ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0792-228/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Libušín, k.ú. Libušín Adresa nemovité věci: Důl Jan 47, 273 06 Libušín Vlastníci stavby: Konvalinková Renata, Důl Jan 47, 273 06 Libušín, podíl: 1/2 Kvítek Jakub, Důl Jan 47, 273 06 Libušín, podíl: 1/2 Vlastníci pozemku: Konvalinková Renata, Důl Jan 47, 273 06 Libušín, podíl: 1/2 Kvítek Jakub, Důl Jan 47, 273 06 Libušín, podíl: 1/2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 3625/13 OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 3.3.2014 Stav ke dni : 3.3.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 6 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 25.11.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. 561 o výměře 225 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Libušín č.p. 47 - rodinný dům, na pozemku parc.č. 561, v katastrálním území Libušín, obec Libušín, okres Kladno. Součástí pozemku parc.č. 561 je shora uvedená stavba rodinného domu, přípojky inženýrských sítí, jímka, zděný plot, plot z drátěného pletiva v ocelovém rámu, ocelová vrata s dřevěnou výplní, plechová vrátka a drobné zpevněné plochy z monolitického betonu. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 3625/13-39 ze dne 24.1.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 834 ze dne 10.12.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 10.12.2013. Dne 3.3.2014 bylo za účasti zástupce soudního exekutora provedeno ohledání oceňovaných nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace. Povinní se však k ohledání nedostavili, a proto nebylo možné provést ohledání interiéru stavby. Místopis Oceňovaný objekt je situován v severní části zastavěného území města Libušín, ve smíšené zástavbě starších rodinných a bytových domů, na rohové jihovýchodním směrem mírně sklonité parcele, v ulici Důl Jan, ve vzdálenosti cca 500 m severovýchodně od centra města. Město Libušín je obcí o cca 3.000 obyvatelích ležící v centrální části okresu Kladno, ve vzdálenosti cca 5 km severozápadně od centra Kladna, při silnici ve směru na Smečno. Po uzavření všech místních dolů se z města stává lokalita bez negativních vlivů na životní prostředí vhodná k bydlení a rekreaci. Ve městě se nachází téměř kompletní občanská vybavenost jako je základní škola, mateřská škola, pošta, zdravotnické středisko, sportoviště a základní síť obchodů a služeb, v obci je vybudován veřejný vodovod, veřejná kanalizace i veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno příměstskými autobusovými spoji. Město je velmi dobře dosažitelné z Prahy po rychlostních komunikacích R6 a R7. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o starší koncový řadový rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, zastřešený sedlovou střechou. Objekt je situovaný na menším jihovýchodním směrem mírně sklonitém pozemku, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Vzhledem k tomu, že nabyla umožněna prohlídka vnitřních prostor objektu, nelze popsat stavební uspořádání interiéru stavby ani stav vnitřních prostor objektu. Dle velikosti a typu stavby lze však předpokládat, že se jedná o podsklepenou stavbu, kde jsou v přízemí umístěny 2-3 menší obytné místnosti s příslušenstvím a verandou, podkroví patrně dosud není účelově upraveno k bydlení. Základy domu jsou původní patrně kamenné, obvodové stěny cihelné tl. 45 cm, podezdívka kamenná, střecha sedlová s - 2 -
dřevěnými krovy částečně napadenými hnilobou a plechovou krytinou, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna plastová s izolačním dvojsklem. Objekt byl v minulosti patrně vytápěn plynovými topidly WAW, po kterých jsou v obvodových stěnách znatelné bývalé stavební otvory, ke dni ocenění lze proto předpokládat, že je objekt vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na zemní plyn, z něhož je patrně zajištěn i ohřev TUV. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je patrně odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod. Stavba byla postavena patrně kolem roku 1900, v minulých letech byla modernizována a ke dni ocenění je v poměrně dobrém stavebně technickém stavu. Součástí pozemku parc.č. 561 je shora uvedená stavba rodinného domu, jehož část však stojí na pozemku jiného vlastníka, což výrazně snižuje prodejnost objektu. Dále jsou součástí tohoto pozemku přípojky inženýrských sítí, jímka, zděný plot, plot z drátěného pletiva v ocelovém rámu, ocelová vrata s dřevěnou výplní, plechová vrátka a drobné zpevněné plochy z monolitického betonu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Část stavby (cca 1/4) stojí na pozemku jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne nařízená exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí a zástavní právo smluvní, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 60,00 m 2 Zastavěná plocha: 88,00 m 2 Plocha pozemku: 225,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Libušín Lokalita: okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 1,30 K5 Vliv pozemku 0,70 K6 Velikost stavby 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - objekt z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek celý ve vlastnictví; Velikost stavby - výrazně větší stavba; Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/ks 420 784 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 1 202 m 2 850 000 Kč 850 000 Kč/ks Název: RD Libušín Lokalita: ul. Josefa Hory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 0,80 K6 Velikost stavby 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - velmi dobrý stav; Vliv pozemku - větší pozemek celý ve vlastnictví; Velikost stavby - větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/ks 1 569 780 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 501 m 2 2 850 000 Kč 2 850 000 Kč/ks - 4 -
