- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 634/105/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170, č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 9249/10-19/Ku Podle stavu ke dni 14.4.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 18.4. 2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 273 42 Dřetovice 170 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Dřetovice Katastrální území: Dřetovice Počet obyvatel: 493 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.4. 2011 za přítomnosti pí. Evy Vlkové, spolumajitelky nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 182 ze dne 23.2.2011, k.ú. Dřetovice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice 3) Usnesení č. j. 132 EX 9249/10-19/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 14.4. 2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170, č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno Typ stavby Vlastníci pozemků: Vlastníci staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený podíl 3/4: Vlková Eva, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves podíl 1/4: Vlková Zdeňka, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves podíl 3/4: Vlková Eva, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves podíl 1/4: Vlková Zdeňka, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves
- 3 - Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Kladno LV č. 182 Katastrální úz.: Dřetovice Kraj: Středočeský Obec: Dřetovice část obce: Dřetovice Ulice: - počet obyvatel: 493 č.p. 170 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 170, výměra 239 m2 zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 451/2, výměra 206 m2 ostatní plocha, zeleň Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Oceňované nemovitosti jsou v Dřetovicích. Dřetovice jsou malá obec, ležící mezi Kladnem a Kralupy nad Vltavou, cca 25 km severozápadně od Prahy. V Dřetovicích je pouze základní občanská vybavenost. Kompletní vybavenost se nachází ve správním centru Kladně, dobře dostupném po silnici č. 101 cca 12 km. Cca 0,8 km severně od obce je železniční zastávka. Rodinný dům č.p. 170 se nachází na severním okraji obce v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Dům leží na uliční čáře ve slepé ulici s minimálním provozem. Cca 40 m od domu se nachází hlavní průjezdní komunikace obcí, nepůsobí rušivým dojmem. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 150 m, vlaková nádraží cca 800 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, plyn. Kanalizace žumpa. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení cca r. 1925 přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace v r. 1997 provedena rekonstrukce koupelny v r. 2011 výměna oken za nová plastová, nový kotel na TP Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšená Počet podlaží podzemních 1 100 % podsklepeno nadzemních 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0
- 4 - Popis Stavebně technický stav Pozemky: Stavba rodinného domu je kompletně podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Stavba je osazena v jižním svahu, podzemní podlaží je částečně zapuštěné. Svislé konstrukce jsou zděné, částečně smíšené zdivo. Stropy jsou nad PP betonové, nad 1. NP dřevěné, omítané s rovným podhledem. Střecha je sedlová s polovalbami ve štítových zdech, nad vstupní verandou je plochá střecha. Střešní krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou převážně nová plastová, některá malá okna jsou původní dřevěná. Dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní částečně dřevěné, částečně náplňové do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec, PVC. Omítka hladká, podezdívka má cihlový obklad. Vybavení a zařizovací předměty standardní: je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování je provedeno do žumpy, koupelna s umyvadlem, vanou a standardním WC, v kuchyni je plynový sporák. Topení ústřední topení na tuhá paliva, TUV elektrický bojler. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Dispoziční řešení: PP: kompletně podsklepeno, zčásti využito jako kotelna a uhelna, zbytek PP využit jako sklad, přístup do sklepe je z jižní strany domu, vstup je krytý přístřeškem, UP 51 m2 1.NP: předsíň 4,5 m2, koupelna s WC 4,9 m2, kuchyně 10,0 m2, pokoj 20,0 m2, pokoj 9,2 m2, komora 1,7 m2 Podkroví k bydlení neupravené Celkem: UP 1 BJ 2+1: 101,3 m2. Stavba je z r. cca 1925. Je prováděná základní údržba, nová plastová okna. V mírně zhoršením stavu je fasáda, na hranici životnosti je i střešní krytina. Celkový stav je průměrný. Pozemek č. parc. St 170 je zastavěn stavbou domu a vedlejší stavbou zděné kolny, která je umístěna na jižní hranici pozemků. Malou část pozemku tvoří zpevněné plochy a travní porost okolo domu. Pozemek č. parc.451/2 leží v jižně od domu a je na něm udržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou opoceny. Dohromady mají nepravidelný čtyřúhelníkový tvar protáhlý ve směru sever jih, jsou v mírném jižním sklonu, severní část pozemku je svažitější. Přístup je ze severní strany ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení Popis Oplocení zděná podezdívka, ocelové sloupky, dřevěné plotovky. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace ne plynovod ano přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavba zděné kolny, je situována na jižní hranici pozemku č. parc. St. 170, svislé konstrukce zděné, střecha pultová, střešní krytina částečně vlnitý plech, částečně tašková. Klempířské konstrukce plechové s nátěrem, omítka chybí. Okna a dveře dřevěné. Stavebně technický stav je průměrný. ZP 28 m2. ano
- 5 - Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Průměrný stavebně technický stav. stavby Poloha vzhledem k užívání Vhodná pro bydlení, v okrajové zastavěné části obce, horší dostupnost občanské vybavenosti v obci, dobrá dostupnost správního centra Kladno a Prahy. Klidná lokalita s bez rušivých vlivů. Užívání nemovitosti Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 182, k.ú. Dřetovice 2) Omezení převodu nemovitostí a půjčka od ČSTSP zapsané v části C LV č. 182, k.ú. Dřetovice. Zahrnuta v tržní ceně 1,2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 182 k.ú. Dřetovice a skutečností zjištěnou při místním šetření. Podle registru Aquarius je stavba ve 2, velmi nízkém, stupni ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Prověření přístupu k nemovitosti Přístup k domu č.p. 170 je ze zpevněné komunikace č. parc. 692/2 (ostatní komunikace, vlastník Obec Dřetovice). Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 170 239 600-143 400 zast. plocha a nádvoří 451/2 206 600-123 600 zahrada I. CENA POZEMKU 267 000 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 86 let 516 4200 100 2 167 200 60 866 880 vedlejší stavby - 65 000 Reprodukční cena staveb 2 167 200 Celková UP: 101, 3 m2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 931 880 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 1 198 880 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Stehelčeves, RD, 3+1 ZP 77 m2, UP 60 m2, pozemek 310 m2 Polovina dvojdomu, před rekonstrukcí. veškeré IS. Půda s možností vestavby. Nabídková cena: 1 380 000 Kč, 3/2011 - menší pozemek, horší stav nemovitosti lepší lokalita Porovnatelný RD č. 2: Brandýsek, RD 5+1 ZP 137 m2, UP 250 m2, pozemek 549 m2 Příprava na přestavbu na dvougenerační dům. Terasa a zimní zahrada. vytápění ÚT na plyn. Nabídková cena: 3 100 000 Kč, 2/2010 + větší UP, větší pozemek, lepší stav nemovitosti srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Stehelčeves, RD 3+1 ZP 120 m2, UP 90 m2, pozemek 313 m2 Prováděna pouze zákl. údržba, přístavba dvou pokojů. Možno vybudovat obytné podkroví. Voda, el., plyn. kanalizace ve výstavbě. Nabídková cena: 1 489 000 Kč, 3/2011 + větší plocha pozemku, větší UP srovnatelná lokalita. VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 1 200 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Horší dostupnost základní občanské vybavenosti v obci, přiměřeně velký pozemek. Dobrá dostupnost správního centra Kladno a Prahy. Klidné místo s minimem rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že oceňované nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170, č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno spoluvlastnický podíl 1/4 pro Vlková Zdeňka 1 200 000 Kč 300 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 18.4.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 634/105/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/104/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 182 ze dne 23.2.2011, k.ú. Dřetovice
- 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.4.2011
- 10 -