ZNALECKÝ POSUDEK č. 3649/206/2017 O ceně obvyklé zemědělských pozemků na LV č. 303 - orné půdy č. parc. 444/41, č. parc. 444/43, č. parc. 444/44, trvalého travního porostu č. parc. 453/6 a na LV č. 277 orné půdy č. parc. 444/46 v obci Jičín, k.ú. Robousy. Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. IČ: 288 60 993 Dukelská 15 500 02 Hradec Králové Účel znaleckého posudku: stanovení ceny obvyklé za účelem zpeněžení nemovitostí insolvenčním správcem sp.zn. KSHK 15 INS 3797/2017 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2017 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 16.9.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé výše uvedených podílů na nemovitostech - pozemcích v obci Jičín, katastrální území Robousy. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské pozemky Adresa předmětu ocenění: Robousy 506 01 Jičín LV: 303 a 277 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Jičín Katastrální území: Robousy Počet obyvatel: 16 394 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2017 za přítomnosti bez přítomnosti vlastníků. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Jičín LV č. 303 a LV č. 277 Snímek pozemkové mapy k.ú. Robousy Mapy blízkého okolí Místní šetření uskutečněné znalcem Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí v okolí Objednáno dne 14.9.2017 paní Denisou Špacírovou 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 303 Pavel Macků, bytem Náměstí 4, Mlázovice k 1/2 z celku Jana Hošková, bytem Jiřího z Poděbrad 302, Miletín LV č. 277 Pavel Macků, bytem Náměstí 4, Mlázovice k 1/4 z celku Milan Bartoníček, J.Grafka 1627, Nová Paka k 1/2 z celku Jana Hošková, bytem Jiřího z Poděbrad 302, Miletín k 1/4 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platných LV č. 303 a LV č. 277 ke dni ocenění jednotlivé zápisy - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitosti znalec navštívil dne 16.9.2017. Tyto jsou volně přístupné, přes obdělávané pozemky. Předmětné nemovitosti se nacházejí v obci Jičín, katastrální území Robousy po levé straně při průjezdu obcí směr Kacákova Lhota za zastavěnou částí ve vzdálenosti 600 metrů. Pozemky se nacházejí v přioraném velkém honu a prakticky na sebe navazují kromě pozemku č. parc. 444/46. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na polohu, možnosti přístupu, využití nemovitosti a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika pozemků: Pozemky, které jsou předmětem ocenění jsou zemědělsky obdělávané a nacházejí se od zastavěné částí obce do jednoho kilometru. Jsou přiorány do velkých honů a z těchto důvodů jsou přístupny pouze přes pozemkové parcely jiných vlastníků. Pozemky mají výhodnou polohu k okresnímu městu Jičín. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří je konstatováno, že pozemkové parcely zemědělského typů jsou v posledním období velmi dobrou a vyhledávanou komoditou a jsou vykupovány i po jednotlivých podílech. Vybrané pozemky obchodované na realitním trhu jsou pro porovnání z blízkého okolí. Na základě výše uvedeného znalec použil též platný právní předpis pro ocenění nemovitostí za účelem dalšího porovnání. 8. Obsah znaleckého posudku LV č. 303 1. Zemědělské pozemky LV č. 277 1. Zemědělský pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 303 1. Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky orná půda a trvalý travní porost v obci Jičín, katastrální území Robousy. Pozemkové parcely jsou zemědělsky obdělávané, nenacházejí se na nich žádné stavby. V okrajové části pozemku č. parc. 444/43 se nacházejí náletové porosty, neboť tento pozemek sousedí s Úlibickým potokem na jehož březích se nacházejí dřeviny. Tyto porosty nemají vzhledem k náletu žádnou relevantní hodnotu, která by zvyšovala cenu pozemku. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 444/41 31100 161,00 14,74 120,00 32,43 5 221,23 orná půda 444/43 část 31100 7 005,00 14,74 120,00 32,43 227 172,15 orná půda 444/43 část 35700 6 677,00 12,95 120,00 28,49 190 227,73 orná půda 444/44 31100 30,00 14,74 120,00 32,43 972,90 trvalý travní 453/6 část 31100 55,00 14,74 120,00 32,43 1 783,65 porost trvalý travní porost 453/6 část 35700 193,00 12,95 120,00 28,49 5 498,57 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 14 121,00 m 2 430 876,23 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 430 876,23 Kč LV č. 277 1. Zemědělský pozemek Zemědělský pozemek v obci Jičín, katastrální území Robousy. Pozemek je zemědělsky obdělávaný, nenacházejí se na něm žádné trvalé porosty ani stavby. Negativní vlivy se neprojevují, pozemek je přiorán do velkého honu. - 4 -
Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 444/46 31100 291,00 14,74 120,00 32,43 9 437,13 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 291,00 m 2 9 437,13 Zemědělský pozemek - zjištěná cena = 9 437,13 Kč C. REKAPITULACE LV č. 303 1. Zemědělské pozemky 430 876,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 LV č. 303 - celkem: 215 438,- Kč LV č. 277 1. Zemědělský pozemek 9 437,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 LV č. 277 - celkem: 2 359,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstěsedmnácttisícosmset Kč 217 797,- Kč 217 800,- Kč - 5 -
D. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Zemědělské pozemkové parcely v obci Jičín, k.ú. Robousy jsou přiorány do velkých honů a přístup je pouze přes okolní pozemky. Všechny parcely jsou zemědělsky obdělávány. Negativní vlivy se na pozemcích nevyskytují. Pozemky se nacházejí v blízkosti zastavěné části obce Jičín, k.ú. Robousy s dobrou bonitou. V této lokalitě jsou pozemky velmi vyhledávané vzhledem ke své poloze. Pozemky nejsou určeny k zastavění. Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, jejich porovnáním a zkušenostmi znalce, zejména jeho databáze realizovaných zemědělských pozemků stanovuji obvyklou hodnotu jednoho metru čtverečného na 35,- Kč. LV č. 303 č. parc. 444/41, č. parc. 444/43, č. parc. 444/44, č. parc. 453/6 o celkové výměře 14 121 m 2 * 35,- Kč/m 2 = 494 235,- Kč / 2 = 247 117,50 Kč LV č. 277 č. parc. 444/46 o výměře 291 m 2 * 35,-Kč/m 2 = 10 185,- Kč/4 = 2 546,25 Kč součet zaokrouhleně 249 663,75 Kč 249 664,- Kč Obvyklou hodnotu v celkovém součtu jednotlivých LV stanovuji ve výši 249 664,- Kč slovy: dvěstěčtyřicetdevěttisícšestsetšedesátčtyřikorunyčeské. V Hradci Králové 16.9.2017 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3649/206/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3649/206/2017. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -