ZNALECKÝ POSUDEK. 521/203/2010 o cen obvyklé stavby bez p/ e, jiná st., na pozemku. parc. St. 7/3. p íslušenství a pozemku. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV. 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 el posudku:. j. 132 EX 8761/10-30/Zl Podle stavu ke dni 15.12.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 15.12.2010
- 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bez.p./.e. Adresa nemovitosti: Ostrov bez.p./.e. 263 01 Oub nice Kraj: St edo eský Okres: íbram Obec: Oub nice Katastrální území: Oub nice u Dob íše Po et obyvatel: 187 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 15.12.2010 za p ítomnosti pí. erné, zástupce provozovatele. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 212 ze dne 23.11.2010, k.ú. Ostrov u Oub nic 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 15.12.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Ostrov u Oub nic 3) Informace získané p i místním šet ení dne 15.12.2010 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny. Ur ení obvyklé ceny stavby bez.p./.e., jiná st., na pozemku. parc. St. 7/3. p íslušenství a pozemku. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV. 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram Typ stavby Vlastník pozemk : Jiná stavba bez.p/.e., komer ní využití jako autodílna, dokon ená, samostatn stojící AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dob íš, 263 01 Vlastník staveb: AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dob íš, 263 01 Katastrální ú ad: pro St edo eský kraj, KP P íbram LV. 212 Katastrální úz.: Ostrov u Oub nic Kraj: St edo eský Obec: Oub nice ást obce: Ostrov Ulice: - po et obyvatel: 187.p. bez.p/.e. zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 7/3 zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 552 m 2 další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Oce ované nemovitosti jsou v obci Oub nice, místní ásti
- 3 - Rušivá a obt žující za ízení Ostrov. Oub nice je malá obec 15 km východn od íbrami. V obci Oub nice je jen minimální ob anská vybavenost, základní vybavenost je v Dob íši, dob e dostupné po místních komunikacích a rychlostní silnici R4 cca 10 km. Kompletní vybavenost je ve správním centru íbram dob e dostupném po místní komunikaci a silnici. 18 cca 15 km. Místní ást Ostrov je od Oub nic stavebn odd lena. Objekt autodílny bez.p/.e. je na východním okraji místní ásti Ostrov. Stavba je sou ástí uzav eného komer ního areálu složeného z n kolika staveb a pozemk, areál je užívaný jako sídlo a provozovna firmy, innost spo ívá edevším v opravách aut. Nebyly zjišt ny. Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 200 m. ípojky inženýrských sítí Elektro, voda ze spole né studny pro celý areál, kanalizace do žumpy. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek. parc. St. 7/3 má tvar do písmene L, je zastav n stavbou autodílny bez.p./.e. Je rovinný. Druh zástavby Samostatn stojící stavba bez.p/.e. Popis stavby Rok dokon ení r. 1960 p vodní zem lská stavba ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce v r. 1993 provedena p estavba na autodílnu, z p vodní stavby - svislé konstrukce a st echa. Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 0 není podsklepeno nadzemních 1+0 1 NP s p dním prostorem užívaným jako p da Po et bytových jednotek 0 komer ních garážových stání 1 jednotek - samostatná garáž 0 Popis Stavba autodílny není podsklepená, má 1 NP a p dní prostor. Stavba je po rekonstrukci, byla p estav na na autodílnu z p vodního zem lského objektu - byla opravena vn jší i vnit ní omítka, z ízeno úst ední topení s kotlem na d evo, opraveny podlahy a stropy, osazeno za ízení (za ízení není p edm tem ocen ní, dle sd lení na místním šet ení p. ernou není ve vlastnictví spol. AUTO- MOTO-SPORT v.o.s). Svislé konstrukce jsou zd né. Stropy jsou z ásti d ev né, z ásti zd né, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová, krytina p vodní pálené tašky. Okapové prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, klasická, zdvojená, dve e jsou ocelové v kovových zárubních. Okna jsou osazena železnými m ížemi. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, beton, železné rošty. Fasáda - hladká omítka. Vybavení a za izovací p edm ty v koupeln 2x umyvadlo,2x sprchový kout. Topení úst ední, kotel na tuhá paliva.
- 4 - ípojky: elektro, voda studna na pozemku jiného vlastníka, kanalizace žumpa na pozemku jiného vlastníka. Rekonstrukce a modernizace Dispozi ní ešení: 1.NP: hala 1 UP 242 m2, užívaná na opravy motorových vozidel hala 2 - UP 91 m2, užívaná na opravy motorových vozidel lakovna UP 50 m2, osazena odsáváním a technologií sklad barev UP 12 m2, ur eno pro skladování, p ísluší k lakovn šatna, sociální za ízení UP 25 m2, umývárna s umyvadla, 2x sprcha, 2x WC dílna, v. kotelny a skladu UP 86 m2, je zde betonové schodišt do p dního prostoru Podkroví: vstup po betonovém schodišti, p da. Stavba je po rekonstrukci v r. 1993, p vodní jsou svislé konstrukce a st echa. Oplocení - Zpevn né plochy - Napojení inž. sítí Elektro Vodovod Vn jší za ízení Kanalizace Plynovod ístup po zpevn né komunikaci Vedlejší stavby a p íslušenství Popis - Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv ano studna spole ná pro celý areál žumpa na pozemku jiného vlastníka ne Po rekonstrukci v r. 1993, p vodní pouze svislé konstrukce a st echa. P i místním še ení byla zjišt na net sná místa st ešní krytiny, na fasád jsou známky nefunk ních izolací proti zemní vlhkosti. Celkový stav budovy je uspokojivý. Vhodná pro komer ní innost, situování na okraji zastav né ásti obce, k areálu je samostatný p ístup z ve ejné komunikace. P edm tem ocen ní je pouze pozemek pod stavbou autodílny, p ístup p es pozemek jiného vlastníka. V katastru nemovitostí zapsáno jako jiná stavba bez.p./.e., ke komer ním el m. Soulad zápisu v evidenci KN a skute ností. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV. 212, k.ú. Ostrov u Oub nic 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 212, k.ú. Ostrov u Oub nic 1),2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé Zahrnuta v tržní cen Stav KN i místním šet ení nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem v KN a skute ností. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. es pozemek. parc. 44/3, trvalý travní porost, vlastník Marcela erná, Ne ín 179, Ne ín, 262 13 Prov ení p ístupu es pozemek. parc. 44/7, trvalý travní porost, vlastník Marcela erná, Ne ín k nemovitosti 179, Ne ín, 262 13 Z komunikace. parc. 236, vlastník St edo eský kraj, Zborovská 81/11, Praha, ano
- 5 - Smíchov, 150 00 CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St. 7/3 552 400-226 800 zastav ná pl. a nádvo í I. CENA POZEMKU 226 800 K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 50 let 3 350 2500 100 8 373 250 40 5 025 000 Reproduk ní cena staveb 8 373 250 - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) 5 025 000 K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 5 251 800 K -
- 6 - VÝNOSOVÁ HODNOTA. plocha - ú el podlaží podlahová plocha v m 2 istý nájem /m2/m síc nájem /m 2 /rok nájem K /rok 1. hala 1 1. NP 242 40 480 116 160 K 2. hala 2 1. NP 91 40 480 43 680 K 3. lakovna 1. NP 50 40 480 24 000 K 4. sklad barev 1. NP 12 40 480 5 760 K 5. šatna, sociální za ízení 1. NP 25 40 480 12 000 K 6. dílna (v. kotelny, skladu) 1. NP 86 40 480 41 280 K 0 K 506 240 2880 Hrubý výnos za rok celkem 242 880 K údaje v K ztráta nájemného 5% 12 144 K hrubý výnos celkem 230 736 K ro ní výdaje na: da z nemovitostí pojišt ní odpisy vyjad ující st ádací funkci žná údržba a správa nájem za p ístup a za ízení na cizím ostatní pozemku ro ní výdaje celkem: istý výnos za rok celkem: 5 000 K 6 500 K 80 000 K 40 000 K 8 000 K 139 500 K 91 236 K uvažovaná míra kapitalizace 8% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM 1 140 450 K
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba. 1: P íbram-zdabo, výrobní prostory, UP 1660 m2, pozemek 755 m2, výrobní plocha 906m2 Krytá výrobní hala, je áb o nosnosti 3t, kancelá, šatna. Centrální topení. Areál je oplocen. Nabídková cena: 8 320 000 K, 12/2010 + výrazn v tší pozemek, výrazn v tší UP, lepší lokalita, lepší vybavení - horší stav nemovitosti Porovnatelná stavba. 2: Osov, výrobní prostory, UP 540 m2, pozemek 5800 m2 ve stylu venkovské usedlosti, novostavba z r 2006, autobus p ímo u domu. Alarm, žaluzie, el. vrata. Nabídková cena: 6 650 000 K, 11/2010 + výrazn v tší pozemek, + lepší stav nemovitosti + novostavba, samostatný funk ní areál Srovnatelná lokalita Porovnatelná stavba. 3: Dlouhá Lhota, komer ní objekt UP 1200 m2, pozemek 1500 m2 Komer ní objekt s výrobní halou, kancelá skými prostory, šatnami, sociálním za ízením a kuchy kou. parkovišt pro 15 vozidel. Nabídková cena: 7 500 000 K, 09/2010 + lepší stav nemovitosti, výrazn v tší UP i pozemek, samostatný f ní areál se zázemím Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 2 500 000 K
- 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé - oce ované nemovitosti jsou sou ástí areálu jiného vlastníka, ístup k budov není z ve ejné komunikace, je napojen na zdroj vody a odkanalizování jiného vlastníka - p vodní svislé konstrukce a st echa - obvodové st ny jeví známky nefunk ní izolace proti zemní vlhkosti, z ásti nefunk ní st ešní krytina - v obci je jen minimální ob anská vybavenost - eln ešená provozovaná autodílna - stavby jsou v uspokojivém stavu - dobrá dostupnost silnice I/4 Cena obvyklá je stanovena na základ výnosové hodnoty a porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. EHLED HODNOT cná hodnota výnosová hodnota porovnávací hodnota 5 251 800 K 1 140 450 K 2 500 000 K OBVYKLÁ CENA stavba bez.p./.e., jiná st., na pozemku. parc. St. 7/3. p íslušenství a pozemku. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV. 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram 1 800 000 K V Mníšku pod Brdy, 15.12.2010 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz
- 9 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 521/203/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z203/2010. ílohy: 1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Oub nic, stav k 15.12.2010, Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni 15.12.2010 3) Výpis z KN, LV. 212, k.ú. Ostrov u Oub nic, ze dne 23.11.2010
- 10-1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Oub nic, stav k 15.12.2010, Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni 15.12.2010
- 11 -
- 12 -