Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 521 / 27 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chalupa, rekreační domek bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.e. 16, LV č. 596 na pozemcích jiného vlastníka Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Holubov Počet obyvatel 1044 Kat. území Holubov Ulice Holubov č.e. 16 Část obce dle LV Holubov Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova č.e. 16 Zpracováno pro exekutora Dušková Zdeňka - Holubov, Holubov 16, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 525731/190 Tel. 380 711 410 E-mail IČ 66254132 DIČ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 29.1.2013 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 27.1.2013 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 27.1.2013 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 63.31 m 2 6 300 Kč/m 2 398 900 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 756 000 Kč Sedmsetpadesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) NE stavba je umístěna na vlastním pozemku - 1 -
NE NE NE Nemovitost je umístěna na pozemcích jiného vlastníka. Pozemky p.č. 1044 a 1045/5 jsou ve vlastnictví pana Františka Ondráka. k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup k nemovitosti je přes pozemky jiného vlastníka. Navrhuji zřízení věcného břemene jízdy a chůze ve prospěch nemovitosti Holubov č.e.16 a povinnost k pozemkům p.č. 1045/1 a 1043/1 k.ú. Holubov ve vlastnictví pana Františka Ondráka. nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční řízení stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu Nemovitost se nachází v těsné blízkosti Křemežského potoka. stavba je dokončena zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 596, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 5.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holubov, vyhotovil dálkový přístup do KN 29.1.2013. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 27.1.2013. Datum předání kompletních podkladů 29.1.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 596, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 5.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holubov, vyhotovil dálkový přístup do KN 29.1.2013. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Holubov se nachází v okrese Český Krumlov ve vzdálenosti cca 9 km severně od Českého Krumlova a 15 km jihozápadně od Českých Budějovic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Občanská vybavenost - škola, školka, obchod se smíšeným zbožím, 3x restauarace s ubytováním, obecní úřad. Občanská vybavenost - rozšířená v Křemži (cca 2 km), kompletní v Českém Krumlově (cca 12 km) Dopravní dostupnost - ČSAD - více než 8 spojů na Č.Krumlov a na České Budějovice, dále zastávka ČD. Pracovní příležitosti - v místě Grafobal (Artipa), a dojíždění do Č.Krumlova, do Českých Budějovic Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rekreační chata, nepodsklepená s jedním nadzemním podlažími a s využitelným podkrovím. Krov sedlový. Střešní krytina z eternitových šablon. Okna dřevěná a plastová. Původní obdelníková stavba byla doplněna o přístavbu s pultovou střechou. Nemovitost nebyla zpřístupněna, ale pravděpodobně je vytápěna lokálně kamny na tuhá paliva. Napojení na inženýrské sítě: elektro, voda z vlastní studny, kanalizace svedena do odpadní jímky. Nemovitost se nachází na pozemcích jiného vlastníka a není právně přístupná. Pouze přes pozemky jiného vlastníka. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1045/1 František Ondrák lesní pozemek parc.č. 1043/1 František Ondrák trvalý travní porost Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: šterkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Navrhuji zřízení věcného břemene jízdy a chůze ve prospěch nemovitosti Holubov č.e.16 a povinnost k pozemkům p.č. 1045/1 a 1043/1 k.ú. Holubov ve vlastnictví pana Františka Ondráka. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 39.72 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, WC kuchyňská linka, sporák elektrický, trouba Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 30 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová okna v části nemovitosti Instalace přístavba Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 168 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 756 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 0 m 2 Cena pozemků 0 Kč/m 2 Cena celkem 0 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není - 4 -
Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění není Plyn není není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy dřevěné a keramické 100 krov sedlový a pultová střecha 100 střešní krytina eternitové šablony 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 40 100 vnější úpr. povrchů dřevěný obklad, eternitové 100 cm šablony a omítka vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna plastová s dvojsklem a 100 dveře hladké lakované 100 dřevěná podlahy obytných Jekor 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC 31.76 m 2 1.0 31.76 m 2 Součet ploch za podlaží 31.76 m 2 31.76 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 31.55 m 2 1.0 31.55 m 2 Součet ploch za podlaží 31.55 m 2 31.55 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 22.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 45.0 m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 150.0 m 2 Cena za nemovitost 1 100 000 Kč 13 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 935 000 Kč 11 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná rekreační chata ve vyhledáváné oblasti Českého Krumlova - Holubov. Chata nabízí veškerý komfort potřebný pro celoroční rekreaci jejich majitelů. V chatě je zavedena voda, elektřina, vlastní septik. Chata je kompletně vybavena vč. kuchyňky a dalšího nábytku. K dispozici je sprcha a WC.Příjezd k chatě s možností parkování v garáži v suterénu. Chata je obklopena lesy, možnost turistiky, houbaření, cykloturistiky, dobrá dostupnost k řece pro vodáky apod. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: interent, datum změny inzerátu 28.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 32.0 m 2 Podlahová plocha 75.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 476.0 m 2 Cena za nemovitost 999 000 Kč 13 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 849 000 Kč 11 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná chata u obce Křemže. Objekt se skládá ze suterénu, přízemí a podkroví. V suterénu se nachází garáž, v přízemí je vstup do objektu, předsíň, obývací pokoj s krbem, kuchyně a wc. V podkroví je jedna velká místnost, která slouží jako ložnice. Z obývacího pokoje je vstup na prostorný balkon. K chatě náleží oplocený pozemek - zahrada o výměře 476 m2. Zastavěná plocha domu je 32 m2. Voda je zajištěna z vlastní studny, odpady jsou řešeny odvodem do septiku. Vytápění je řešeno tuhými palivy v krbových kamnech a v objektu je zavedena elektřina 220 V. Chata je v umístěna ve velmi klidné lokalitě mezi obcemi Mříč a Křemže, nedaleko chaty je rybník. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 15.1.2013 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 26.0 m 2 Podlahová plocha 52.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 341.0 m 2 Cena za nemovitost 575 000 Kč 11 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 518 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekreační chatu o užit.ploše 52m2,zast.plocha 26m2 na pozemku o celkové výměře 341m2 v chatové oblasti Smitkova strouha, obec Mříč u Křemže. Dřevěná chata na podezdívce je situována ve svahu obklopena lesem a třemi rybníky. Sestává v přízemí sklep, který slouží jako tech.místnost. Po zastřešené verandě je vchod do obytné místnosti s kamny na tuhá paliva, kuchyňky s průtokovým ohřívačem pro mytí a splachovací WC s umyvadlem a odtokem do septiku. Po schodech je vchod do podkroví které slouží jako ložnice se 4 lůžky. Voda z vlastní studny, el.230/400v, vytápění kamny na tuhá paliva. V roce 2006 vybudováno nové komín.těleso, v roce 2008 nová střešní krytina. Udržovaná chata v klidném prostředí pro rekreaci i sport.vyžití s možností koupání. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 000-11 700 Kč/m 2 518 000-935 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 6 300 Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.e.16 zapsanou na LV č. 596 v katastrálním území Holubov, obec Holubov bez pozemků odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 6.300 Kč/m2 užitné plochy, tj. 0.400 mil. Kč. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup a v obvyklé ceně byla zohledněna skutečnost, že se nemovitost nachází na pozemku jiného vlastníka a k pozemku není zajištěn z právního hlediska přístup. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 521/27/2013 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2013015. V Českém Krumlově dne 30.1.2013 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace pohled na RCH pohled na RCH pohled na RCH pohled na RCH pohled na RCH pohled na RCH - 9 -
Fotodokumentace - mapy Obec Holubov Holubov č.e. 16 - umístění nemovitosti v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -