ZNALECKÝ POSUDEK č. 4864-198/15 o ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 358/3 a parc.č. 358/4 zapsaných na LV č. 157 v KU a obci Stařechovice, okres Prostějov Objednavatel znaleckého posudku: JUDr.Jana Škofová, soudní exekutor, Exekutorský úřad Kladno IČ 419 48 777 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: zjištění ceny pro účely exekučního řízení č.j. 088Ex3166/12-62 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín telefon: +420 603 745 600 e-mail: machacova.zk@seznam.cz Počet stran 6 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Vsetíně 26.11.2015
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky KU Stařechovice Adresa předmětu ocenění: Stařechovice 798 41 Stařechovice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Stařechovice Katastrální území: Stařechovice Počet obyvatel: 546 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 365,04 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2015 osobně. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne 7.10.2015 -výpis z katastru nemovitostí LV č. 157 ze dne 18.11.2015 - snímek kat. mapy pro k.ú. Stařechovice - schválený územní plán obce Stařechovice, UPD - informace a údaj zjištěné při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Světlana Mgr. Hudcová, Mozartova 3805/6, 796 01 Prostějov, k ½ Miroslav Ing. Hudec, Podskalí 1111, 798 02 Mostkovice, k ½ 5. Celkový popis nemovité věci Předmětné pozemky se nachází v okrajovém východním okraji obce Stařechovice, jedná se o - 2 -
parcely, neurbanizované, které nezasahují do zastavitelného území a spolu tvoří funkční celek. Na předmětných pozemích se nevyskytují stavby ani porosty, které by byly předmětem ocenění. 6. Obsah znaleckého posudku Pozemky na LV 157 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č.157 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-3 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,979 11 i = 2 Pozemky na LV 157 vlastník Ing. Miroslav Hudec, Podskalí 1111, 79802 Mostkovice - vlastnický podíl ve výši 1/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č.157 Jedná se o ocenění zemědělského pozemku dle kodu BPEJ a pozemku s identifikací manipulační plocha. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná 358/4 30810 882,00 12,88 20,00 15,46 13 635,72 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 882,00 m 2 13 635,72 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2 365,04 0,70 1,020 260,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena - 4 -
číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 ostatní plocha 358/3 62,00 260,64 16 159,68 Jiný pozemek - celkem 62,00 m 2 16 159,68 Pozemky na LV č.157 - zjištěná cena = 29 795,40 Kč C. REKAPITULACE - Rekapitulace výsledných cen Pozemky na LV 157 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č.157 29 795,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 29 795,40 Kč Pozemky na LV 157 celkem 29 795,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: 14 897,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 14 897,70 Kč Výsledná cena ve vlastnictví ing. Miroslava Hudce po zaokrouhlení dle 50: 14 900,- Kč D. Závěr stanovení obvyklé ceny Na základě požadavku je provedeno stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí, kterou se dle názvosloví rozumí cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase koupit nebo prodat. Zjišťuje se porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedla cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi v nabídkách realitních kanceláří, či v přímých inzerovaných prodejích, jejichž sledování provádím v rámci své znalecké činnosti. - 5 -
Pozemek charakteru zemědělského ale v přímé návaznosti na zastavěné území lze obchodovat za cenu 100 Kč/m2, pozemek ostatní plochy charakteru nezpevněné polní cesty lze obchodovat ze cenu 60 Kč/m2. Za pozitivní lze považovat: - pozemky ve funkčním celku - lokalita s přímou návazností na zastavěné území obce Za negativní lze považovat: - spoluvlastnictví více právních subjektů - omezená využitelnost Na základě výše uvedeného a po zhodnocení všech podkladů a dostupných informací o pohybu trhu stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví Ing. Miroslav Hudce ke dni 26.11.2015: KÚ Stařechovice, LV č. 157: pozemek parc.č. 358/3 výměry 62 m2 * 50 Kč/m2 = parc.č. 358/4 výměry 882 m2* 50 Kč/m2 = k id 1/2 3 100,- Kč/m2 44 100,- Kč/m2 zaokr. 23 600,- Kč Ve Vsetíně 26.11.2015 Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín telefon: +420 603 745 600 e-mail: machacova.zk@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4864-198/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9220151. - 6 -