Znalecký posudek č. 3530/2012 o ceně obvyklé ½ pozemku parcelní číslo 883, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, okres Česká Lípa, obec Dubá, katastrální území Dubá; ve vlastnictví Bedřicha Ellmricha. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 8723/07-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 14.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 19.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 659, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kat. úz. Dubá, obec Dubá. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek 471 41 Dubá Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Dubá 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.6.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.12.2012, LV 659, kat. úz. Dubá, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 10.4.2012, mapový list č. VS IV-9-7, měřítko 1:2880, kat. úz. Dubá - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8723/07-4 ze dne 5.12.2007 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8723/07-81 ze dne 2.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 659, kat. úz. Dubá, obec Dubá, okres Česká Lípa, ze dne 7.12.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Ellmrich Bedřich, nám. Dr. E. Beneše 1, Jirkov, 431 11 Jirkov 1 Ellmrich David, Kašparova 2232/1, Teplice, 415 01 Teplice 1 podíl ½ podíl ½ oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 883 - zahrada o výměře 1187 m 2 2
oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - viz. příloha oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-8723/2007-62 ze dne 06.02.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu nemovitosti RI 444/1985 KUPNI SMLOUVA KE DNI 22.11.1985 - Usnesení soudu o dědictví OS v Chomutově č.j. 35 D-1295/2010-74 ze dne 20.8.2012, právní moc ke dni 20.8.2012 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zahrada, při místním šetření však bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek leží mimo zastavěné území obce, je bez přístupu (přes pozemky jiných vlastníků) nemá vyznačeny hranice v terénu a je zarostlý, součástí polního remízku. 7. Celkový popis nemovitosti: Dubá leží v Libereckém kraji, jižně od okresního města Česká Lípa, východně od Litoměřic, severně od Mělníku a severozápadně od Mladé Boleslavi. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy. Oceňovaný pozemek leží severozápadně od zastavěného území obce, je nepravidelného tvaru, přístupný přes pozemky jiných vlastníků, zarostlý, součástí polního remízku. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek parcelní číslo 883 leží severozápadně od Dubé, okres Česká Lípa. Pozemek, v KN veden jako zahrada, se nachází mimo zastavěné území obce, je nepravidelného tvaru, bez přístupu (přes pozemky jiných vlastníků), nemá vyznačeny hranice v terénu. Na pozemku pravděpodobně jsou dva vzrostlé smrky a bříza, a neudržované křoviny. Pozemek je součástí polního remízku. 3
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Pozemek - 27-32 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3. Název Parcelní Výměra JC Přiráž- Sráž- Koef. UC Cena [Kč] číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] ka [%] ka [%] [Kč/m 2 ] zahrada 883 1187 9,80 0 0,25 2,45 2 908,15 Součet 2 908,15 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3 - celkem 2 908,15 Pozemek - zjištěná cena = 2 908,15 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 2 910,- Kč Cena pozemků činí celkem 2 910,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - ostatní plocha u Zakšína, okres Česká Lípa. Soubor pozemků se nachází v blízkosti obce, je porostlý vzrostlými stromy a náletovými dřevinami. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - ostatní plocha u Zakšína, okres Česká Lípa. Pozemek se nachází za obcí Zakšín u osady Bukovec, je rovinatý, zatravněný, s přístupem, s možností napojení na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - ostatní plocha na okraji obce Luka, okres Česká Lípa. Pozemek je mírně svažitý, větší část tvoří louka, zbytek je s lesním porostem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 4
Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Zakšín 20 000,- 3023 6,62 0,97 1,00 6,42 pozemek Zakšín 100 000,- 7661 13,05 0,50 1,00 6,53 pozemek Luka 8 000,- 1086 7,37 0,90 1,00 6,63 19,57 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 6,52 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 6,42 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 6,63 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 883 1187 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1187 m 2 1 187,00 m 2 á 6,52 Kč/m 2 = 7 739,24 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 7 739,24 Kč Pozemek - výsledná cena = 7 739,24 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 7 740,- Kč Cena pozemků činí celkem 7 740,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Spoluvlastnický podíl ½ 2 910,- Kč 2 910,- Kč 1 455,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: Spoluvlastnický podíl ½ 7 740,- Kč 7 740,- Kč 3 870,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny 5
c) parametry ponižující cenu: pozemek bez přístupu, spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu ½ nemovitosti ve výši 3 870 Kč. Obvyklá cena ½ pozemku: 3 870,- Kč slovy: tři tisíce osm set sedmdesát Kč V Praze dne 19.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3530/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 246/2012. E. Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí. 6