(variata s odděleým hodoceím ivestičích ákladů vyaložeých a jedotlivé privatizovaé objekty) Vypracoval: YBN CONSULT - Zalecký ústav s.r.o. Ig. Bedřich Malý Ig. Yvetta Fialová, CSc. Václavské áměstí 1 110 00 Praha 1 14. leda 2008
ÚVOD Zalecký ústav byl požádá o předložeí ové metodiky pro oceňováí bytů v souvislosti s jejich privatizací, a to pro druhou variatu způsobu prodeje. Protože jde o prodej majetku z vlastictví státu je uto v úvodu zmíit záko č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupováí v právích vztazích, a jeho ásledých změ (předpis 342/2006 Sb. s účiostí od 3.červece 2006), a to především zěí 22, který souvisí s převodem vlastictví. Citujeme: Při úplatém převodu věci se cea sjedává * ejméě ve výši, která je v daém místě a čase obvyklá, pokud zvláští předpis estaoví jiak. ** *)Záko 526/1990 Sb, o ceách **) 1 odst.6, 3 a ásl. zákoa 526/1990 Sb. Pokud bychom při aplikaci zákoa měli vyjádřit míru obvyklosti - v tomto případě bytových jedotek v paelové zástavbě, jsme ucei uvést iformaci (vyjádřeou pro jakoukoliv pochybost právě státem, a to ČSÚ), že a základě dlouhodobého sledováí vybraých druhů emovitostí Českým statistickým úřadem za uplyulé období (a základě realizovaých prodejů a volém trhu), byla pro byty v lokalitě Prahy 17 vyjádřea cea obvyklá ve výši... 28.000,- 32.000,- Kč/m 2. Tato cea byla výsledkem hodoceí s ohledem a stáří zástavby. Protože prodej bytů eí v lokalitě Prahy 17 provádě podle zmíěého zákoa, předpokládá se příslušá, ale ám ezámá výjimka ze stray MF ČR. Staoveí prodejích ce bytů uvedeé v tomto variatím provedeí je tedy vázáo jedozačě a účelově a požadavky a pokyy ze stray objedatele a emá vazbu a ceu obvyklou. Jde tedy o staoveí hodot a jiém ež tržím základě. Protože i pro teto způsob je možé použít postupů jako při tržím hodoceí, použil zalecký ústav obecě uzávaé postupy. Cey bytů pak vyjadřují pouze relativí úroveň, a to podle jeho stadardu a umístěí. Staoveí těchto ce vyjadřujících politickou vůli o určité ceové úrovi vychází z ásledujícího zadáí: Výchozí podklady pro výpočet směré hodoty budou poecháy podle původě zadaých hodot (tržby,áklady). Kriteria budou upravea tím způsobem, že hodoceí stupě oprav a techického zhodoceí bude vyčleěo, pro možost posouzeí stavby v základím provedeí, bez dalších úprav souvisejících s techickým zhodoceím. Podíl ivestic souvisejících s ásledými stavebě techickými úpravami (bez běžých oprav) bude propočte příslušým podílem podle velikosti bytu. Protože stavebí úpravy probíhaly v růzých časových horizotech jsou ivest. áklady upravey o příslušý stupeň opotřebeí.
Teto model kalkulace umoží v prodejí ceě zohledit a zpětě získat při prodeji bytů alespoň část přiměřeých ákladů, které byly ebo v ěkterých případech - budou vyaložey. Bude tak možo zcela průhledě prokázat, že ěkteré opravy ebyly prováděy před prodejem bytů zcela eefektivě (ebo záměrě), protože výsledá hodota bytů, která je v úrovi ¼ - 1/3 trží hodoty eumoží v souhru vyjádřit podíl zvýšeé techické hodoty v reálých částkách. Upraveá kriteria - jak z hlediska taxativího výčtu, tak i z hlediska změěých váhových poměrů řeší přepočet směré hodoty a prodejí hodotu. Pro iformaci uvádíme, že výsledá hodota idexu se může pohybovat v rozmezí 0,75-0,85 (dle dosavadího hodoceí). Pokud tímto výsledým idexem a základě hodotících kriterií budeme ásobit vypočteou směrou hodotu (8 000 Kč/m 2 ) dostaeme pro jedotlivé kokrétí byty základí prodejí hodotu. K této základí částce se podle stavu objektu připočte podíl ákladů a techické zhodoceí (poměrem podle velikosti bytu) a podíl hodoty pozemku. Pro staoveí předměté základy - směré hodoty- byla použita metoda výosová, protože metodu ákladovou ebo porovávací (vycházející z trhu) ebylo možo aplikovat. Porovávací techika byla použita v podrobém provedeí při hodoceí místích ceotvorých faktorů pro správém vyjádřeí relativích hodot. Dílčí závěr: Moitorig ce bytů je průběžě provádě moha specializovaými subjekty (apř. již zmíěý Český statistický úřad) s tím, že vlastí šetřeí probíhá a sledovaých typech emovitosti podle souboru determiujících faktorů. Získaé výsledky jsou jakýmsi zrcadlem ce prodávaých bytů. Do této statistiky elze zahrovat prodeje bytů, které jsou prováděy jedotlivými městskými částmi města Prahy, protože ceové úrově prodeje evyjadřují skutečou trží hodotu bytu, ale ceová úroveň prodeje bytů současým uživatelům odráží příslušé lokálí společesko-politické zájmy.
