1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.870 82/18 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 49, souvisejících venkovních úprav a pozemk p.. 177 a 178 situovaných v katastrálním území Radostice u Brna (738310), obci Radostice (583740), okrese Brno venkov (CZ 0643), kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 91 Vlastnické právo: Czanadi Helena, Pod Sirotkem 49 664 46 Radostice Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 22/18 87 ze dne 1.8.2018 el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí ve vlastnictví p. Heleny Czanadi s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (AGRO LEASING J. Hradec s.r.o.) Posudek vyhotovil: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 16 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou 28.11.2018
2 1.00.ÚVOD 1.01. edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 49, souvisejících venkovních úprav a pozemk p.. 177 a 178 situovaných v katastrálním území Radostice u Brna, obci Radostice, okrese Brno venkov, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 91. 1.02. Vlastnické právo: Czanadi Helena, Pod Sirotkem 49 664 46 Radostice 1.03. Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 22/18 87 ze dne 1.8.2018 1.04. el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí ve vlastnictví p. Heleny Czanadi s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (AGRO LEASING J. Hradec s.r.o.) 1.05. Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 22/18 87 ze dne 1.8.2018 vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 91, k.ú. Radostice u Brna - osobní venkovní prohlídka celé nemovitosti ze dne 27.11.2018 s po ízením fotodokumentace s optickým zam ením nemovitostí - využití kopie katastrální mapy Radostice u Brna (M 1:500) - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/213 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od 1.1.2018 dále jen Vyhláška 1.06. Ocen ní se provádí ke dni 28.11.2018.
3 2.00. NÁLEZ Stavba rodinného adového zd ného domu.p. 49 se nalézá na parcele p.. 177 v ulici Pod Sirotkem v obci Radostice, nedaleko centra obce. P dorysný tvar rod. domu je ve tvaru L s tím, že elní uli ní ást je kryta sedlovým krovem se dv ma viký i a v dvorní ásti dopln ný st ešním oknem. Ve dvorní ásti na elní stranu domu navazuje po levé stran p i pohledu od komunikace též p l sedlový krov bezprost edn navazující na sousední zd nou štítovou ze a prostor uvnit je též prosv tlen dv ma st ešními okny. m na zvýšeném základ je p ízemní s využitým podkrovím. P edzahrádka sm rem k p ilehlé komunikaci je nedokon ena (viz. foto). Parcela p.. 178 tvo í dvorní prostor oboustrann krytý sousední zástavbou a v elní stran též zd ným plotem a p íst eškem umož ujícím a zajiš ujícím intimitu vnit ního prostoru vybaveného n kterými architektonickými prvky (bazén 6x3) pohledov od sousední nemovitosti p.. 1730. Oce ovaný rodinný d m.p. 49 je napojen na veškeré inženýrské sít existující v obci tj. elektro, voda, plyn a kanalizace. Parkování umož uje pouze krajnice živi né komunikace Pod Sirotkem. Omezení vlastnického práva: Ve výpisu z K.N. L.V. 91 je vyzna eno vlastnické právo pro p. Helenu Czanadi bytem Pod Sirotkem 49, 664 46 Radostice. Vystaven je exeku ní p íkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých v cí v. zahájení exekuce proti povinné p. H. Czanadi. Oprávn ný je AGRO LEASING J. Hradec s.r.o., Sládkova 309, 377 01 Jind ich v Hradec. Dále je uvedeno zástavní právo smluvní. Nabývací tituly: smlouva kupní ze dne 14.01.2003 s právními ú inky vkladu práva ke dni 15.01.2003 pro Czanadi Helenu, Pod Sirotkem 49, 664 46 Radostice Zp sob ochrany nemovitostí: nejsou evidovány žádné zp soby ochrany Obec Radostice leží v údolí ky Bobravy 20 km jihozápadn od Brna a v nadmo ské výšce od 283 do 360 m. P ístup do Radostic je po silnici St elice Prštice, p ípadn po železnici Brno Znojmo. V obci funguje základní škola 1-5 a školka mate ská. Zubní a prakti tí léka i ordinují ve St elicích. Více jak 25 let slouží kanalizace s istírnou odpadních vod, jejíž technologie byla v roce 2000 zmodernizována, dále vodovod, rozvod zemního plynu, posílený rozvod elekt iny, rozvod kabelové televize a telefonu. TJ Sokol Radostice vybudovala krásné fotbalové h išt, ZO SCH neustále zdokonaluje svou klubovnu a výstavní prostory. V sou asnosti v obci trvale žije 772 obyvatel.
4 3.00. POSUDEK 3.10. Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
5 3.10.2. metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít. 3.10.3. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací (porovnávací).
6 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) 3.10.1.1. Ocen ní pozemku Ocen ní pozemek p.. 177 o vým e 153 m 2 je vedený v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku se nalézá oce ovaný adový rodinný d m.p. 49 v etn nedokon ené p edzahrádky a ásti atria. Pozemek lze napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, vodo, kanalizace a plynu. Pozemek p.. 178 o vým e 118 m 2 je vedený v druhu pozemku zahrada. Tento pozemek je obestav n zd ným plotem a okolní zástavbou. Na této parcele se nalézají prvky zahradní architektury. Dle údaj získaných z informa ního systému SCOM, který uvádí zjišt né zpr rované ceny za m 2 stavebních pozemku v. p ilehlé zahrady se rozp tí cen tohoto typu pozemk v obci Radostice pohybuje 350 500,- K /m 2. Tento údaj byl potvrzen i p i osobní prohlídce parcel v obci. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu pozemk, jejich velikosti, situování v centru obce p i živi né obecní komunikaci a jejich spole né p ístupnosti stanovuji jejich tržní cenu na ástku 450,- K /m 2. Ocen ní pozemk : parcela p.. 177 zastav ná plocha a nádvo í 153 m 2 parcela p.. 178 zahrada 118 m 2 271 m 2 x 450,- K /m 2 = 121.950,- K
7 3.10.1.2. Ocen ní staveb a) Rodinný d m.p. 49 Jedná se o zd ný cihelný objekt, který se nalézá v nejstarší ásti obce a je obklopen dalšími adovými a samostatnými rodinnými domy. Tento objekt je adovým objektem situovaný mezi dalšími dv ma domy a je ve vlastnictví p. Heleny Czanadi od roku 2003. D m je nov zateplen v etn vyhotovení atraktivní barvy fasády ( ervenofialová). Ve fasád i ve dvou viký ích jsou osazena bílá plastová okna a vstup zajiš ují též plastová vchodová vrata. D m je nov zast ešen sedlovou a polosedlovou st echou s taškovou krytinou. Kompletní jsou provedeny veškeré klempí ské konstrukce v rozsahu podokapní žlaby, okapové svody, parapety, oplechování t í st ešních oken a vyplechování úžlabí. Rodinný d m využívá plynové p ípojky a bytových rozvod. V dom je zajišt n rozvod studené a teplé vody. D m je elektrifikovaný bez hromosvodu. m na zvýšeném základu je p ízemní, v etn využitého podkroví v uli ní ásti kompletn situovaného v sedlovém zast ešení a v dvorní ásti v p lsedlovém krytém podkroví a ohra ující sousední zd nou st nou. Nedokon ena je p edzahrádka, v etn obložení soklu domu. Vstup do domu je umožn n p ímo z ulice Pod Sirotkem. Rodinný d m je napojen na všechny inženýrské sít obce. V dom není umožn no garážování osobního auta. Parkování je umožn no na krajnici ulice Pod Sirotkem. Zastav ná plocha: (6,85 x 7,25) + (2,90 x 4,10) = 49,66 + 11,89 = 61,55 m 2 Obestav ný prostor: I.N.P. 6,85 x 7,25 x (2,50 + 0,25 + 0,10) = 141,54 m 3 4,10 x 2,90 x (2,50 + 0,25 + 0,10) = 33,89 m 3 Zast. I 6,85 x 7,25 x 0,60 = 29,80 m 3 6,85 x 7,25 x 2,05 x 0,5 = 50,90 m 3 Viký e 1,00 x 3,10 x 1,80 x 2,0 = 11,16 m 3 Zast. II 4,10 x 2,90 x 3,10 x 0,50 = 18,43 m 3 celkem O.P. 285,72 m 3 Jednotková cena (RTS): 4.500,- K /m 3 Reproduk ní cena: 285,72 m 3 x 4.500,- K /m 3 = 1.285.740,- K Koeficient technického stavu: 0,950 Koeficient vybavenosti domu: 0,950 Koeficient dokon enosti: 0,970 Stá í rodinného domu: 2018 2003 = 15 rok (využívám as realizovaných rekonstrukcí a dostaveb)
8 Opot ebení: 15 rok x 1 % = 0,15; zbývá 0,850 Ocen ní rodinného domu.p.49: 1.285.740,- K x 0,950 x 0,950 x 0,970 x 0,850 = 956.734,- K zaokr. b) Vedlejší stavby situované na p.. 177 a 178 I 6,85 x 2,85 x 2,10 = 41,00 m 3 II 7,45 x 3,40 x 2,10 = 53,19 m 3 celkem 94,19 m 3 94,19 m 3 x 2.000,- K /m 3 = 188.380,- K c) Bazén (odborný odhad) 180.000,- K d) Venkovní úpravy ípojky inž. sítí, zpevn né plochy, zd né oplocení (956.734,- K + 188.380,- K + 180.000,- K ) x 0,035 = 46.379,- K zaokr. Cena celé nemovitosti zjišt na nákladovou metodou celkem: 121.950,- K + 956.734,- K + 188.380,- K + 180.000,- K + 46.379,- K = = 1.493.443,- K
