Znalecký posudek č. 2011/107 o ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 692/1 v budově č.p. 692 na pozemku, parcele č. St.126/4, v katastrálním území, obec Budišov nad Budišovkou, okres Opava, kraj Moravskoslezský, včetně podílu na společných částech domu č.p. 692 a pozemku, parcele č. St.126/4, ve výši 1129/10000. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 12. 3. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 12. 3. 2011
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00315/09-003 ze dne 24. 1.2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 10. 3. 2011 za přítomnosti vlastníků a povinných. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 00315/09-003 ze dne 24.1.2011. Dohoda spoluvlastníků budovy o vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy uzavřená podle 5, odstavce 2 a dalších ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1130 pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Odry 7-0/4. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 1130 pro katastrální území Budišov nad Budišovkou, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava, v rámci společného jmění manželů a, bytem, 747 87. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost v katastrálním území města Budišova nad Budišovkou, v okrese Opava, kraj Moravskoslezský, bytová jednotka č. 692/1 v bytovém domě č.p. 692 na parcele č. St.126/4, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 1129/10000. Nemovitost se nachází v zastavěném území obce, v její centrální části zastavěné především objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, objekty občanské vybavenosti, v menší míře rovněž objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení. Budova č.p. 692 je objektem montované panelové konstrukce o jednom podzemním a třech nadzemních podlažích s plochou střechou, užívaným asi 40 let. Objekt prošel před dvěma lety celkovou revitalizací, v jejímž rámci bylo rovněž provedeno zateplení obvodových stěn budovy tepelně izolačním obkladem a byla provedena výměna původních dřevěných zdvojených oken za okna plastová. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 V podzemním podlaží se nacházejí sklepní kóje k jednotlivým bytům, místnost kočárkárny a sušárny a dále dvě garážové stání. V nadzemních podlažích se nacházejí bytové jednotky. V budově je proveden rozvod elektrické energie, rozvod ústředního topení, studené i teplé vody, kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvod veřejného i domácího telefonu. 6. Obsah posudku Byt, jednotka č. 692/1, v k.ú., včetně podílu na společných částech domu a pozemku Ocenění porovnávací metodou
4 B. Ocenění Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Okres: Opava Obec: Popisy objektů Byt, jednotka č. 692/1, v k.ú., včetně podílu na společných částech domu a pozemku Bytová jednotka č. 692/1 je bytem velikosti 3+1 nacházejícím se v 1.nadzemní podlaží domu č.p. 692 v katastrálním území. Byt je tvořen předsíní o velikosti podlahové plochy 7,20 m 2, kuchyní o velikosti podlahové plochy 7,30 m 2, třemi obytnými místnostmi o velikostech podlahové plochy 14,60m 2, 19,70 m 2 a 11,30 m 2, koupelnou o podlahové ploše 2,60 m 2, WC o podlahové ploše 1,10 m 2, dále lodžií o velikosti 3,20 m 2 a sklepní kójí o ploše 5,20 m 2. Celková podlahová plocha jednotky bez sklepní kóje a lodžie činí 63,80 m 2. Užitná plocha včetně bytu a balkonu činí 72,20 m 2. Jednotka je vybavena novou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a digestoří, místnosti koupelny, vybavené vanou a umývadlem, a WC, tvořené plošnými dílci vyrobenými na bázi dřevní hmoty s umakartovým povrchem, jsou obloženy keramickým obkladem, stěny do předsíně a kuchyně jsou obloženy obkladem dřevěným. Byt je vytápěn ústředním topením, je proveden rozvod elektrické energie, studené i teplé vody a kanalizace z kuchyně, koupelny a WC. Ke dni ocenění se bytová jednotka nachází v dobrém stavebně technickém stavu. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p. 692 a k pozemku, parcele č. St.126/4, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, činí 1129/10000. Ocenění nemovitosti povinného Byt, jednotka č. 692/1, v k.ú., včetně podílu na společných částech domu a pozemku Ocenění porovnávací metodou Cena bytu se zjistí porovnávacím způsobem, tedy na základě stanovení ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase.