METODA STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY Popis této metody jako jisté formy mauálu - je uvádě a základě požadavku, poskytout pro zastupitele Prahy 17 podrobější popis ke zvoleé metodě. Výosové metody jsou z pohledu teorie základím způsobem oceňováí majetku (tedy i emovitostí), který slouží podikatelské čiosti. Metoda staoveí výosové hodoty emovitosti vychází z pricipu oceěí užitku z vlastictví emovitosti plyoucího ve formě ájemého ikasovaého vlastíkem (proajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažovaé ájemé se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, a kterém stojí. U emovitostí s komerčím využitím jsou pro závěrečý výrok o trží hodotě preferováy výosové metody oceňováí emovitostí s paralelím použitím ěkterých postupů tržího porováí realizovaých ce (metoda staoveí porovávací hodoty). Základem postupu je tedy výosová metoda pro oceěí emovitostí, která pracuje s mírou výososti, staoveou postupem víceásobé regresí aalýzy zjištěých kupích ce emovitostí v jedotlivých regioech ČR. Jako základí techiku propočtu výosové hodoty emovitosti se preferuje použití tzv. zásobitele před výpočtem tzv. věčou retou (Gordoův vzorec), protože budova má pouze omezeou životost po zbývající dobu užití a výos z likvidace, který zahruje ceu pozemku evetuálě sížeou o saaci po stavbě. Nejčastěji používaé pojmy v modelu výosového oceňováí ZŮSTATKOVÁ ŽIVOTNOST Je to předpokládaá doba dalšího ekoomického využití emovitosti, ebo-li je to odhad časového horizotu při obvyklé (běžé) údržbě, po který je emovitost (stavba) ještě ekoomicky využitelá. Tz. dobu, po kterou lze ještě uvažovat s dosažitelostí kalkulovaého čistého zisku. Tato doba bude u většiy případů kratší, ež je techická životost stavby. Pro odhad trží hodoty pozemku je jedozačě preferováa metoda tržího porováí ce, která je již v současých podmíkách ČR zjistitelá. BUDOUCÍ TOK PŘÍJMŮ Základem pro budoucí tok příjmů při použití výosové metody, jsou veškeré dosažitelé příjmy z emovitosti, zejméa však výos z ájemího vztahu. Kokrétí ájemí vztah je uto vždy podrobit aalýze ve vazbě k obvykle dosažitelému ájemému a velmi uvážlivě posoudit též boití spolehlivost (výosovou stabilitu) ájemce. Rověž je uto provést aalýzu smluvě uzavřeého ájemího vztahu z hlediska délky jeho platosti, eboť ájemí vztahy smluveé a kratší ájemí období, mají za ásledek vyšší fluktuaci ájemíků a ižší tržby. Výos k datu oceěí je účelé považovat za stabilí, případě budoucí vývoj ájemého může být uvažová v úrokových mírách. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS Jsou výosy (příjmy) po odpočtu obhospodařovacích ákladů (výdajů), ebo také součet provozího zisku, fiačího zisku a zisku z mimořádých příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), staoveý jako průměrá, ebo pravděpodobě očekávaá hodota z časové řady.
ROČNÍ NÁKLADY NA PROVOZ ( OBHOSPODAŘOVACÍ NÁKLADY) OBHOSPODAŘOVACÍ NÁKLADY a) Daň z emovitosti, b) Pojištěí stavby (asi 2 z reprodukčí cey stavby, záleží a rozsahu a specifikaci pojistých událostí); obsahuje-li pojištěí proti povodi může to být i 3,2 ), c) Opravy a údržba. V rozsahu 0,50 až 1,50 % z reprodukčí cey stavby. Vždy je uto výši % posoudit z hlediska stavu současě prováděé údržby. Vzhledem k tomu, že se diskotují budoucí čisté výosy, mělo by se možá jedat i o budoucí áklady a opravy a údržbu, jejichž výše by se odhadovala a základě současého stavu údržby ve vztahu ke stáří objektu a zbývající ekoomické životosti. Pro dobrý stavebě techický stav, běžou údržbu a objekt asi v poloviě ekoomické životosti, by se mohlo uvažovat 1 %. d) Náklady a správu a provoz. Na správu: - Jedá se o áklady a admiistrativí práce (ájemí smlouvy, výpovědi jedáí s ájemci, pojišťova, úřady, daě, účetictví) - Zařizováí oprav a údržby s řemeslíky (ebo vlastí údržbář), případě se stavebí firmou, dohled, Na provoz: - Ostraha budovy (hlídač, vrátý), společá telefoí ústředa, úklid, osvětleí a vytápěí společých prostor, výtah. Náklady uto specifikovat vždy idividuálě podle kokrétí smlouvy a dokladů o provozu emovitosti. Výčet ákladů je specifiková spíše obecě. Rozsahem jiý bude pro jedoduchý případ proájmu zcela jiý pro větší a celou proajatou emovitost (apř. AB), kdy majitel (firma) podiká proajímáím emovitostí. Pokud ovlivňují emovitost resp. stavbu závady či škodlivé faktory typu asbest, rado, atp., rověž tak i edostatečé ebo podstadardí vybaveí, pak se s velkou pravděpodobostí promítají již do úrově dosažitelých výosů (apř. je ižší dosažitelé ájemé). Pokud se vyskyte a emovitosti závada, a kterou sice současí ájemci ereflektují, ale budoucím potecioálím ájemcům by již patrě vadila potom je třeba budoucí výos upravit s patřičým kometářem. Ostatí závady apř. ekologického charakteru se promítou až do ákladů a saaci pozemku. ODPISY V případě aplikace výpočtu zásobitele se odpočet odpisů (tz. periodická tvorba kapitálových rezerv k vyrováí úbytku hodoty emovitosti v důsledku stáří a opotřebeí) eprovádí, protože tyto odpisy jsou již do výpočtu zásobitele zakalkulováy. Hodota emovitosti tak představuje ivestovaý kapitál, který je třeba během zbývající životosti umořit. Čistý výos z emovitosti jako pravidelá platba tak zásobuje peězi jak splátky jistiy (ivestovaý kapitál), tak i úrokový výos z ještě evráceé ivestice (jako prémii za riziko podikáí s touto ivesticí včetě v í zablokovaých peěz). Jde tak o určitou jiou formu odepisováí, ale kapitálové ivestice ikoliv techického opotřebeí emovitosti.
REKAPITULACE POSTUPU OCENĚNÍ 1. Vyčísleí hrubého výosu emovitosti 2. Určeí ákladů utých k dosažeí výosu (ákladů spojeých s obhospodařováím emovitosti), do kterých se však ezapočítávají odpisy, (pozor a důsledé vyčleěí položek placeých ájemcem zvlášť apř. za vodu, elektřiu, teplo atd.), 3. Vypočte se čistý výos (ČV) odečteím ákladů a obhospodařováí od hrubého výosu. 4. Odhad výosu připadajícího a pozemek se provede z trží hodoty pozemku (zjištěé zpravidla porovávací metodou) při předpokladu stejé míry výososti jako pro celou emovitost, tj. vyásobeím trží hodoty pozemku zvoleou výosovou mírou. 5. Čistý výos připadající a budovu je rozdílem čistého výosu z emovitosti jako celku a výosu z pozemku. Čistý výos z budovy je potom základem pro její výosové oceěí. Doporučeý tvar rovice v případě aplikace výpočtu zásobitelem (tři případy) 1. Výosová hodota emovitosti (VHN) při stabilím výosu z emovitosti Výosová hodota emovitosti (VHN) podle postupu 1*) bude: q 1 q 1 HP VHN = (ČV r HP) + HP = ČV + q (q 1) q ( q 1) q Upraveý tvar vzorce: q 1 HP VHN = ČV + q ( q 1) q kde: ČV = čistý výos emovitosti r = míra výososti q = (1 + r) = zůstatková doba užití emovitosti ( zůstatková ekoomická životost) HP = hodota pozemku ČV r*hp = část čistého výosu emovitosti připadající a budovu
