ZNALECKÝ POSUDEK č. 1212-52/2013 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 z pozemků p.č. 1167 a 1194 a lesních porostů, které jsou zapsány na LV č. 98 v k.ú. Kňovice, obec Kňovice, okr. Příbram. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 1595/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 z pozemků a lesních porostů, za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě. Podle stavu ke dni 30.08.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 30.08.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 z pozemků p.č. 1167 a 1194 a lesních porostů, které jsou zapsány na LV č. 98 v k.ú. Kňovice, obec Kňovice, okr. Příbram. 2. Základní informace předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Kňovice 264 01 Kňovice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Kňovice Katastrální území: Kňovice Počet obyvatel: 325 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.03.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 98, k.ú. Kňovice, obec Kńovice, okres Příbram, ze dne 13.12.2011 - Informativní snímek z katastrální mapy k.ú. Kňovice, obec Kňovice, stažený z internetu, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 1595/10-22, ze dne 13.12.2011 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Informace z LHO Sedlčany, zař. obvod Vysoký Chlumec, LHC: 107802 + porostní mapy, získané od odborného lesního hospodáře - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky p.č. 1167 a 1194 jsou zapsány na LV č. 98, kat. území Kňovice, obec Kňovice, okres Příbram, ve vlastnictví Budky Vlastimila, nar.: 05.12.1947, bytem Polní 54/2, Zeleneč, 250 91 Zeleneč v Čechách o velikosti spoluvlastnického podílu 3/4 a Budkové Marie, nar.: 21.08.1953, bytem Oukřtalov 10, Počepice, 262 55 Petrovice u Sedlčan o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4. V části C listu vlastnictví č. 98 jsou zapsána tato omezení : - Nařízení exekuce pověřeného soudního exekutora JUDr. Jitky Wolfové, Radyňská 9, Plzeň na Budku Vlastimila, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Praha - východ, č.j.: 28 Exe 9842/2010-6, ze dne 29.04.2010 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 z nemovitosti Budky Vlastimila, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 6, č.j.: 025 Ex 1595/2010-10 ze dne 14.09.2010 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 1 000,- Kč včetně příslušenství ke - 2 -
spoluvlastnickému podílu 3/4 Budky Vlastimila, ve prospěch Hlavního města Prahy, IČ: 00064581, Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 - Staré Město, 110 01 Praha 01, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6 č.j.: 025 Ex - 1595/2010-9 ze dne 14.09.2010 s právní mocí ke dni 21.09.2010. - Nařízení exekuce pověřeného soudním exekutorem Mgr. Jan Peroutka, Revoluční 48, Chomutov na Budku Vlastimila, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce okr. soudu Praha - východ, č.j: 27 Exe 12274/2010-6, ze dne 29.11.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu o velikosti 3/4 Budky Vlastimila na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí exekutorského úřadu Plzeň - město, č.j.: 106 Ex 4718/2010-31, ze dne 22.12.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu o velikosti 3/4 Budky Vlastimila na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí exekutorského úřadu Chomutov, č.j.: 136 Ex 3146/2010-35, ze dne 28.10.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 1 263,- Kč včetně příslušenství ke spoluvlastnickému podílu 3/4 Budky Vlastimila, ve prospěch České podnikatelské pojišťovny, a.s. IČ: 63998530, Budějovická 64/5, Praha 4 - Michle, 140 21, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Chomutov č.j.: 135 Ex - 3146/2010-34 ze dne 28.10.2011 s právní mocí ke dni 15.11.2011. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku jsou dva lesní pozemky s lesními porosty o celkové plošné výměře 12 359 m 2, které leží asi 400 m od sebe a tvoří součást lesního porostu v k.ú. Kňovice, asi 2 km severně až severovýchodně od obce. Obec Kňovice leží asi 5 km severozápadně od města Sedlčan, v bývalém okrese Příbram, ve Středočeském kraji. 7. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemek p.č. 1167 1.2. Lesní pozemek p.č. 1194 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č. 1167-512 C 9 2.2. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 1 2.3. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 2 2.4. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 10 II. Srovnávací metoda 3.1. Pozemek Sedlčansko 3.2. Pozemek Ředice 3.3. Pozemek Kamýcko - 3 -