5 Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nemovitosti nabízené k prodeji v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí roku 2011. Jedná se o bytové jednotky 3+1 v osobním vlastnictví přibližně srovnatelné velikosti, srovnatelného vybavení a stavebnětechnického stavu nacházející se v domech panelových. Případné rozdíly v poloze, stavebně technickém stavu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi, a byty obvzlášť, i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č. 1) Prodej, byt 3+1, 70 m 2 Cena: 740 000,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právních služeb RK Adresa: Komenského, Datum vložení: 04.11.2010 Datum aktualizace: 10.03.2011 ID zakázky: 156963 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 70 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Zařízený: Ano Popis: Kompletně rekonstruovaný byt s krbem v osobním vlastnictví (zděné jádro, nové omítky, nové rozvody elektřiny, vody i odpadu, plastová okna, nová kuchyňská linka, kamenné obložení). Byt je prostorný, patří k němu balkon a dva sklepy. Dům je zateplený a má novou fasádu. Velmi nízké provozní náklady. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č. 2) Prodej, byt 3+1, 73 m 2 Cena: 730 000,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právních služeb RK Adresa: Na Sídlišti, Datum vložení: 20.11.2010 Datum aktualizace: 10.03.2011
6 ID zakázky: 161791 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 1.podlaží Míst k parkování: 1 Plocha užitná: 73 m 2 Plocha podlahová: 76 m 2 Voda: Rozvod studené a teplé Topení: Ústřední dálkové Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Zařízený: Ano Popis: Prostorný byt v osobním vlastnictví s neprůchozími pokoji. Dům prošel revitalizací - zateplení, fasáda, nová sedlová střecha, vchodové dveře, plastová okna, osvětlení společných prostor. Byt je v udržovaném stavu, nachází se v něm nová linka, rozvody vody v plastu, podlahy PVC, nové omítky. K bytu náleží sklep, komora v bytě a velká lodžie. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č. 3) Prodej, byt 3+1, 76 m 2 Cena: 400 000,- Kč Adresa: Na Sídlišti, Datum vložení: 18.10.2010 Datum aktualizace: 09.03.2011 ID zakázky: 121017533 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 76 m 2 Plocha podlahová: 76 m 2 Plocha balkónu: 8 m 2 Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s balkónem a komorou. V bytě jsou nová plastová okna, původní kuchyně, koupelna a WC. Dům je po celkové revitalizaci, nová střecha a vchodové dveře. V místě veškerá občanská vybavenost.
7 Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 740 000, Kč 70,00 m 2 1,05 1,10 1,10 1,15 7 235,38 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 730 000, Kč 73,00 m 2 1,00 1,05 1,00 1,15 8 281,57 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 400 000, Kč 76,00 m 2 1,05 0,85 0,85 1,00 6 937,76 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 937,76 Kč 7 484,90 Kč 8 281,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 7 485, Kč Množství: 72,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 538 920, Kč
8 C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem 538 920, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 539 000, Kč Cena slovy: pětsettřicetdevěttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši překlenovacího úvěru 320 000,- Kč - Budoucí pohledávka, která vznikne po splacení překlenovacího úvěru až do výše 320 000,- Kč pro Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., Bělehradská 222/128, Praha. Smlouva u zřízení zástavního práva ze dne 24.10.2005. Právní účinky ke dni 24.10.2005. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 18Nc-593/2009-5 ze dne 5.6.2009. Právní moc ke dni 5.8.2009. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 18Nc-593/2009-5 ze dne 5.6.2009. Právní moc ke dni 5.8.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 EX-315/2009-N ze dne 22.7.2009. Právní moc ke dni 5.8.2009. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 29 Nc-1596/2009-6 ze dne 9.9.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Jeseník, JUDr.Antonín Dohnal, 014 EX-91664/2009-5 ze dne 23.9.2009. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 36EXE-877/2010-18 ze dne 9.7.2010. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 36EXE-877/2010-18 ze dne 9.7.2010.
9 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, 103EX-22450/2010 ze dne 4.8.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín, JUDr. Martin Růžička, 77EX-3247/2010-16 ze dne 29.7.2010. Zástavní právo exekutorské ve výši 135 632,- Kč s příslušenstvím pro CETELEM ČR a.s., Karla Engliše 5, Praha. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva 103Ex-22450/2010-18 Exekutorského úřadu Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, ze dne 4.8.2010. Právní moc ke dni 13.8.2010. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 22EXE-1842/2010-15 ze dne 21.12.2010. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 22EXE-1842/2010-15 ze dne 21.12.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Opava, JUDr. Aleš Chovanec, 032EX-10/2011-13 ze dne 7.1.2011. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 12. 3. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/107 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 098/11 podle připojené likvidace.
11 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1130 pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Odry 7-0/4. Fotodokumentace. Srovnávací nemovitosti.