ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3870-5/16 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 47 na pozemku p.č. 335 s pozemkem p.č. 335 a pozemky p.č. 336/1, 336/2 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Kanice, k.ú. Kanice Adresa nemovité věci: 664 01 Kanice 47 Vlastníci stavby: Marie Míčková, RČ 815211/3827, Kúty 1946, 760 01 Zlín podíl: 1 / 10 František Rouchal, RČ 490406/164, Komenského 368, Rájec, podíl: 1 / 10 679 02 Rájec-Jestřebí Lubomír Rouchal, RČ 5609/2514, Fügnerova 767/3, 678 01 Blansko podíl: 1 / 10 Vlastimil Rouchal, RČ 530910/355, 664 01Kanice 47 podíl: 7 / 10 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 602 00 Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 14.1.2016 Stav ke dni : 14.1.2016 Počet stran: 22 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne 19. ledna 2016 Ing. Petr Čech
NÁLEZ Znalecký úkol V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského je úkolem znalce jedním znaleckým posudkem: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí, resp. podílu 7/10 a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 5133/12-11 ze dne 25.4.2013 a dle aktuálního LV č. 125, kat. úz. Kanice, okres Brno-venkov stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. Přehled podkladů Usnesení č.j. 056 EX 5133/12-65 ze dne 13.11.2015 soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX 5133/12-11 ze dne 25.4.2013 Výpis z listu vlastnictví číslo 125 vyhotovený dne 13.11.2015 dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 5133/12 pro JUDr. Vít Novozámský Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Znalecké standardy Asociace znalce a odhadců České republiky Webové stránky ČÚZK včetně informace o stavbě na webové stránce http://vdp.cuzk.cz/vdp/ruian/stavebniobjekty/23725818 Webové stránky Sreality Webové stránky mapy.cz s leteckými pohledy Místopis Kanice jsou obcí s 903 obyvateli nacházející se v Jihomoravském kraji na okrese Brnovenkov. Od krajského města Brna leží obec asi 7 km severovýchodním směrem na okraji CHKO Moravský kras. Obec má obecní úřad, základní školu a školu mateřskou, knihovnu, je zde i obchod s potravinami. Kromě dopravy osobní má obec dopravní spojení autobusy integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje. Z inženýrských sítí je v Kanicích veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. 2
Celkový popis Povinného Vlastimila Rouchala jsem dopisem s dodejkou do vlastních rukou vyzval v souladu s usnesením o ustanovení znalcem k poskytnutí součinnosti. Pošta mně dopis zaslaný povinnému vrátila nepřevzatý zpět a součinnost povinným mi nebyla poskytnuta. Z tohoto důvodu je další popis nemovitosti proveden na základě pohledů z veřejně přístupného pozemku a na základě leteckých záběrů na internetu. Oceňovaný samostatně stojící rodinný dům č.p. 47 se nachází uprostřed obce asi 100 m od obecního úřadu. Autobusová zastávka je od domu cca 130 m a obchod s potravinami přibližně 140 m. Před domem vede asfaltová komunikace směrem k výrobnímu závodu společnosti OBNOVA - Výrobní závody, spol. s r.o. Tato komunikace se nachází na pozemku p.č. 312/1 ve vlastnictví Obce Kanice a na pozemcích parc. čísel 312/2, 312/3 ve vlastnictví OBNOVA - Výrobní závody, spol. s r.o. Dům č.p. 47 stojí na pozemku p.č. 335 - zastavěná plocha a nádvoří. Na LV č. 125 je u domu poznámka bez LV. V informacích o stavbě na webových stránkách ČÚZK v části jiné zápisy je uvedeno Nedostatečně identifikovaný vlastník - údaje o nemovitosti předány do evidence ÚZSVM. Podél dvou stran rod. domu směrem k citované komunikaci se nachází oplocená zahrada parc. čísla 336/1, vstup na ní je kovovými plotovými vraty s výplní z drátěného pletiva. Jejím pokračováním je dále oplocená zahrada parc.č. 336/2. Od plotových vrat vede směrem k domu chodník z betonové dlažby. Stojí zde cihelný pilíř na plynoměr. Na zahradě parcelního čísla 336/2 u domu stojí zděná stavba, její účel nelze bez vstupu na pozemek určit. Před domem je na zahradě p.č. 336/1 studna s ručním čerpadlem. Podle údajů na web. stránkách ČÚZK o stavebním objektu je dům napojen na vodovod, kanalizační síť, na rozvod plynu. Rodinný dům č.p. 47 s oceňovanými pozemky se dle informace na LV 125 nachází v rozsáhlém chráněném území. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Komunikace vedoucí k rodinnému domu se nachází na pozemku p.č. 312/1 ve vlastnictví Obce Kanice a na pozemku parc. čísel 312/2, 312/3 ve vlastnictví OBNOVA - Výrobní závody, spol. s r.o. 3
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Poloha nemovité věci v chráněném území Nemovitá věc situována v záplavovém území Komentář: Nemovitá věc se nachází v rozsáhlém chráněném území Moravského krasu. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 125 v části C jsou uvedena zástavní exekutorská práva, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji. Ostatní rizika: nejsou 4