9 3.10.3. Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozem ek (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) - m je cihelný, adový -I.S. elektro, plyn, voda, vlastní studna, septik, kanalizace v obci Ú.T. s kotle m 1. Realitní kancelá Maklé i Brno Vlasatice okres Brnovenkov 4+kk ne 140 1.137 v roce 2019 -na pozemku i hospodá ské budovy na T.P. asi 1950 ur ený k 1.900.000,- -v obci MŠ, ZŠ, pošta, léka rekonstr ukci -okraj obce, íjezd po živi né komunikaci - adový, zd ný, smíšený rod. 2. Realitní kancelá REN Brno Velatice okres Brnovenkov 2+1 ne 184 (85) 642 m, nepodsklepený, ízemní -klidná ást obce, slepá ulice -ob anská vybavenost Kamna WAW + plynov ý kotel 1938 Velmi dobrý 2.600.000,-
10 kompl. -ve dvo e dílna a sklep -topení kamny WAW -na pozemku vlastní zdroj vody - adový, zd ný, smíšený R.D. -d m je áste podsklepený 3. Realitní kancelá Prosperity Maršov okr. Brno venkov 3+kk ne 118 222 -situovaný v centru obce a je áste za ízený -p íprava pro vestavbu obyt. podkroví -oh ev vody el. bojler -plyn v dom Elektro + krbový zdroj tepla na T.P. 2006 rek. Dobrý stav komplet ní rekonstr. 2.150.000,- není, p ípojka ano -voda obecní, odpad do kanalizace - adový, zd ný, smíšené, 4. Realitní kancelá GAUTE Brno ást erné Pole Veverská Bitýška okr. Brnovenkov 2+1 ne 140 (82) 196 ízemní -vjezd do dvora -p ízemí koupelna, pokoj -centrum obce -I.S. dálkový vodovod, obecní Lokální topení na T.P. 1950 ed rekonstr ukcí 1.990.000,-
11 kanalizace, plyn, elekt ina -zast ešená ást dvora s udírnou a dílnou
12 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada, garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ova né nemovito sti Technický stav K 6 Ostatní technické záležitosti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K 7 1. 1,000 0,990 1,020 (849) 0,990 1,000 0,990 1,000 0,990 2. 1,000 1,000 1,000 (722) 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 3. 1,000 0,990 1,000 (506) 1,000 1,000 1,010 1,000 1,000 4. 1,000 1,020 1,000 (3.157) 0,970 1,000 0,990 1,000 0,980 (772)
13 REKAPITULACE (3.10.3.) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) Reduk ní zdroj informace (internetová cena koeficient informace) (K ) K adový rodinný d m 4+kk 1. Vlasatice, 1.900.000,- 0,990 0,95 1.786.950,- okr. Brno-venkov adový rodinný d m 2+1 2. Velatice, 2.600.000,- 1,000 0,95 2.470.000,- okr. Brno-venkov adový rodinný m 3+kk 3. Maršov, okr. Brno-venkov 2.150.000,- 1,000 0,95 2.042.500,- adový rodinný d m 2+1 4. Veverská Bitýška 1.990.000,- 0,980 0,95 1.852.690,- okr. Brno-venkov Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) maximum (K ) minimum (K ) 2.038.035,-K 2.470.000,-K 1.786.950,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitosti: 2.038.035,- K (0,15 x 683.050,- K ) = 1.935.578,- K
14 Kladné stránky oce ované nemovitosti: - situování v blízkosti centra obce - možnost napojení R.D. na veškeré inž. sít obce - provedená rekonstrukce a dostavba objektu - íjezd po zpevn né živi né obecní komunikaci Záporné stránky oce ované nemovitosti: - situování v omezeném prostoru adové výstavby - nedokon ení výstavby R.D. - bez garáže v dom
15 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 49, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav a pozemk p.. 177 a 178 situovaných v katastrálním území Radostice u Brna, obci Radostice, okrese Brno-venkov, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 91 3.10.1. Metoda nákladová 1.493.443,- K (v cná) 3.10.2. Metoda výnosová nevyužívá se 3.10.3. Metoda srovnávací 1.935.578,- K (porovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem 1.750.000,- K slovy: jeden milion sedmset padesát tisíc korun eských
16 Platnost zjišt né tržní ceny: do 30.6.2019 ílohy: -usnesení.j. 050 EX 22/18-87 ze dne 1.8.2018 -fotodokumentace -porovnávací objekty (internetový výb r) -výpis z K.N. L.V. 91