ZNALECKÝ POSUDEK č. 3239/2012 O ceně nemovitosti - pozemku parc. č. 7 v kat. úz. Opatovec, obec Opatovec, okres Svitavy, ve vlastnictví Jaroslava Bílka. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20 41201 Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 19942/11-14 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 7.2.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Praze dne 15.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 7 v kat. úz. Opatovec, obec Opatovec, okres Svitavy, zapsáno na LV č.367. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. 7 Adresa nemovitosti: Opatovec 568 02 Opatovec Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Opatovec Katastrální území: Opatovec Počet obyvatel: 650 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.2.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.2.2012, LV č. 367, kat. úz. Opatovec, Katastrální úřad pro Padubický kraj, KP Svitavy - kopie mapy katastrální ze dne 6.2.2012, mapový list č. XXIII-19-13, měřítko 1:2880, kat. úz. Opatovec - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 19942/11-14 ze dne 4.11.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 19942/11-40 ze dne 2.2.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté Obecním úřadem Oatovec - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Jaroslav Bílek, Jiráskova 498, 51724 Borohrádek, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Vesnice Opatovec se nachází na území okresu Svitavy a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Svitavy. Obec Opatovec se rozkládá asi 6 km severně od Svitav. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 640 obyvatel. V obci je základní škola nižšího stupně a škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici - 2 -
sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Opatov a Svitavy-Lačnov. Oceňovaný pozemek parc. č. 7 se nachází v centru obce Opatovec, kat. úz. Opatovec, okres Svitavy. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru a je přístupný přes obecní komunikaci. Na pozemku se nachází studna s ručním čerpadlem, pilířek elektro a přípojka plynu. Vodovod je od parcely vzdálen cca 40 m. Kanalizace v obci není. Přes pozemek vede nízké napětí. Na pozemku se nachází dřevěná buňka (4x2m) a náletové dřeviny. Pozemek těsně sousedí s Mikulečským potokem a dle sdělení byl v roce 1997 zcela zatopen. Pozemek je v Územním plánu veden jako sídelní zeleně, nelze jej tedy zastavět. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 1.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 7 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena celkem: = 23 234,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8610 Plná cena: = 39 499,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 14 812,44 Kč Studna - zjištěná cena = 24 687,39 Kč 1.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel Výměra: 0,56*0,32*1,36 = 0,24 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,24 m 3 * 2 810,- Kč / m 3 = 674,40 Kč - 4 -
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2410 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8610 Plná cena: = 1 106,07 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,000 % - 553,03 Kč Pilíř zděný z obyčejných cihel - zjištěná cena = 553,03Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 7 Ocenění: Jiný pozemek: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 7,32 0,25 60 % 1,000 2,928 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 zahrada 7 1 166,00 2,928 3 414,05 Jiný pozemek - celkem 3 414,05 Pozemek parc. č. 7 - zjištěná cena = 3 414,05 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [roků] Výměra [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] Listnaté stromy I (bříza) 10 4,00 ks 3 010,- - 20 % 2 408,- 9 632,- Součet: 9 632,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 0,850 Koeficient prodejnosti K P * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny = 6 140,40 Kč Porosty - zjištěná cena = 6 140,40Kč - 5 -
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 7 Popis porovnávaných pozemků: 1) Nabízíme ke koupi pozemek v zahrádkářské kolonii u větrolamu ve Svitavách -Lánech.Jedná se o pozemek 1585/1-vedený jako orná půda v kat.území SY-40 Lánů, LV -3351. 2) Nabízíme k prodeji stavební parcelu v Opatovci u Svitav. Parcela s výhledem do lesa se nachází na okraji klidné obce v blízkosti okresního města. Na parcelu svítí slunce v průběhu dne ze všech světových stran. Velmi příjemné, romantické a klidné prostředí. Občanská vybavenost: škola, školka, pohostinství, obchod, autobus, vlak. Výměra parcely činí 1.011 m2 s možností dokoupení dalších 200 m2 za přijatelnou cenu od obce. Vznikla by tím parcela o výměře přibližně 1300 m2, umožňující rozdělení parcely na dva samostatné stavební pozemky. Parcela má obdélníkový tvar a nachází se ve velmi mírném svahu. Kanalizace není v obci zavedena, v blízkosti pozemku se nachází obecní vodovod a přípojky elektrické energie. Plynofikace se nachází nedaleko od pozemku. 1011 m2 škola, školka, pohostinství, obchod, autobus, vlak 3) Prodej pozemkových parcel - zahrad, možnost výstavby rekreačního domku k celoročnímu užívání o půdorysu 60m2. K parcelám se buduje přípojka el.energie, možnost zbudování studny, domácí čistírny odp.vod.parcely se nacházejí na okraji města Svitavy se samostatně zbudovanou komunikací, v lokalitě mezi Horním a Dolním rybníkem. Zahrady jsou o rozloze cca 367 m2. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1) Pozemek, Svitavy 79 000,- 988 79,96 0,30 1,10 23,99 2) Pozemek, Opatovec 303 000,- 1011 299,70 0,30 1,50 89,91 3) Pozemek, Svitavy 170 000,- 367 463,22 0,10 1,50 46,32 230,74 / 4,100 Průměrná jednotková cena: 56,28 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 23,99 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 89,91 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 7 1166 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1166 m 2 1 166,00 m 2 á 56,28 Kč/m 2 = 65 622,48 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 65 622,48 Kč Pozemek parc. č. 7 - výsledná cena = 65 622,48 Kč - 6 -
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 7 = 65 620,- Kč Cena pozemků činí celkem C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 65 620,- Kč 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 24 687,40 Kč 1.2. Pilíř zděný z obyčejných cihel 553,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 25 240,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 7 3 414,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 3 414,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 6 140,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 6 140,40 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem 34 794,90 Kč 34 790,- Kč 34 790,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 65 620,- Kč 65 620,- Kč - 7 -
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: porovnatelné pozemky se na realitním trhu v dané lokalitě a okolí vyskytují zřídka b) parametry povyšující cenu: centrum obce, IS na pozemku c) parametry ponižující cenu: nestavební pozemek, sousedí s Mikulečským potokem (v roce 1997 zaplaven) Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu pozemku ve výši 65.620,- Kč. Obvyklá cena: 65 620,- Kč slovy: šedesát pět tisíc šest set dvacet Kč V Praze dne 15.2.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3239/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 8 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 67/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. - 9 -