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha rod. domu odborným odhadem: 55,00 m 2 Plocha pozemku: 1 106,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící rodinný dům je zděný s pultovou střechou. Dům je zřejmě přízemní. Střešní krytinu pultové střechy tvoří pálené tašky. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná. Dům má přípojku elektrické instalace. Je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a na rozvod plynu. Jestli nejsou přípojky energií odpojeny nelze bez vnitřní prohlídky domu konstatovat. Venkovní rozměry domu jsou přibližné : délka asi 18 m, šířka cca 4,50 m Přibližná zast. plocha : 81 m 2 Přibližná odhadovaná podl. plocha: 55 m 2 Výměra pozemků: 1 106 m 2 Protože mně nebylo umožněno prohlédnout a zaměřit rodinný dům, oceňuji jej pouze tzv. přímým porovnáním. Větší váhu při cenovém porovnání dávám na velikost pozemků u domu. 5
Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Rodinný dům nabízený k dnešnímu dni k prodeji v Kanicích je velikosti 2+kk. Popis domu převzat z realitní nabídky bez úprav: Celková výměra 612 m2, sítě: plyn, elektřina 230 V, vlastní pitná voda ze studny, obecní kanalizace. Dispozice domu: Obytná část domu se nachází v přízemní části stavení. Skládá se z předsíně 5,2 m2, ze které je vchod do obývacího pokoje se vstupem do prostorné koupelny a do technické místnosti 3,5 m2. Následuje otevřený vchod do ložnice spojené s kuchyňským koutem 22 m2. Samostatné WC 1,5 m2. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel s rozvody v mědi. Nová elektřina také v mědi. V centrální části domu se nachází na zakázku zhotovená plně funkční staročeská pec v hodnotě 100.000 Kč. Pro tento účel je nově vyzděný komín s revizí. Zděné stavení bylo postaveno v poválečném období a v roce 2012 prodělalo rozsáhlou rekonstrukci. Podlahové vytápění a elektrický žebřík v koupelně s možností napojení na kotel. Podlahy beton, dlažba a dřevo. Okna jsou dřevěná dvojitá s orientací na východ. Vhodná rekonstrukce střechy s možností dobudování podkroví s přímým vstupem na skalní římsu. Ideální pro výstavbu terasy. Na dvorku je malý sklípek vytesaný přímo do pískovce s možností rozšíření. Zahrada je nad domem. Nemovitost je vhodná okamžitému bydlení s rekreačním stylem. V obci je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, lékař, zubař, sportovní a kulturní vyžití. Je zde obchod Brněnka. V okolí je krásná příroda s lesy a loukami, ideální na procházky nejen s pejsky. Z obce je velice dobré autobusové spojení na Brno. Lokalita: Kanice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Vliv pozemku 1,30 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: Realitní inzerce Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena --------- 612 m 2 2 150 000 Kč Celkový koef. K C 0,73 Upravená cena Kč 1 565 200 6
Název: 2. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Těšanech pochází z roku 1950. Dům je v původním stavu před rekonstrukcí. Je obyvatelný, vybavení je však morálně zastaralé. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody je el. bojlerem. Hygienické vybavení tvoří vana a umývadlo. Záchod je suchý ve dvorním traktu. Lokalita: Těšany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 0,70 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena ---------------- 3 011 m 2 1 800 000 Kč Celkový koef. K C 0,56 Upravená cena Kč 1 008 000 Název: 3. rodinný dům Rodinný dům 3+1 prodaný v Pozořicích pochází z roku 2012. V roce 1985 byla provedena částečná rekonstrukce spočívající v napojení na zemní plyn, provedení nové fasády, výměně oken a modernizaci interiéru. Vytápění domu je pouze ve 2 místnostech s plynovými kamny a kamny na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná dvojitá, podkroví má střešní okna hliníková. Koupelna chybí, jedna místnost má umývadlo. Záchod je suchý ve dvoře. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a el. energie. Lokalita: Pozořice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,40 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena ------------ 360 m 2 1 350 000 Kč Celkový koef. K C 1,40 Upravená cena Kč 1 890 000 7
Název: 4. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodaný v Omicích pochází z roku 1940. Před 40 roky byla vybudována koupelna a před 20 roky ústřední vytápění. Údržba domu je zanedbaná. Vytápění je ústřední na zemní plyn. Okna jsou dřevěná dvojitá. Podlahy jsou prkenné a z keramické dlažby. Lokalita: Omice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,30 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena -------------- 467 m 2 1 900 000 Kč Celkový koef. K C 1,30 Upravená cena Kč 2 470 000 Název: 5. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodaný v Čebíně byl postaven asi v roce 1930. Přibližně v roce 1955 byl dům přistaven směrem do dvora. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Ohřev vody je plynovým průtokovým ohřívačem. Okna jsou dřevěná zdvojená a dvojitá špaletová. Hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a mísa WC v koupelně. Technický stav je průměrný se zanedbanou údržbou. Lokalita: Čebín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,50 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena ---------------- 334 m 2 1 200 000 Kč Celkový koef. K C 1,20 Upravená cena Kč 1 440 000 8