2. Výosová hodota emovitosti (VHN) při rostoucích časových řadách výosu V případech, kdy ebude možé uvažovat se stabilím výosem a budoucí vývoj výosů bude uvažová v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výosu (g), bude výpočet provede tzv. upraveým zásobitelem 2*) ve tvaru: VHN = 1 + g 1 1 + r r g ČV + HP ( 1 + r) kde: r je míra výososti (ebo-li požadovaá míra výosu pro vložeý vlastí kapitál vk áklady a vlastí kapitál diskotí míra). Předpokládaé tempo růstu výosů (g) je možé aplikovat pouze v případě, že je zjistitelé přímo z ájemích smluv, ebo když je zřejmé, že současá úroveň ájemého v lokalitě či regiou poroste apř. s ohledem a dokočeí všeobecě výzamé ivestice. 3. Výosová hodota emovitosti (VHN) při rostoucích časových řadách a při iflaci V případech, kdy ebude možé uvažovat se stabilím výosem a budoucí vývoj výosů bude uvažová v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výosu (g) při současém uvažováí iflace, bude výpočet provede tzv. upraveým zásobitelem 3*) ve tvaru: VHN = ČV 1 1 + g 1 + r 1 + f 1 + g 1 + f + HP 1 + r ( ) ( ) 1 + r Začeí je shodé s předchozím případem. A také platí, že předpokládaé tempo růstu výosů (g) je možé aplikovat pouze v případě, že je zjistitelé přímo z ájemích smluv, ebo když je zřejmé, že současá úroveň ájemého v lokalitě či regiou poroste apř. s ohledem a dokočeí všeobecě výzamé ivestice. VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITOSTI (VMN) Neméě důležitou složkou výpočtu je staoveí výosové míry emovitosti (VMN resp. r). Výosová metoda je založea a porováí předpokládaých výosů z emovitosti s ejlepším alterativím dosažitelým výosem ze stejého kapitálu. Pokud epočítáme obecě se stabilími výosy z aktiva, je třeba rozlišovat mezi pojmem diskotí míra a kapitalizačí míra. Úrokovou míru, která má být použita pro výosové oceňováí emovitostí, elze ztotožňovat s úrokovou mírou používaou u jiých aktiv
(apř. oceňováí ceých papírů ebo dokoce podiků). Dosud v podmíkách ČR elze využít předpokladu úzkého propojeí alterativích trhů pro ivestory. Trh s emovitostmi má stále ještě svoji určitou autoomii, která se promítá i do vývoje ce a výososti emovitostí, jako ivestičí alterativa stále ještě začě sižuje riziko kapitálové ivestice. Pro další postup je třeba preferovat, aby byla kapitalizace prováděa a základě obvyklé výososti určitého typu emovitostí, což je úroková míra, kterou je obvykle úročea trží hodota emovitosti (pro daý druh emovitostí v daé lokalitě). Jedá se tedy o výos určitého typu emovitosti, který je vztaže k realizovaým tržím ceám. Vztah mezi trží úrokovou mírou, případě dalšími výosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizačí mírou pro emovitosti sice určitě existuje, je ale ovlivě působeím řady dalších faktorů, proto je vhodé jako cílové řešeí odhadovat kapitalizačí míru přímo z trhu emovitostí, tz. z realizovaých kupích ce pro určité druhy emovitostí jako tzv. výosovou míru emovitosti (VMN). Pokud bude provedea aalýza trhu a jeho vývojových tedecí, pak zjištěá kapitalizačí míra r bude totožá s VMN. Pokud by měla být v současé době používáa ještě skladebá metoda pro výosové míry r, pak by již mělo jít pouze o součet dvou základích čleů. Dle původího začeí skutečé míry výososti a rizikové míry: kde: r 1 r 2 r = r 1 + r 2 je míra ekoomické výososti, tj. tzv. bezriziková úroková míra Podle iformací z ČNB a MF ČR se v současé době používá pro staoveí úrokových měr pro dlouhodobé státí dluhopisy pouze tzv. americký aukčí systém s algoritmem pro zpracováí objedávek zejméa istitucioálích ivestorů. Lze proto předpokládat, že úrokové míry státích dluhopisů a potažmo reálé výososti státích dluhopisů do doby splatosti r 1 již implicitě obsahují ivestory dlouhodobě progózovaou míru iflace (tedy v podstatě složku ozačovaou dříve jako r 2 ). Hodotu složky r 1 lze tedy ztotožit s výosostí státích dluhopisů do doby jejich splatosti, a to takových, jejichž doba splatosti je srovatelá se zůstatkovou dobou ekoomické životosti hodoceé emovitosti. Pro emovitosti s dobou zůstatkové životosti delší, ež dosahují splatosti a trhu dostupých dluhopisů, by mělo být postupováo metodou výpočtu geometrického průměru: výososti státího dluhopisu a trhu dostupého s ejdelší dobou splatosti s odhadem výososti pro dobu zbývající do odhadovaé doby zůstatkové ekoomické životosti hodoceé emovitosti. Pro zjišťováí reálé výososti státích dluhopisů do doby splatosti lze doporučit apř. iformace Coseq Fiace Research ebo ageturu Bloomberg a volit především dlouhodobé státí dluhopisy se splatostí 9, 10, 16 a budou-li emitováy, tak i a více let. je riziková míra Při výpočtové aplikaci tzv. zásobitele představuje hodota r áklady a vlastí kapitál resp. výosovou míru pro vlastí kapitál vložeý do emovitosti a výosová metoda je založea a porováí předpokládaých výosů z emovitosti s ejlepším alterativě dosažitelým výosem ze stejého kapitálu. Složka r 1 představuje srováí s bezrizikovou ivesticí do státích dluhopisů při likviditě trhu státích dluhopisů.
Složka r 2 má proto logicky výzam rizikové přirážky za ižší likviditu trhu emovitostí tedy vyšší riziko ivestice v porováí s trhem státích dluhopisů. Pokud ěkteré druhy emovitostí vykazují rizikovou přirážku r 2 miimálí tz., že takové emovitosti oceňují ivestoři za shodě rizikové se státími dluhopisy. Výši takového rizika uložeí kapitálu do oceňovaé emovitosti je uté posoudit apř. dle místích podmíek, podle zámé ebo očekávaé kokurece a relevatím trhu emovitostí, a podle případého ebezpečí ztráty likvidosti a tomto trhu. Přirážka může zahrovat i vlivy kojuktury a epředvídatelé vlivy. V případě aplikace zásobitele pro výpočet výosové hodoty emovitosti je složka míry ekoomické životosti (dříve ozačovaá jako r 4 ) již pro výpočet bezpředmětá. Doporučuje se však i při aplikaci skladebé metody kofrotovat její výsledek, tz. hodotu r s výosovou mírou rezultující z regresí aalýzy. VLASTNÍ VÝPOČET Modelováí (výpočet) výchozí hodoty cey bytů bylo provedeo jak z podkladů společosti, která provádí opravy a růzá techická zhodoceí a jedotlivých objektech (oblast ákladů), tak z předpokládaé úrově příjmů v období, kdy bude prodej bytů realizová, tj. v roce 2008 (v souladu s majetkovým odborem Prahy 17). Model výpočtu pro zvoleý fiktiví byt o výměře 64,43 m 2 je pak ásledující: ročí příjem v ceové úrovi r. 2008 při deregulačím tempu 28% (64,43 x 54,57 Kč/m 2 = 3 515,94 Kč/měs. )... 42 191 Kč průměré ročí áklady z miulých období... - 8 597 Kč Čistý příjem za rok... 33 594 Kč Výosová hodota b.j. pro výpočet směré částky... 662 130 Kč Směrá cea za 1 m 2 před slevou... 9 600 Kč/m 2 Výosová hodota- upraveá o 20% slevy (zisk+míra kapitalizace+tempo růstu) výsledá výosová hodota... 515 658 Kč Přepočet a 1m 2... 8 003 Kč/m 2 Zaokrouhleo a... 8 000 Kč/m 2 K této výsledé upraveé hodotě za 1 m 2 zovu upozorňujeme, že v sobě zahruje již požadavek objedatele, promítout do výsledé cey slevu staoveou zastupitelstvem Prahy 17, a že od této částky se žádých dalších 20% eodečítá.
SOUBOR OBECNÝCH A SPECIFICKÝCH CENOTVORNÝCH FAKTORŮ VČETNĚ VÁHOVÝCH PODÍLŮ (SUMARIZACE) ZÁKLADNÍ ROZDĚLENÍ Kostrukčí systém, ve kterém se bytová jedotka achází - motovaá paelová kostrukce je považová v této lokalitě za prvořadý - je mu přiřazea váha...47,0 % Lokalita majetku je dalším z hlavích a určujících faktorů hodoty. Praha 17 je považováa za zajímavé území, straou od dopravího ruchu, s dostatečou zeleí a potřebou ifrastrukturou váha 21,0 % Fukčí využitelost Ostatí faktory váha 18,7 % váha 13,3 %