Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/2 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, 1/2 RD č.p. 396 Adresa nemovitosti: Finská 396, 468 61 Desná Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Desná, k.ú. Desná I, kód ČSÚ: 625 574, LV: 1271 Ostatní stavby: Pozemky: 349/27, 349/52 Vlastník stavby: Zdeněk Rafaj, Finská 396, 468 61 Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav a Irena Prouzovi, Finská 396, 468 61 Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zdeněk Rafaj, Finská 396, 468 61 Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav a Irena Prouzovi, Finská 396, 468 61 Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 2.7.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 10.7.2013 Datum zpracování : 10.7.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 8 České Lípě, dne 10.7.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2x2+1 154 / 1 1 765 313 84 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 500 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 460 000 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 350 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 000 000 Kč - z toho hlavní budova 1 000 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta zástavní práva, protože dražbou zaniknou. má být dražena pouze ideální 1/2 nemovitosti, o podíly na nemovitostech je velmi malý zájem, tato okolnost byla zahledněna vceně. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1271 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obec Desná má 3367 obyvatel. Nachází se na jihovýchodním okraji Jizerských hor.město má základní infrastrukturu. Pracovní nabídka je omezená. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Desná v Finské ulici, kde je zástavba dřevěných dvojdomů z roku cca 1950. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří podobné domy Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno užívání ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Toto věcné břemeno zanikne dražbou. Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Předkupní právo ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. zástavní a předkupní právo zaniknou prodejem. Exekuce na 1/2 patřící v SJM Prouzovým. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona. Exekuce a insolvence se týkají druhé poloviny domu a dražbou nezaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o dům dřevěný montovaný, se sedlovou střechou, dům má podsklepení a 2.nadzemní podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1950 V domě je v každém nadzemním podlaží byt Byt v 1.Np je v naprosto dezolátním stavu - neobyvatelný. Byt v 2.NP má započaté opravy, v současnosti není užíván. Dům je připojen na veřejný vodovod a elektrickou distribuční síť. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby 2+1 v 1.NP a 2+1 v 2.NP Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce suterénu jsou zděné, nadzemní část je montovaná dřevokonstrukce, stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, schodiště je dřevěné, střecha je sedlová, krytina je falcovaný plech, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění AKU kamny.vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, kanalizace standardní, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, elektroinstalace třífázová. okna v 1.NP dřevěná zdvojená v 2.NP plastová, podlahy prkenné. Většina konstrukcí dožívá a bez rekonstrukce není dům (v zvláště 1.NP ) schopen užívání. kolna a venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha sedlová 5. Krytiny střech pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěr 8. Úprava vnějších povrchů nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady - 3 -
10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění akumulační 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 349/27 o velikosti 95m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 349/52 o velikosti 499m 2 evidovaný v KN v druhu pozemku ostatní plocha OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci a okolí pohybuje cena stavebních pozemků mezi 200-500,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 200,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 349/27 680 200 136 000 ostatní plocha 349/52 1 085 200 217 000 Hodnota pozemků celkem 353 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 7,20*10,0*2,5 = 180,00 m 3 Vrchní stavba 7,20*1,01*5,5+6,0*1,0*3,2+2,3*1,3*3,0 = 68,17 m 3 Zastřešení 7,2*10,0*1,80/2 = 64,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 312,97 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 84 Obestavěný prostor [m 3 ] 312,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 001 491 0 Stáří roků 62-4 -
Další životnost roků 8 Opotřebení % 88,57 Věcná hodnota (VH) Kč 114 460 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Desná, Finská 180,00 1 019 680 000 3 778 0,756 2 856 RD zděný se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví + suterén, 4+1,stáří cca 90 let, dobrý stav. Desná, Krkonošská 170,00 1 616 650 000 3 824 0,665 2 544 Samostatný zděný RD se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, 6+1, stáří cca 80-90 let, UT před rekonstrukcí Desná II, Příkrá 150,00 485 990 000 6 600 0,665 4 391 Samostatný RD se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, suterén, stáří cca 90 let, dobrý stav. Průměrná cena 3 264 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 154,08 m 2 Porovnávací hodnota 502 843 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -