ZNALECKÝ POSUDEK. 1964/164/2008

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 1964/164/2008 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST Pozemek ovocný sad par trvalý travní porost par Adresa nemovitosti: Katastrální údaje ehled vlastník : Boskovice, Boskovice Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Boskovice LV pro obec a k.ú. Boskovice 1/3 Labudová Dana, Mladé Buky 340, Mladé Buky 1/3 Šmétka Zden k, Lampretice 104, Trutnov 1 1/3 Šmétková Eva, Fibichova 297, St ední P edm stí, Trutnov 1 el ocen ní: el exekuce Objednatel ocen ní Zhotovitel: K provedení exekuce prodejem nemovitostí 071 EX 13258/08 13/Ku Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku. Exeku ní ú ad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, Praha 4 ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS , z.langpaul@seznam.cz Datum místního šet ení: Datum zpracování:

2 - 2 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky Boskovice Region: Jihomoravský Okres: Blansko Katastrální území: Boskovice 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti povinného, nep evzal obsílku. 3. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z KN na LV.2624 pro obec a k.ú. Boskovice Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce Exeku ní p íkaze 4. Vlastnické a eviden ní údaje: 1/3 Labudová Dana, Mladé Buky 340, Mladé Buky 1/3 Šmétka Zden k, Lampretice 104, Trutnov 1 1/3 Šmétková Eva, Fibichova 297, St ední P edm stí, Trutnov 1 5. Dokumentace a skute nost: Nebyla doložena, posuzuji technický stav na míst samém v den prohlídky. 6. Celkový popis nemovitosti: edm tem ocen ní jsou - pozemky p ístupné ze zpevn né komunikace v obci a k.ú. Boskovice. Možnost napojení na NN. Situovány v trati Pod Horkou jihozápadn od m sta cca 1 km pod vrchem Rovná. Na pozemcích trvalé porosty s p irozeným náletem bez ádné údržby, staré, proschlé bez pro ezávky - neocen ny - neovlivní cenu obvyklou. Povinný nereagoval na výzvu znalce, provedena obhlídka bez ú asti povinného. Ocen no na základ porovnání nemovitostí v regionu.

3 - 3 - Charakteristi ka obce: Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Nap. na inž. sít : Boskovice leží na st ední Morav asi 40 km severn od Brna na hranici mezi Boskovickou brázdou a Drahanskou vrchovinou v nadmo ské výšce asi 380 metr. Boskovice se pro své krásné okolí stávají centrem turistiky a odpo inku. Celé okolí m sta má letoviskový charakter. Nejbližší okolí nabízí zajímavé možnosti pro p ší turistiku a cykloturistiku. Boskovice jsou obklopeny knými lesy Drahanské vrchoviny. V okolí m sta je ada zna ených turistických tras, které sm ují do klidových zón Kunštátska s pískovcovou jeskyní v Rudce. Boskovice se nacházejí v severní ásti Moravského krasu se Sloupsko- Šoš vskými jeskyn mi a dalšími lokalitami krasového území. Moravský kras je druhá nejstarší Chrán ná krajinná oblast v eské republice. Boskovice jsou tradi ním hospodá ským, sociálním a kulturním centrem severní ásti blanenského okresu. Boskovice s obyvateli jsou druhým nejv tším m stem okresu Blansko. Boskovice byly od roku 1849 do 1959 okresním m stem. Dokladem o regionálním významu a irozené spádovosti Boskovic sv í soust ed ní st edního školství, množství ú ad a detašovaných pracoviš s okresní i oblastní p sobností, soust ed ní výroby, služeb, kulturních a charitativních institucí Jedná se o pozemky na jihozápadním okraji obce p ístupné ze zpevn né komunikace, možnost napojení na inženýrské sít voda,nn. Nezjišt no Bez rizik Možnost napojení NN, voda. Základní Nevyužité pozemky v centru zástavby rekrea ními chatami. popis: Druh stavby: bez staveb, neoploceno. Dokumentac ne e: Zp sob rekreace užívání: Popis tech. Neudržovaný stavu: Omezení Bez omezení vlast.práv 6. Pozemky Základní popis: svažité pozemky 7. Trvalé porosty Trvalé porosty neudržované-neovlivní cenu obvyklou.

4 - 4 - Souhrn ocen ní posuzované nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ve výši 1/3 I. - Cena dle cen.p edpisu vyhl. 3/2008 Sb., ,- K II. - V cná cena RD III. - Výnosová metoda IV. - Porovnávací metoda 0,- K 0,- K ,- K V. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota ,- K Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: edm tem ocen ní jsou - pozemky ve spoluvlastnickém podílu ve výši 1/3. *ovocný sad par vým ra 2569 m2 *trvalý travní porost par vým ra 728 m celkem m2 Povinný nereagoval na výzvu znalce, nep evzal obsílku. Ocen no na základ porovnání nemovitostí v regionu. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky

5 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 3: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) = 108,62 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Úprava ceny Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Ovocný sad ,00 0,0 108, , ,00 0,4 43, ,85 Sou et ,77 Sou et ,77 Úprava ceny - p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -7 % ,60 Mezisou et ,17 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0510 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 3 - celkem ,63 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 108,62 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] tr.tr.porost ,00 108, ,36 Sou et ,36 Úprava ceny - p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -7 % ,28 Mezisou et ,08 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0510 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem , ,53 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemky - zjišt ná cena = ,51 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K

6 - 6 - Porovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : Lokalita: Mladkov (Boskovice) Cena: K Popis: Okr. Blansko - Mladkov-Boskovice. Stavební pozemek, vým ra m2, ší e cca 12 m délka cca 174 m, veškeré inženýrské sí na hranicích. K pozemku je vybudovaná komunikace. Rovina, krásná krajina, isté ekologické prost edí bez emisí a pr myslu. Obec má všechny základní pot eby ( obchody, školy,kulturní za ízení atd.) Je zde autobusové i vlakové spojení do Brna. Celková plocha: m2 Druh pozemku: pro bydlení Umíst ní nemovitosti: klidná ást obce Udržovaná zahrada nedaleko centra Boskovic Lokalita: Boskovice Cena: K Popis: Oplocená zahrada v klidné slunné lokalit blízko centra Boskovic. Možnost výstavby chaty, íjezd na pozemek. CP 416m2, zavedena elekt ina, vlastní studna s pitnou vodou. Zahrada je zatravn ná, nachází se zde ovocné stromy - jablon, t ešn, švestka a d eviny - rybízy. V okolí zahrádká ská kolonie, nedaleko les. V cen hotový projekt na výstavbu chaty. Celková plocha: 416 m2 Druh pozemku: zahrada Okolní zástavba: rekrea ní Inženýrské sít : Elekt ina

7 - 7 - Lokalita: Boskovice Cena: K Popis: Okres Blansko,Boskovice,lokalita Rovná,sad 4995 m2,rekrea ní oblast,možnost výstavby chaty,p íp.rozd lení až na 3 parcely.p ípoj.el.energie ca 70m od hranice pozemku.vhodná investice. Cena ,-K Celková plocha: m2 Druh pozemku: zahrada Umíst ní nemovitosti: okraj obce Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] Mladkov , ,79 0,50 1,00 150,39 Boskovice , ,92 0,40 1,00 230,77 Boskovice , ,11 1,00 1,00 108,11 489,27 / 3,000 Pr rná jednotková cena: 163,09 K /m 2 Minimální jednotková cena: 108,11 K /m 2 Maximální jednotková cena: 230,77 K /m 2 Oce ovaný pozemek: Pozemky p , m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 3297 m ,00 m 2 á 163,09 K /m 2 = ,73 K Pozemek ocen ný porovnávací metodou - celkem = ,73 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemky - výsledná cena = ,91 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K

8 - 8 - C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K

9 - 9 - Stanovení obvyklé (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY: cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání stanovené pomocí n které ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ : V tomto konkrétním p ípad není použitelná. Protože se zjiš uje u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R (v etn prognóz NB). Vzhledem k ú elu užití tj. rodinné bydlení se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vylou it zm nu užití, je ovšem problematické situování nemovitosti. METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ená informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. APLIKACE METOD: ed rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z nejv tší d sledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zam ením na tyto základní faktory: povaha místního trhu

10 druh oce ovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finan ní klima v dob transakce Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n pat í: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Ú etní hodnota nemovitosti * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * P edpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * V cná b emena, zástavní práva Pokud jsou informace o t chto skupinách problém dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého výnosu majetku, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody

11 Cena obvyklá odborný odhad ceny Hodnota nemovitosti Obvyklá cena - hodnota majetku je stanovena na základ porovnávacích cen v dané lokalit. V p edcházejících oddílech jsou popsány d ležité okolnosti oce ované nemovitosti a s p ihlédnutím ke všem aspekt m s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocen ní podílu spoluvlastnictví 1/3 ve výši : ,- K Slovy: Stot icettisíc,-k Štoky dne Seznam p íloh: Ing. Zden k Langpaul Štoky Štoky Výpis z KN na LV.2624 pro obec a k.ú. Boskovice Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Výzva povinného Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce Exeku ní p íkaze Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 11 stran textu, v etn titulního listu a znalecké doložky. Objednateli p edán ve t ech vyhotoveních a jedno z stává v archívu znalce. D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /164/2008 znaleckého deníku.