Název: RD Libušín Lokalita: ul. Sokola Tůmy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Velikost stavby 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemek celý ve vlastnictví; Velikost stavby - výrazně větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks 1 162 800 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 376 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Název: RD Libušín Lokalita: Riegrova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,10 K5 Vliv pozemku 0,80 K6 Velikost stavby 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - větší pozemek celý ve vlastnictví; Velikost stavby - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/ks 987 360 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 583 m 2 1 320 000 Kč 1 320 000 Kč/ks Název: RD Libušín Lokalita: okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,20 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 1,00-5 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - výrazně horší stav; Vliv pozemku - menší pozemek celý ve vlastnictví; Velikost stavby - srovnatelná; Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/ks 969 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 97 m 2 950 000 Kč 950 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Libušín Jedná se o soubor 2 obytných domů evidovaných jako rodinný dům pod č.p. 12 na vlastním pozemku se zahradou o celkové výměře 1202 m2 a to uliční řadový jednopodlažní nepodsklepený objekt a dvorní jednopodlažní nepodsklepený objekt s obytným podkrovím. Bytový dům je z roku 1930. Celý objekt ve zhoršeném technickém stavu! V části domu instalována plastová okna, v části stávající dřevěná okna. Vytápění a ohřev vody je demontováno. Uliční objekt - 1.NP- byt č.1 (pokoj, kuchyň s jídelnou, chodba, WC se sprchou), byt č. 2 (2x pokoj, kuchyň s jídelnou, chodba, 2x WC, WC se sprchou), společná hala o celkové podlahové ploše 150 m2, Dvorní objekt - 1.NPpokoj, WC se sprchou), podkroví- obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, chodba, koupelna s WC o celkové podlahové ploše 112 m2, objekt je napojen na elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizací do vlastního septiku. Dům volný, nutná celková rekonstrukce domu. RD Libušín Rodinný dům v Libušíně, okres Kladno. Jedná se o starší, rodinný dům, jednopodlažní, částečně podsklepený, dispozice 4+kk. Stáří domu je cca 100 let, byl částečně modernizován, byla provedena půdní vestavba a přístavba verandy. Dům je zděný, střecha sedlová, střešní krytina pálené tašky, vytápění plynovým kotlem, vodovod a kanalizace jsou obecní. Jsou nutné drobné stavební úpravy. U domu je zahrada a garáž, celková výměra pozemku 501 m2. RD Libušín Rodinný dům o velikosti 5+2 v Libušíně. Celkový pozemek 376m2. Topení ústřední plynové i kotel na tuhá paliva. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, elektřina 220/380V, plyn. Dům je celý podsklepený. V přízemí je jednotka o velikosti 4+1 se samostatnou koupelnou a WC, v patře bytová jednotka o velikosti 1+1 a půda vhodná k vestavbě. Vnitřní části domu jsou udržované, v dobrém stavu. RD Libušín Menší rodinný dům o velikosti 2+kk se zahradou na ul. Riegrova, Libušín. Dům má dřevěná okna. Zahrada je svahovitá. IS: vodovod, elektřina (v 1.NP nově v mědi), septik, plyn je u hranice pozemku. Vytápění domu je řešeno v 1.NP novými krbovými kamny, jsou zde i nové radiátory; v 2.NP jsou infrazářiče. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Dispozice: 1.NP - vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s vanou, toaletou a místem na pračku. 2.NP - ložnice, půda. Je zde i možnost rozšíření domu. Na pozemku je garáž. RD Libušín Částečně podsklepený rodinný dům o velikosti 2+1, v obci Libušín. Dům stojí nedaleko centra obce. Vytápění je elektrickými přímotopy. Do domu je zaveden el. proud 220/380V, voda. Součástí prodeje je také dvorek s garáží o celkové výměře 197 m2. V obci je obchod, školka, škola, lékař, pošta, několik obchodů, lékárna a další služby. Klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností - 6 -
autem, nebo autobusem do Kladna (vzdálenost 3 km), do Prahy (vzdálenost 25 km). V případě potřeby vám zajistíme financování s příznivou úrokovou sazbou. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 420 784 Kč/ks 1 021 945 Kč/ks 1 569 780 Kč/ks 1 021 945 Kč/ks 1 021 945 Kč - 7 -
- 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 3625/13-39 2 ze dne 24.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 834 ze dne 10.12.2013 2 Snímek katastrální mapy ze dne 10.12.2013 1-9 -
Fotodokumentace - 10 -