivní, s plným obsahem) 2. Kopie snímku katastrální mapy (dtto) 3. Plán příslušné části města s vyznačením polohy nemovitosti 4. Fotodokumentace hlavních staveb, zhotovená dle zásad soudně inženýrské fotografie nebo alespoň schémata půdorysů podlaží hlavních staveb 7/7