Znalecký posudek č. 2009/318 O ceně nemovitosti: Pozemek, parcela vedená v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. GP 133, v katastrálním území Štíty - město, obec Štíty, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 23. 12. 2009 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 7 vyhotoveních. Ostrava, 23. 12. 2009
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 509/08-N1 ze dne 14.12.2009 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23. 12. 2009. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 509/08-N1 ze dne 14.12.2009. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Kopie katastrální mapy s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle přídělového operátu, mapový list č. V.S. IV-8-1. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk: Jméno Adresa Podíl Česká republika Pozemkový fond České republiky Husinecká 1024/11a, Praha, Žižkov, 130 00 1/2 Lydia Drexlerová Dolní Heřmanice 118, Horní Heřmanice v Čechách, 1/8 561 33 Miroslav Riesner Na Rybníčku 44, Žulová, 790 65 1/16 Eliška Šulová Nám. Míru 55, Štíty, 789 91 3/16 Oldřich Švob Sokolská 543, Mikulovice, 790 84 1/8 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek vedený v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, parcela č. GP 133 o výměře 14176 m 2 v katastrálním území Štíty-město, obec Štíty, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký. Parcela č. GP 133 je pozemkem sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 301/1, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Oceňovaná parcela je pozemkem zemědělským, užívaným pro potřeby zemědělské rostlinné výroby, nacházející se mimo zastavěné území obce, který není územním plánem obce zahrnut mezi pozemky určené k zastavění, nebo pozemky na nichž jsou přípustné stavby. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město b) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Obec: Štíty Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede dle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky užívanými k zemědělským činnostem, nebe určenými k danému účelu užití, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000
5 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Orná půda GP 133 12 499 2,82 3,9480 85001 49 346,05 Orná půda GP 133 1 677 2,13 2,9820 85011 5 000,81 Součet: 14 176 54 346,86 Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město zjištěná cena: 54 346,86 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r. 2009. Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej pozemku ve Starém Městě, okres Šumperk Lokalita: Staré Město 788 32 Cena: 20 Kč za m 2 Celková plocha 2 579 m 2 Umístění nemovitosti Doprava Vybavenost trvalý travní porost samota vlak, silnice, autobus Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Kompletní síť obchodů a služeb Nemovitost č.2) Zemědělský pozemek, 3095 m 2, Chromeč Lokalita: Chromeč 789 01 Cena: 60 Kč za m 2 Celková plocha 3 095 m 2 zemědělská Nemovitost č.3) Bohutín nad Moravou - zemědělské pozemky cca 9 ha Lokalita: Bohutín
6 Cena: 7,50 Kč za m 2 Celková plocha 91 873 m 2 Umístění nemovitosti Komunikace Doprava Vybavenost trvalý travní porost okraj obce asfaltová vlak, silnice, autobus Škola, Školka, Pošta Nemovitost č.4) Prodej pastviny a zahrady 2205m 2 Hrabenov Lokalita: Hrabenov (Ruda nad Moravou) 789 63 Cena: 49 000 Kč za nemovitost Celková plocha 2 205 m 2 Umístění nemovitosti trvalý travní porost samota Nemovitost č.5) Prodej pozemku v Radomilově okres Šumperk Lokalita: Radomilov (Ruda nad Moravou) 789 63 Cena: 100 000 Kč za nemovitost K prodeji nabízen vlastnický podíl ideální 1/2. Celková plocha 12 487 m 2 Umístění nemovitosti zemědělská samota Nemovitost č.6) Prodej pozemku nedaleko vodní nádrže Krásné Lokalita: Nový Malín Cena: 32 Kč za m 2 zemědělská Nemovitost č.7) Prodej pozemku o výměře 2.368 m 2 u obce Sudkov, okr. Šumperk Lokalita: Sudkov 788 21 Cena: 15 Kč za m 2 Celková plocha 2 368 m 2 trvalý travní porost Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K pramen Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) 20, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,10 18,18 Kč 1,0
7 Nemovitost č.2) 60, Kč 1,00 m 2 1,10 1,00 1,25 43,64 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 7,50 Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,00 7,50 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 49 000, Kč 2 205,00 m 2 0,95 0,95 1,15 21,41 Kč 1,0 Nemovitost č.5) 200 000, Kč 12 487,00 m 2 0,95 1,00 1,10 15,33 Kč 1,0 Nemovitost č.6) 32, Kč 1,00 m 2 1,20 1,05 1,15 22,08 Kč 1,0 Nemovitost č.7) 15, Kč 1,00 m 2 1,10 1,05 1,15 11,29 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 7,50 Kč 19,92 Kč 43,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 20, Kč Množství: 14 176,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 283 520, Kč
8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 54 350, Kč 283 520, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 284 000, Kč Cena slovy: dvěstěosmdesátčtyřitisíce Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu povinného Oldřicha Švoba ve výši 1/8 podle odborného odhadu znalce 35 500, Kč Cena slovy: třicetpěttisícpětset Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Oldřich Švob Sokolská 543 790 84 Mikulovice Oldřich Švob Sokolská 543 790 84 Mikulovice Nařízení exekuce Okresní soud v Jeseníku -2 Nc 566/2008-21 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz sp.zn. 102 EX-509/2008-N1 ze dne 19.11.2008. Nabytí právní moci 18.12.2008. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 23. 12. 2009 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2009/318 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 324/09 podle připojené likvidace.
10 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Kopie katastrální mapy s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle přídělového operátu, mapový list č. V.S. IV-8-1.