Název: 6. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodaný ve Viničných Šumicích je starý přibližně 95 roků. V roce 1960 byla přistavěna veranda a kuchyň do dvora. Ústřední vytápění na zemní plyn bylo vybudováno v roce 1997. V roce 2005 byla zrekonstruována koupelna, osazena plastová okna směrem do ulice a vyměněna střešní krytina. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Lokalita: Vničné Šumice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,50 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena -------------- 254 m 2 1 400 000 Kč Celkový koef. K C 1,05 Upravená cena Kč 1 470 000 Název: 7. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodaný v Hrušovanech u Brna je starý asi 80 roků. Vytápění je lokální plynovými kamny. Hygienické vybavení tvoří v koupelně sprchový kout, umývadlo a mísa WC. Okna jsou plastová a dřevěná dvojitá. Lokalita: Hrušovany u Brna Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena ---------------- 1 088 m 2 1 450 000 Kč Celkový koef. K C 0,80 Upravená cena Kč 1 160 000 9
Název: 8. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Pozořicích je velikosti 5+1 s garáží ve dvoře. Dům pochází z roku 1950 a je bez rekonstrukce. K domu byly v minulosti přistavěna veranda, takže 2 pokoje a kuchyň nemají přímé denní osvětlení a větrání. Údržba je zanedbaná, ve zdivu vzlíná vlhkost. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Koupelna má vanu a umývadlo, záchod je ve dvorním křídle. Okna jsou plastová a dřevěná. Lokalita: Pozořice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,40 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 1,12 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena --------------- 464 m 2 2 200 000 Kč Upravená cena Kč 2 464 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální porovnávací cena Průměrná porovnávací cena Maximální porovnávací cena Stanovená cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 008 000 Kč 1 683 400 Kč 2 470 000 Kč 1 683 400 Kč 1 683 400 Kč 10
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 683 400 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Protože mně nebylo umožněno rodinný dům prohlídnout a zaměřit, odhaduji jeho obvyklou cenu pouze na základě jednoduchého porovnání. Pro porovnání jsem použil jeden údaj o rodinném domě nabízeném k dnešnímu dni k prodeji v Kanicích a informace o domech prodaných v uplynulém období v obcích na okrese Brno-venkov. 11
ZÁVĚR Povinný mně neumožnil vstup na pozemky a do domu a tím i ověření jeho vybavenosti a technického stavu. Z tohoto důvodu obvyklou cenu rodinného domu č.p. 47 na pozemku p.č. 335 s pozemky p.č. 335, 336/1, 336/2 a se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji pouze na základě porovnávací hodnoty tzv. jednoduchým porovnáním. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského je úkolem znalce jedním znaleckým posudkem: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí, resp. podílu 7/10 a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 5133/12-11 ze dne 25.4.2013 a dle aktuálního LV č. 125, kat. úz. Kanice, okres Brno-venkov stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. Obvyklou cenu odhaduji ve výši 1 680 000 Kč. Jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená nebyly zjištěny. Úkolem znalce odhad podílu povinného ve výši 7/10. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem. Jejich cena se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu 7/10 povinného v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR ve výši asi slovy: jedenmilion korunčeských 1 000 000 Kč. V Brně dne 19. ledna 2016 Ing. Petr Čech 12
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3870 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 5. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Poloha nemovitosti v obci 1 Poloha Kanic na okrese Brno-venkov 1 13
Fotodokumentace nemovitosti Rodinný dům č.p. 47 na pozemku p.č. 335 Zahrada p.č. 336/1 a rod. dům č.p. 47 na pozemku p.č. 335 Celkový pohled na pozemky a rod. dům Vstup na pozemek p.č. 336/1 Pilíř na plynoměr Celkový pohled na pozemky 14
15
16
17
18
19
Rod. dům č.p. 47 a pozemky p.č. 335, 336/1, 336/2 20
Poloha nemovitosti v obci 21
Poloha Kanic na okrese Brno-venkov 22