ZNALECKÝ POSUDEK č. 12094 o ceně nemovitosti- pozemků - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042, vč. ocenění práv a závad cenou obvyklou, k datu ocenění zapsané na LV č. 704, katastrální území Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okres Přerov, kód 774073, vlastnický podíl 2/6. Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK Prokopova 339/14 39701 Písek Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platných cenových předpisů pro účely exekuce, dle usnesení čj. 117 EX 1/12-43, ve věci oprávněného : Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4, proti povinnému: Jiří Mráček, Hlinecká 715, 375 01 Týn nad Vltavou. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30.05.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Navrátil Interbrigadistů 161/5 750 02 Přerov telefon: 724257302 e-mail: jonav@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 6 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Přerově, 04.06.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovit obecnou cenu nemovitosti - pozemků p.č. 1573, 1943, 2042, k datu ocenění zapsané na LV č.704, k.ú. Přerov, podle cenových předpisů platných k datu ocenění, tj. podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb. a vyhl. č. 387/2011 Sb., s použitím srovnávací metody. jako podklad pro exekuční řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Nemovitost - pozemky p.č.1573, 1943, 2042, k.ú. Brodek u Přerova Brodek u Přerova 751 03 Brodek u Přerova Olomoucký Přerov Brodek u Přerova Brodek u Přerova Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 2 063 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 42,8811 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 42,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 30.05.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení č.j. 117 EX 1/12-43 Exekutorského úřadu Písek ze dne 24.4.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, k datu 03.03.2012, LV č. 704 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 30.05.2012 - kopie katastrální mapy pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 - katastrální mapa + ortofoto pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 - výsledky studie územního plánu obce Brodek u Přerova v archivu Stavebního úřadu Magistrátu města Přerova - informace získané v ZD Kokory - paní Dobešová, týkající se pronájmu oceňovaných pozemků 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitost - pozemky p.č. 1573, 1943, 2042 je k datu ocenění evidována v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, na listu vlastnickém č.704 pro kat.území Brodek u Přerova. Vlastníkem nemovitosti k datu ocenění jsou : - 2 -
- Crha Vítězslav, Budovatelů 403, 788 32 Staré Město pod Sněžníkem 1/6 - Mráček František, Jabloňová 1694/60, Praha 10, Záběhlice, 106 00 1/6 - Mráček Jiří, Hlinecká 715, Koloděje nad Lužnicí, 375 01 Týn nad Vltavou 2/6 - Mráček Miloslav, Jiráskova 264/9, Hodolany, 779 00 Olomouc 9 1/6 - Miller Věra, Boreckého 279/9, Samotišky, 779 00 Olomouc 9 1/6 identifikátor : 720512/5763; 380910/419; 640402/0964; 440804/438; 505613/028 Do jejich podílového spoluvlastnictví náleží nemovitost pozemky - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042, k.ú. Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okres Přerov, kód 612758. V části C výpisu z KN není uvedeno žádné omezení vlastnického práva. 6. Dokumentace a skutečnost K oceňovaným pozemkům byla objednatelem, jako podklad pro ocenění, předložena pouze písemná dokumentace a to usnesení Exekutorského úřadu a výpis z KN. Pro ocenění znalec zajistil kopie katastrálních map včetně mapy ortofoto, informace o územním plánu obce a informace získané na ZD Kokory. Při prohlídce bylo ověřeno, že zjištěný skutečný stav odpovídá sděleným informacím a předaným podkladům. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, pozemky p.č. 1573, 1943, 2042, se nachází v k.ú. Brodek u Přerova. V KN jsou pozemky zapsané jako orná půda. Pozemek p.č. 1573 se nachází na jihovýchodním okraji obce, a to v prostoru zvaném Kopce mezi železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Rokytnice do Brodku u Přerova. Pozemek je součástí půdního celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je užíván pouze k zemědělským účelům jako orná půda. K datu ocenění je pozemek oset kukuřicí. Pozemek je umístěn v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Přístup k pozemku je ze silnice po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty. Pozemek p.č. 1943, se nachází na jihozápadním okraji obce, a to v prostoru zvaném Bařiny mezi železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Brodku u Přerova do Dubu nad Moravou. Pozemek je součástí půdního celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je užíván k zemědělským účelům jako orná půda. K datu ocenění je pozemek oset řepkou. Pozemek se nachází v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Pozemek se nachází na území, které je ohroženo záplavami. Přístup k pozemku je ze silnice Brodek u Přerova - Dub nad Moravou, po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty. - 3 -
Pozemek p.č. 2042, se nachází na severozápadním okraji obce, v prostoru zvaném Za sokolovnou, po pravé straně železniční tratě Přerov - Olomouc. Pozemek je užíván k zemědělským účelům. K datu prohlídky byl oset kukuřicí. Pozemek se nachází v oblasti, která není, územním plánem obce, určena k zastavění! Přístup k pozemku je ze silnice Brodek u Přerova - Majetín po nezpevněné polní cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého po sudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 1573. 1.2. Pozemek p.č. 1943. 1.3. Pozemek p.č. 2042. - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Administrativní cena (není požadována exekutorem) 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 1573. Popis: Pozemek p.č.1573 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel 2 063. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 1573 32 212 1 784,00 5,03 40,00 7,042 12 562,93 orná půda 1573 35 800 454,00 11,59 40,00 16,226 7 366,60 Mezisoučet 2 238,00 19 929,53 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 19 929,53 = 19 929,53 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č. 1573. - zjištěná cena = 6 643,18 Kč 1.2. Pozemek p.č. 1943. Popis: Pozemek p.č.11943 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel 2 063. Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: - 5 -
Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 1943 35 900 1 237,00 8,79 40,00 12,306 15 222,52 Mezisoučet 1 237,00 15 222,52 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 15 222,52 = 15 222,52 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č. 1943. - zjištěná cena = 5 074,17 Kč 1.3. Pozemek p.č. 2042. Popis: Pozemek p.č.2042 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka, obec s počtem obyvatel 2 063. Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 2042 35 900 8 681,00 8,79 40,00 12,306 106 828,39 Mezisoučet 8 681,00 106 828,39 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 106 828,39 = 106 828,39 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemek p.č. 2042. - zjištěná cena = 35 609,46 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 1573. 6 643,20 Kč 1.2. Pozemek p.č. 1943. 5 074,20 Kč 1.3. Pozemek p.č. 2042. 35 609,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 47 326,90 Kč Celkem 47 326,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 47 326,90 Kč Výsledná administrativní cena, (vlastnický podíl 2/6) : 47 330,- Kč slovy: Čtyřicetsedmtisíctřistatřicet Kč 2. CENA OBVYKLÁ Obvyklá cena - též tržní hodnota nebo cena obecná, je cena, kterou by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecnou cenu pozemků lze stanovit několika způsoby. způsobů a metod. Autoři literatury pro oceňování nemovitostí uvádějí řadu 1 Indexová metoda pro stanovení ceny pozemků 2 metoda třídy polohy pro stanovení hodnoty stavebních pozemků 3 Srovnávací metody a porovnávací metody Obvyklou cenu zemědělsky užívaných pozemků - orné půdy je, v současné době, určit velmi obtížné. Poptávka po zemědělských pozemcích je malá. Nabídka převyšuje poptávku. Tomuto stavu odpovídá i rozsah inzerované nabídky RK. Srovnávací hodnota. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Tato jednoduchá srovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně úskalí. Jedním z nich je zjistit skutečné prodejní ceny. Neméně důležitým úskalím je reprezentativnost daného porovnání. V posuzovaném případě pro srovnání byly vybrány dva pozemky z inzerce realitní kanceláře RK MαM. Z nabídky RK MαM uvádím : - 7 -
1. Prodej orné půdy, výměra 6.172m2, v katastrálním území Loučany. Pole se nachází v blízkosti obce, podél pozemku vede cesta. V budoucnu možná změna na stavební parcelu, vhodná investice. Požadovaná cena 216 020,- Kč za 1m 2 35,00Kč. 2. Prodej orné půdy v Laškově u Prostějova. Pozemek o rozloze 12 091 m 2, je na velmi přístupném místě, cena pozemku 180 000,- Kč 14,89 Kč/m 2. 3. Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 18447 m 2. Lokalita Potštát (Přerov). Přístup na pozemek po obecní komunikaci. IS v dosahu, ihned k dispozici. Požadovaná cena 59,00 Kč/m 2. Ceny realitními kancelářemi inzerovaných pozemků, nejsou ceny obvyklé tržní. Požadované ceny jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy při prodeji. Tržními cenami se stanou až při prodeji. Z těchto důvodů se v porovnávacích metodách inzerované ceny RK upravují. Např. prof. Bradáč doporučuje takové ceny redukovat koeficientem 0,60 až 0,80! Nabízené pozemky se nachází v lokalitě Přerov, Olomouc a Prostějov, jsou zemědělsky užívané jako orná půda. Pozemek v k.ú. Potštát má IS v dosahu. Pozemky nelze zastavět žádnou stavbou. Zemědělská družstva za takovéto pozemky nabízejí podle lokality a bonity 6,00 Kč/m 2 až 20,00 Kč/m 2. Obvyklá cena posuzovaných pozemků odpovídá ceně v odstavci ad 1), redukované koeficientem 0,60, tj. 35,00*0.60=21,00 Kč/m 2. Výpočet obvyklé ceny pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 : - Parcela 1573, 2 238,0m 2 * 21,00Kč = 46 998,00Kč - Parcela 1943, 1 237,0m 2 * 21,00Kč = 25 977,00Kč - Parcela 2042, 8 681,0m 2 * 21,00Kč = 182 301,00Kč Součet = 255 276,00 Kč Vlastnický podíl * 2/6 = 85 092,00 Kč Obvyklá cena pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 = 85 100,00 Kč REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena nemovitosti pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 - k.ú. Brodek u Přerova, zapsaných na LV č. 704, vlastnický podíl 2/6, činí celkem 85 100,- Kč Slovy : osmdesátpěttisícjednosto Kč. Poznámka : V obvyklé ceně pozemků nejsou oceněná případná věcná břemena ani jiná omezení. Podle usnesení bylo povinnému uloženo sdělit znalci a soudnímu exekutorovi písemně do jednoho týdne zda na oceňovaných nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení. Povinný k datu ocenění tyto informace nesdělil. Podle telefonické informace, ZD Kokory užívá pozemky p.č. 1573 a p.č. 1943. - 8 -
V Přerově, 04.06.2012 Ing. Josef Navrátil Interbrigadistů 161/5 750 02 Přerov telefon: 724257302 e-mail: jonav@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 26.5.1987 č.j. Spr. 2904/87 pro základní obor 1/ stavebnictví - stavby průmyslové 2/ ekonomika - ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12094 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12094. - 9 -