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemek p.č. 1167 Svažitý pozemek k jihovýchodu, lichoběžníkového půdorysného tvaru, p.č. 1167 o celkové plošné výměře 6 408 m 2 je zapsán v LV jako lesní pozemek a je zalesněn. Asi uprostřed pozemku je mýtiny (bývalá oplocenka) s vysázenými borovicemi. Pozemek je situován ve vzdálenosti cca 2 km severovýchodně od obce Kňovice. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Lesní pozemek oceněný dle 30 Parcelní číslo SLT [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 1167 2K3 6 408,00 2,25 2,25 14 418,00 Mezisoučet 14 418,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 14 418,- Kč Lesní pozemek p.č. 1167 - zjištěná cena = 14 418,- Kč 1.2. Lesní pozemek p.č. 1194 Svažitý pozemek k severu, téměř obdélníkového půdorysného tvaru, p.č. 1194 o plošné výměře 5 951 m 2 je zapsán v LV jako lesní pozemek a je zalesněn. Pozemek je situován ve vzdálenosti cca 2 km severovýchodně od obce Kňovice. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené - 4 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Lesní pozemek oceněný dle 30 Parcelní číslo SLT [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 1194 2K3 5 951,00 2,25 2,25 13 389,75 Mezisoučet 13 389,75 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 13 389,75 Lesní pozemek p.č. 1194 - zjištěná cena = 13 389,75 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č. 1167-512 C 9 Lesní porost na pozemku p.č. 1167 je tvořen jednou porostní skupinou, která sestává ze 70 % z borovice a ze 30 % ze smrků o stáří 93 let. Při ocenění jsem vycházela z hodnot uvedených v LHO a ze skutečností zjištěných při místním terénním šetření. Lesní porosty: 35-38. mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z borovice lesní 93 4 0,900 110 4 486 70 30,24 16,94 0,960 0,968 Ha=[(30,24-16,94)*0,960*1/0,968+16,94]*0,90*70 % = 18,9820 Kč/mS 85 153,25 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,915 borovice lesní - celkem = 77 915,22 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z smrk ztepilý 93 4 0,900 110 1 922 30 58,89 12,46 0,801 0,887 Ha=[(58,89-12,46)*0,801*1/0,887+12,46]*0,90*30 % = 14,6848 Kč/mS 28 224,19 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,915 smrk ztepilý - celkem = 25 825,13 Celkem - lesní porosty = 103 740,35 Kč - 5 -
Lesní porost na p.č. 1167-512 C 9 - zjištěná cena 103 740,35 Kč 2.2. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 1 Lesní porost na pozemku p.č. 1194 je tvořen třemi porostními skupinami. Porostní skupina 509 D 1 sestává ze 70 % z borovice, 20 % břízy a z 10 % ze smrků o stáří 16 let. Při ocenění jsem vycházela z hodnot uvedených v LHO a ze skutečností zjištěných při místním terénním šetření. Lesní porosty: 35-38. mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z borovice lesní 16 4 1,000 110 2 082 70 30,24 16,94 0,386 0,968 Ha=[(30,24-16,94)*0,386*1/0,968+16,94]*1,00*70 % = 15,5705 Kč/mS 32 417,78 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,530 borovice lesní - celkem = 17 181,42 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z bříza bradavičnatá 16 2 1,000 110 596 20 (max 80) 7,49 3,77 0,211 Ha=[(7,49-3,77)*0,211+3,77]*1,00*20 % = 0,9110 Kč/m 2 542,96 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,680 bříza bradavičnatá - celkem = 369,21 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z smrk ztepilý 16 4 1,000 110 297 10 58,89 12,46 0,095 0,887 Ha=[(58,89-12,46)*0,095*1/0,887+12,46]*1,00*10 % = 1,7433 Kč/mS 517,76 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,530 smrk ztepilý - celkem = 274,41 Celkem - lesní porosty = 17 825,04 Kč Lesní porost na p.č. 1194-509 D 1 - zjištěná cena 17 825,04 Kč - 6 -
2.3. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 2 Porostní skupina 509 D 2 sestává z 45 % z dubu, 20 % smrku, 20 % břízy, 10 % jívy a z 5 % z borovice o stáří 24 let. Při ocenění jsem vycházela z hodnot uvedených v LHO a ze skutečností zjištěných při místním terénním šetření. Lesní porosty: 35-38. mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z dub letní 24 4 1,000 130 1 071 45 67,89 26,76 0,140 0,858 Ha=[(67,89-26,76)*0,140*1/0,858+26,76]*1,00*45 % = 15,0620 Kč/mS 16 131,40 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,470 dub letní - celkem = 7 581,76 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z smrk ztepilý 24 4 1,000 130 476 20 (max 120) 62,80 12,46 0,165 Ha=[(62,80-12,46)*0,165+12,46]*1,00*20 % = 4,1532 Kč/m 2 1 976,92 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,520 smrk ztepilý - celkem = 1 028,- mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z bříza bradavičnatá 24 2 1,000 130 476 20 (max 80) 7,49 3,77 0,324 Ha=[(7,49-3,77)*0,324+3,77]*1,00*20 % = 0,9951 Kč/m 2 473,67 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,720 bříza bradavičnatá - celkem = 341,04 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z - 7 -
