ZNALECKÝ POSUDEK č. 598/10/2016 O ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 17 pro katastrální území Svojek, obec Svojek, okres Semily a o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 101 pro katastrální území Svojek, obec Svojek, okres Semily. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 22 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 3.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Svojek 507 91 Svojek Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Svojek Katastrální území: Svojek Počet obyvatel: 173 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 108,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 a č.101 ze dne 2. 12. 2015 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server www.sreality.cz - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 16. 2. 2016 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 17 1/6 Fejfar Lubomír, Košťálov 186, 512 02 Košťálov 1/6 Fejfar Miroslav, Svojek 14, 507 91 Svojek 1/2 Jakšl Tomáš, Na Široké 2382/29, 702 00 Ostrava 1/6 Válková Lenka, Bělá 112, 514 01 Bělá LV 101 1/24 Fejfar Lubomír, Košťálov 186, 512 02 Košťálov 1/24 Fejfar Miroslav, Svojek 14, 507 91 Svojek 1/8 Jakšl Tomáš, Na Široké 2382/29, 702 00 Ostrava - 2 -
3/4 Konopáč Josef, Na Olešce 434, 513 01 Semily 1/24 Válková Lenka, Bělá 112, 514 01 Bělá 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor zemědělských pozemků, pozemků ostatní plocha (způsob využití - neplodná půda a ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Přístup na pozemek je vlevo z asfaltové komunikace navazující na výše uvedené silnici procházející obcí. Obec Svojek leží 7 km severozápadně od Nové Paky vlevo od silnice Bělá - Jilemnice. V obci je pouze základní občanská vybavenost. Veškeré kulturní, sportovní a společenské dění včetně pracovních příležitostí je směřováno do okolních měst (Nová Paka, Semily, Jilemnice, Vrchlabí). Správní centrum Semily je vzdáleno 10 km SZ a je běžně dostupné hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 17 1.2. Pozemky LV 101 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 17 Jedná se o soubor zemědělských pozemků (orná půda a trvalý travní porost), pozemků ostatní plocha (způsob využití - neplodná půda a ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Soubor pozemků je umístěn v místní části Na vzdolině v kopcovitém terénu. Přístup na pozemek je z nezpevněné polní komunikace umístěné na hřbetnici a vedoucí ze severní části obce. Další přístup na pozemek je v JZ části vlevo z asfaltové komunikace navazující na silnici procházející obcí přes pozemek p.č.702/12 (LV 101 spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 vlastníka oceňované nemovité věci). Pozemky tvoří jednotný celek souboru osmi pozemků protáhlého tvaru o rozloze cca 600m x 50m. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace Upr. cena [Kč/m 2 ] - 4 -
4 odst. 3 108,- 0,240 1,000 25,92 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 600/16 277,00 30,00 8 310,- Ostatní stavební pozemek - celkem 277,00 m 2 8 310,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 639/5 73054 5 826,00 2,56 2,56 14 914,56 orná půda 643/1 72814 3 163,00 3,38 3,38 10 690,94 orná půda 643/1 72841 464,00 4,90 4,90 2 273,60 orná půda 643/1 73041 19 748,00 4,83 4,83 95 382,84 orná půda 643/1 73716 3 602,00 1,35 1,35 4 862,70 trvalý travní 643/2 73041 2 212,00 4,83 4,83 10 683,96 porost trvalý travní 643/3 73054 1 519,00 2,56 2,56 3 888,64 porost trvalý travní porost 643/3 73716 1 725,00 1,35 1,35 2 328,75 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 38 259,00 m 2 145 025,99 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,27 0,25 1,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 634/2 318,00 1,07 340,26 9 odst. 5 ostatní plocha 638 100,00 1,07 107,- 9 odst. 5 ostatní plocha 639/4 1 522,00 1,07 1 628,54 Jiné pozemky - celkem 1 940,00 m 2 2 075,80 Pozemky LV 17 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 155 411,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky LV 17 - zjištěná cena = 77 705,89 Kč 1.2. Pozemky LV 101 Jedná se o soubor zemědělských pozemků (orná půda a trvalý travní porost), pozemků ostatní plocha (způsob využití - ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Soubor pozemků je umístěn v místní části Na - 5 -
vzdolině v kopcovitém terénu. Přístup na pozemek je z nezpevněné polní komunikace umístěné na hřbetnici a vedoucí ze severní části obce. Další přístup na pozemek je v JZ části vlevo z asfaltové komunikace navazující na silnici procházející obcí. Pozemky tvoří jednotný celek souboru sedmi pozemků protáhlého tvaru o celkové délce cca 1100m a o šířce cca 5m. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 108,- 0,240 1,000 25,92 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 600/17 14,00 30,00 420,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 1009/1 87,00 30,00 2 610,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 1009/2 208,00 30,00 6 240,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 1010 414,00 30,00 12 420,- Ostatní stavební pozemky - celkem 723,00 m 2 21 690,- 4 i = 1 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] - 6 -
orná půda 639/1 73054 344,00 2,56 2,56 880,64 orná půda 639/1 74068 203,00 1,24 1,24 251,72 orná půda 639/1 76811 31,00 1,33 1,33 41,23 trvalý travní 702/7 73054 374,00 2,56 2,56 957,44 porost trvalý travní 702/7 74068 105,00 1,24 1,24 130,20 porost orná půda 702/12 72814 144,00 3,38 3,38 486,72 orná půda 702/12 72841 82,00 4,90 4,90 401,80 orná půda 702/12 73041 1 270,00 4,83 4,83 6 134,10 orná půda 702/12 73716 184,00 1,35 1,35 248,40 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 737,00 m 2 9 532,25 Pozemky LV 101 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 31 222,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky LV 101 - zjištěná cena = 3 902,78 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Jedná se o porost na pozemku p.č.639/4, vzniklý převážně spontánně náletem. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] 20 roků 10,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 60 % 4 032,- 40 320,- Součet: 40 320,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 4 838,40 Kč Porosty - celkem: 4 838,40 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 838,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena = 2 419,20 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 17 77 705,90 Kč 1.2. Pozemky LV 101 3 902,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 81 608,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 419,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 419,20 Kč Celkem 84 027,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 84 027,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 17 77 705,90 Kč 1.2. Pozemky LV 101 3 902,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 81 608,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 419,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 419,20 Kč Celkem 84 027,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 84 027,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 84 030,- Kč slovy: Osmdesátčtyřitisíctřicet Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. - 8 -
Velikost pozemku 16389 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 22,-Kč/m 2. 2. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku 18484 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 23,-Kč/m 2. 3. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku 26888 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 23,-Kč/m 2. 4. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 3 km SZ se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku 1782 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu - menší velikost Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 17,-Kč/m 2. 5. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 2 km Z se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor zemědělských pozemků. Pozemky jsou umístěny ve třech lokalitách. Velikost pozemku 40077 m 2. + lepší dispozice, srovnatelné umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 18,-Kč/m 2. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: umístění v rámci obce, pozemky ve funkčním celku Záporné stránky nemovité věci: spoluvlastnický podíl Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.17 a č.101 ze dne 2.12.2015 pro katastrální území Svojek. - 9 -
Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci v přepočtu za 1m 2 ve výši 4,10,-Kč/m 2 (tj. 85 000,- Kč). Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.17 a č.101. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši 85 000,- Kč. V Bohuslavicích 3.3.2016 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 598/10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 a č.101 ze dne 2. 12. 2015 6 Snímek katastrální mapy 4 Fotodokumentace 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -