- PDF Free Download

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2009/087 Pozemky, parcely č. 1816/5, 1816/6, v katastrálním území Dolní Suchá, obec Havířov, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 324/04-N ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Při místním šetření byla provedena pouze prohlídka pozemků a vnější obhlídka objektu zahrádkářské chaty na parcele č. 1816/5 v katastrálním území Dolní Suchá. Zpracovatel posudku neměl přístup do objektu. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 324/04-N ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 502, pro katastrální území Dolní Suchá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Havířov. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Územní plán města Havířova, schválený zastupitelstvem města dne v platném znění, poslední změna č. 13 schválena dne Vlastnické a evidenční údaje 5. Celkový popis nemovitosti o o výměře 761 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. výměře 60 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č. 502 pro katastrální území Dolní Suchá, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Havířov, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 na Oceňované nemovitosti se nachází v okrajovém území města, v lokalitě zastavěné především roztroušenými objekty sloužícími k individuálnímu bydlení a objekty k individuální rekreaci (zahrádky a zahrádkářské chaty). Lokalita je poznamenána rozsáhlou důlní činnosti a jejími negativními vlivy na životní prostředí. 3 parcele č. 1816/5, která není evidována v katastru nemovitostí. Z hlediska platného územního plánu obce se oceňované nemovitosti nacházejí v zóně PZ - zóna smíšená, území neurbanizované. Zóna zahrnuje zemědělskou půdu obdělávanou v malých výměrách, zahrady, zahrádkové osady, jednotlivé rodinné domy a zemědělské usedlosti a přírodní prvky volné krajiny - remízky, háje, lesíky, vodní toky a plochy. V zóně je přípustné: hospodářské využívání zemědělské půdy bydlení v rodinných domcích a zemědělských usedlostech budovat nové stavby rodinných domů v zastavěných plochách, zastavěném území a v prolukách mezi stávající zástavbou ve vymezených zónách stavět hospodářské objekty na zahradách větších než 400 m 2 budovat zahrádkářské chaty v plochách zahrádkářských osad na pozemcích u rodinných domů a zemědělských usedlostí budovat drobné stavby Jedná se tedy o pozemky, na nichž jsou platným územním plánem obce přípustné stavby. Oceňované pozemky jsou přístupné po komunikacích se zpevněným povrchem, v místě je možnost napojení na rozvod elektrické energie, vodovod a rozvod zemního plynu. Neopominutelnou skutečností s výrazně nepříznivým vlivem na možnosti využití oceňovaných pozemků jako pozemků stavebních je přítomnost nadzemního vedení vysokého napětí přímo v prostoru nad

4 4 pozemky. Jedná se o omezení vlastnického práva k nemovitostem, které ale není zapsáno na LV č. 502 pro katastrální území Dolní Suchá. Z důvodu existence uvedeného nadzemního vedení vysokého napětí a jeho ochranného pásma, které nebylo vyměřeno geometrickým plánem, ale lze uvažovat, že se vztahuje k převážné části výměry pozemků, vznikají pro vlastníka pozemků omezení ve smyslu zákona č. 458/2000 Sb., energetický zákon, 46, odst.8. V ochranném pásmu nadzemního a podzemního vedení je zakázáno: Zřizovat bez souhlasu vlastníka vedení stavby či umísťovat konstrukce a jiná podobná zařízení, jakož i uskladňovat výbušné a hořlavé látky. Provádět bez souhlasu vlastníka vedení zemní práce. Provádět činnosti, které by mohly ohrozit spolehlivost a bezpečnost provozu vedení, nebo ohrozit zdraví či majetek osob. Provádět činnosti, které by znemožňovaly nebo podstatně znesnadňovaly přístup k vedení. V ochranném pásmu nadzemního vedení je dále zakázáno vysazovat chmelnice a nechávat růst porosty nad výšku 3 m. 6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Chata na parcele č. 1816/5 v k.ú. Dolní Suchá b) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1816/5, v k.ú. Dolní Suchá c) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1816/6, v k.ú. Dolní Suchá b) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Karviná Havířov 3, Dolní Suchá Oddíl 1 Popisy objektů Ocenění je provedeno pouze na základě skutečností zjištěných vnějším ohledáním. Na stav vnitřního vybavení objektu je usuzováno pouze na základě jeho vnějšího stavu. Výměry objektu jsou odhadnuty. Jedná se o nepodsklepený objekt dřevěné, oboustranně opláštěné konstrukce, o jednom nadzemním podlaží se šikmým sedlovým krovem, postavený na betonových základových patkách. Prostor obestavěný střešní konstrukcí je využit na podkroví. Strop je dřevěný spalný, krov je pokryt asfaltovou lepenkou, klempířské konstrukce chybí. Povrchy stěn jsou opatřeny impregnačními nátěry. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná jednoduchá, podlahy dřevěné. Objekt je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. V objektu se zřejmě nenachází žádné vnitřní hygienické vybavení, rozvod vody ani rozvod elektrické energie. Objekt se nachází ve stavu vyžadujícím rozsáhlou rekonstrukci. Kritériem výrazně snižujícím cenu objektu je přítomnost nadzemního elektrického vedení. Parcela č. 1816/5 o výměře 761 m 2 je evidována v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek je užívaný jako zahrada. Z hlediska platných cenových předpisů se nejedná o pozemek stavební, jelikož pozemek zahrady netvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem společného využití a ve vlastnictví stejného vlastníka, ani netvoří funkční celek se stavbou

6 6 a zastavěným pozemkem jiného vlastníka. Platným územním plánem obce je pozemek zahrnut mezi pozemky, na nichž je přípustná stavba. Oddíl 2 Popisy objektů Parcela č. 1816/6 o výměře 60 m 2 je evidována v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek, jehož skutečným způsobem užití je ostatní plocha, jiná plocha. Z hlediska platných cenových předpisů se nejedná o pozemek stavební, jelikož pozemek netvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem společného využití a ve vlastnictví stejného vlastníka, ani netvoří funkční celek se stavbou a zastavěným pozemkem jiného vlastníka. Platným územním plánem obce je pozemek zahrnut mezi pozemky, na nichž je přípustná stavba. O c e n ě n í nemovitosti povinného Oddíl 1 1-NP U Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 5,00 3,00 = 15,00 m 2 1-NP 2,60 5,00 3,00 = 39,00 m 3 Zastřešení (1,00 1,20/2) 5,00 3,00 = 9,00 m 3 Obestavěný prostor celkem = 48,00 m 3 Moravskoslezský 84 Havířov 3, Dolní Suchá , Kč/m 3

7 příloha č. 18a, tabulka č Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 příloha č. 18a, tabulka č. 3 1 Životní prostředí a atraktivita II. Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj 0,05 oblasti hlučnosti nebo prašnosti 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě 0,00 (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 0,00 4 Dopravní dostupnost II. Problematický příjezd k hranici pozemku 0,01 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 0,02 6 Parkovací možnosti II. Dobré 0,00 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné 0,05 nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 0,00 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu 0,00 nem. 10 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,870 i=1 příloha č. 20, tabulka č. 2 1 Druh stavby I. Zahrádkářská chata 0,02 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 0,03 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné 0,03 plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě I. Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj 0,06 el. energie 5 Vybavení I. Bez zákl. příslušenství 0,10 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní II. Bez příslušenství 0,04 úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m 2 0,03 stavbou

8 8 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,15 10 Stavebně-technický stav VI. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * U Kategorie stavby: B - stáří od 20 U do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9 9 48,00 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,410 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,870 0,410 = 0,339 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 1 815, 0,339 = 615,29 Kč/m 3 615,29 = U Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Havířov. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 3 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Ochranné pásmo 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 10 % 0,900 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 0,791 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 1816/ , 228, ,19 V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s

9 9 realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity objekty srovnatelného užití, přibližně srovnatelného stavu, ve srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku Případné rozdíly v poloze, stavebně technickém stavu, vybavení, rozsahu přilehlých pozemků, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Luční, za Havířov, nemovitost K prodeji pozemek vhodný k výstavbě zahrady v Dolních Bludovicích. Pěkné místo u řeky. Celková plocha m 2 Druh pozemku zahrada Havířov za nemovitost Oplocený areál, plocha 238m 2, na pozemku základy bývalé chatky se sklepem. El. a voda Celková plocha 238 m 2 Druh pozemku Okolní zástavba Umístění nemovitosti Komunikace Inženýrské sítě zahrada rekreační okraj obce asfaltová vodovod, Elektřina Město za (Havířov) nemovitost za nemovitost Prodej zahrady o výměře 618m2 v blízkosti Havířova. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Celková plocha 618 m 2 Druh pozemku Inženýrské sítě Hořanská, Havířov, zahrada vodovod, Plyn, Elektřina Jedná se o prodej zahrady v zahrádkářské osadě 2000 m 2 v Havířově-Prostřední Suché se zděnou podsklepenou chatkou se sociálním zařízením, dále nová dřevostavba před dokončením. Na pozemku vodovod, E 220/380, žumpa. Ovocné stromy a keře. Celková plocha m 2

10 Druh pozemku Inženýrské sítě 10 zahrada vodovod, Elektřina Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav K vybav. K pozemky K pramen Jednotková Váha (V) cena (JC) Nemovitost č.1) , Kč 1 000,00 m 2 1,00 0,80 0,80 1,02 1,10 222,82 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 238,00 m 2 1,15 1,00 0,90 0,80 1,15 392,72 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 618,00 m 2 1,20 1,15 1,15 1,00 1,15 274,85 Kč 1,0 Nemovitost č.4) , Kč 2 000,00 m 2 1,10 1,15 1,15 1,20 1,15 178,08 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K pozemky K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : 178,08 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 267,12 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 392,72 Kč Stanovená jednotková cena za m 2 : 267, Kč Množství: 761,00 m 2 Oddíl 2 U Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Havířov. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Ochranné pásmo 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 2 % 0,980 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,538

11 11 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1816/ , 169, ,13 V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro potřebu stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijak zásadně nelišila od ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů. Stanovená jednotková cena za m 2 : 170, Kč Množství: 60,00 m 2

12 C. Rekapitulace Cena objektů Cena pozemků , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. O c e n ě n í jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jiří Šostek Marie Pujmanové 1123/ Havířov Parc.č. 1816/5 Parc.č. 1816/6 k.ú. Dolní Suchá Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 128 Nc- 1189/ ze dne Právní moc Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava Ex-324/2004-N ze ne Právní moc Jiří Šostek Marie Pujmanové 1123/ Havířov Parc.č. 1816/5 Parc.č. 1816/6 k.ú. Dolní Suchá Jiří Šostek Marie Pujmanové 1123/ Havířov Parc.č. 1816/5 Parc.č. 1816/6 k.ú. Dolní Suchá Jiří Šostek Marie Pujmanové 1123/ Havířov Parc.č. 1816/5 Parc.č. 1816/6 k.ú. Dolní Suchá Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 125 Nc- 1154/ ze dne Právní moc Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6 - Ex 2490/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 125 Nc- 1396/ ze dne Právní moc Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava 069 Ex-497/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 125 Nc- 2254/ ze dne Právní moc Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Přerov 103 Ex-18720/ ze dne

13 13 O c e n ě n í závad, které prodejem z dražby nezaniknou Vlastnická práva vlastníka pozemku jsou omezena z důvodu existence nadzemního vedení elektrické energie a jeho ochranného pásma. Pozemky jsou zatíženy věcným břemenem jenž není zapsáno v katastru nemovitostí. Hodnota věcného břemene se vypočte dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/00 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne je uvažován v celé výměře pozemku, parc.č. 1816/6 a přibližně v rozsahu 2/3 výměry parc.č. 1816/5 567 m 2 - na vždy, po dobu životnosti konstrukce. se stanoví na základě obvyklého nájemného za obdobné pozemky. Existence nadzemního vedení a jeho ochranného pásma omezují vlastníka pozemků především v možnosti využít těchto pozemků jako pozemků stavebních v souladu s platným územním plánem obce. Z tohoto důvodu je pro účel stanovení ročního užitku vycházeno ze simulovaného nájmu stanoveného ve výši 5% (tato sazba vychází z obvyklých hodnot používaných v zahraničí, obdobně byla použita i v dřívějších oceňovacích předpisech, např. vyhláška č. 128/1984 Sb. 16 náhrada za užívání pozemku, nebo vyhláška č. 316/1990 Sb. 16, odst.1).) z obvyklé ceny pozemků v dané lokalitě stanovené výše tímto znaleckým posudkem. Roční užitek : 270,-- Kč/m 2 x 0,05 x 507 m 2 = 6 844,50 Kč 6 844,50 Kč Hodnota věcného břemene ve výši 5-ti násobku ročního užitku 6 844,50 Kč 5 = Roční užitek : 170,-- Kč/m 2 x 0,05 x 60 m 2 = 510,-- Kč 510,-- Kč Hodnota věcného břemene ve výši 5-ti násobku ročního užitku 510,-- Kč 5 = Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.

15 15 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 502, pro katastrální území Dolní Suchá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Havířov. Kopie katastrální mapy.