jíva 24 9 1,000 130 238 10 (max 50) 6,47 2,18 0,435 Ha=[(6,47-2,18)*0,435+2,18]*1,00*10 % = 0,4046 Kč/m 2 96,29 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,870 jíva - celkem = 83,77 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z borovice lesní 24 4 1,000 130 120 5 (max 120) 30,49 16,94 0,571 Ha=[(30,49-16,94)*0,571+16,94]*1,00*5 % = 1,2339 Kč/m 2 148,07 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,520 borovice lesní - celkem = 77,- Celkem - lesní porosty = 9 111,57 Kč Lesní porost na p.č. 1194-509 D 2 - zjištěná cena 9 111,57 Kč 2.4. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 10 Porostní skupina 509 D 10 sestává ze 100 % z borovice o stáří 102 let. Při ocenění jsem vycházela z hodnot uvedených v LHO a ze skutečností zjištěných při místním terénním šetření. Lesní porosty: 35-38. mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/)+c]**Z borovice lesní 102 6 0,800 110 297 100 23,19 16,94 0,905 0,905 Ha=[(23,19-16,94)*0,905*1/0,905+16,94]*0,80*100 % = 18,5520 Kč/mS 5 509,94 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,960 borovice lesní - celkem = 5 289,54 Celkem - lesní porosty = 5 289,54 Kč Lesní porost na p.č. 1194-509 D 10 - zjištěná cena 5 289,54 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemek p.č. 1167 14 418,- Kč 1.2. Lesní pozemek p.č. 1194 13 389,75 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 27 807,75 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č. 1167-512 C 9 103 740,40 Kč 2.2. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 1 17 825,- Kč 2.3. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 2 9 111,60 Kč 2.4. Lesní porost na p.č. 1194-509 D 10 5 289,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 135 966,50 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 163 752,65 Kč 163 750,- Kč II. Srovnávací metoda : V rámci srovnávací metody byly porovnávány lesní pozemky s porosty do 15 km od Kňovic, z důvodu, že trh s lesními pozemky není zcela obvyklý. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky se liší rozlohou, lokalitou i zásobou dřevní hmoty, v závěrečně tabulce jsou použité jednotlivé koeficienty k jejich úpravě tak, aby byly co nejvíce srovnatelné s pozemkem oceňovaným. 3.1.) Lesní pozemek Prodej smrkového lesa o stáří 60 80 let, v současné době povolena nahodilá těžba, přístup po lesní cestě až k pozemku. Pozemek je nedaleko Sedlčan. Plocha pozemku : : 3.2.) Lesní pozemek 4 387 m2 91,- Kč/m2 Prodej pozemku v k.ú. Ředice, jedná se o tři bloky pozemků. Z celkové plochy je 70 540 m2 s možností těžby a 20 057 m2 je zatravněno. Pozemky jsou v nadm. výšce 450 500 m, vzdálenost od Sedlčan je 14 km. za nelesní pozemek činí 8,- Kč/m2 a za lesní pozemek 24,- Kč/m2. Plocha pozemku : : 3.3.) Lesní pozemek 90 527 m2 24,- Kč/m2 Pozemek u Orlické přehrady u Kamýku nad Vltavou, 1/3 je louka, 2/3 zalesněno. Pěkný porost ze slušnou zásobou dřeva. za louku činí 8,- Kč/m2 a za lesní pozemek činí 28,- Kč/m2. Plocha pozemku : : 7 000 m2 28,- Kč/m2-9 -
Tabulka srovnávaných stavebních pozemků : Pozemek : koeficienty : Upravená cena (m2) : (Kč/m2) : (Kč/m2) : Sedlčansko 815 91,- 0,95*0,85 73,- Ředice 720 24,- 0,95*1,10 25,- Kamýcko 5 216 28,- 0,95*0,95 25,- Průměr : 41,- k1 koeficient navýšení cen realitní kanceláří o svoji provizi k2 koeficient lokality Výpočet ceny lesních pozemků srovnávací metodou : 12 359 * 41 = 506 719 * ¾ * 0,9 = 342 035 = 340 000 Kč 12 359 rozloha pozemku ¾ - velikost spoluvlastnického podílu C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků + porostů : Administrativní cena spoluvlastnického podílu ¾ : Srovnávací hodnota: Srovnávací hodnota ¾ podílu lesních pozemků : 163 750,- Kč 109 167,- Kč 340 000,- Kč Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota lesních pozemků a porostů byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se výrazně liší a to z důvodu, že vyhláška je k ocenění pozemků špatně nastavena (ceny pozemků vycházejí několikanásobně podhodnocené). Za obvyklou hodnotu pozemků považuji výsledky zjištěné srovnávací metodou. Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listů vlastnictví Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ¾ z pozemků : 340 000,- Kč slovy : třistačtyřicettisíckorunčeských - 10 -
a. Spoluvlastnický podíl o velikosti ¾ na lesních pozemkách s porosty p.č. 1167 a 1194, které jsou zapsány na LV č. 98, k.ú. Kňovice, obec Kňovice, okr. Příbram obvyklá cena činí, včetně příslušenství 340 000,- Kč. b. jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou. d. Výsledná cena výše označených pozemků k datu ocenění činí 340 000,- Kč. V Praze 30.08.2013 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1212-52/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 52/2013. - 11 -