APLIKACE DLOUHODOBÉHO SLEDOVÁNÍ STAVEB PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Transkript

1 Ing. Igor Neckř APLIKACE DLOUHODOBÉHO SLEDOVÁNÍ STAVEB PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ posluchč doktorského studi oboru Soudní inženýrství FAST VUT v Brně E-mil: inec@volny.cz Přednášk n konferenci znlců ÚSI VUT v Brně, dne ÚVOD Při oceňování nemovitostí je určení míry opotřebení jednou z nejdůležitějších hodnot výrzně ovlivňujících výsledné stnovení hodnoty nemovitosti. Pro co nejpřesnější určení míry opotřebení nemovitosti je smozřejmě nejdůležitější by hodnoty vstupující do celkového procesu výpočtu byly co nejpřesnější by co nejblíže popisovly skutečný stv posuzovného objektu. Cen stveb se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stvu předpokládné dlší životnosti stvby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede dle vyhlášky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustnovení zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování mjetku, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., metodou lineární nebo nlytickou. 2. METODY STANOVENÍ OPOTŘEBENÍ DLE VYHLÁŠKY Č. 540/2002 SB. 2.1 Metod lineární Vyhlášk nám tedy dává v určitých definovných přípdech možnost použití metody lineární, při které do procesu výpočtu opotřebení vstupují následující hodnoty [1]: Roční znehodnocení (roční procento opotřebení): P r = = Z ( S + T) Celkové opotřebení při lineární metodě: 100 AL = S Pr = S ( S + T ) S stáří stvby ke dni, ke kterému se provádí ocenění, T zbývjící životnost stvby (zbytková životnost, dob dlšího trvání stvby, předpokládná zbytková životnost td.), Z životnost stvby (celková předpokládná životnost stvby při běžné údržbě od jejího vzniku do zchátrání). Z výše uvedeného vzorce je zřejmé, že v procesu výpočtu hodnoty opotřebení je hodnot stáří S hodnotou ve většině přípdů zjistitelnou, tzn. přesně určitelnou. Ovšem dlší hodnoty tzn. životnost stvby Z zbývjící životnost stvby T, jsou hodnoty předpokládné. Z toho tedy vyplývá, že výsledná hodnot opotřebení vypočtená lineární metodou je hodnotu určenou n zákldě předpokldu určitého stndrdu (údržby, kvlity provedení, okolních vlivů td.) nevyjdřující individuální znky podmínky posuzovného objektu. 2.2 Metod nlytická Dlší metodou, kterou vyhlášk připouští je metod nlytická jejíž metodik výpočtu vychází z následujících postupů vstupních hodnot. Výpočet opotřebení nlytickou metodou vychází ze stnovení objemových podílů konstrukcí vybvení uvedených v tbulkách č. 1 ž 6 vyhlášky. Předpokládná životnost těchto konstrukcí vybvení je uveden v tb. č. 7 vyhlášky. Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí vybvení v procentech se zjistí podle vzorce [2]: B 100 A C A objemové podíly konstrukcí vybvení uvedené v tbulkách č. 1 ž 6 uprvené podle skutečně zjištěného stvu v návznosti n výpočet koeficientu vybvení K4, součet objemových podílů se i po těchto úprvách rovná 1,00, B skutečné stáří jednotlivých konstrukcí vybvení, C předpokládná celková životnost příslušné konstrukce vybvení uvedená v tbulce č. 7, přípdně stnovená s ohledem n skutečný stvebně technický stv konstrukce (v přípdě ukončení technické životnosti některé konstrukce vybvení se předpokládná životnost rovná jejímu skutečnému stáří), přičemž pltí vzth B / C. Celkové opotřebení stvby v procentech se vypočte podle vzorce: n ÊÊ Biˆ Ai Ë Á Ci ˆ ÂË Á 100 i= 1 n je počet položek konstrukcí vybvení ve stvbě se vyskytujících. 8

2 Použití nlytické metody stnovení opotřebení tedy umožňuje n zákldě posuzování vyhláškou určených funkčních dílů jednotlivých objektů, určení jejich váhy v celkovém systému objektu popisu jejich stndrdu již lépe přesněji určit součsnou hodnotu opotřebení stvebního objektu, než-li tomu bylo u metody lineární. Je to dáno tedy zejmén tím, že do procesu výpočtu hodnoty opotřebení již vstupuje mnohem více hodnot, to hodnot individuálně definujících popisujících technický stv jednotlivých funkčních dílů celkového systému stvebního objektu. Do nlytické metody stnovení opotřebení se nám ovšem opět promítá metod lineární (B / C), tzn. vstup předpokládných hodnot do celého procesu výpočtu. V této fázi se se nám opět výpočet přenáší do určité neexktní roviny předpokldu možných nepřesností, smozřejmě v již mnohem menší míře než u metody lineární. Vyhlášk nám ovšem dává ještě určitou možnost upřesnění záshu do nlytické metody v příloze č. 14, cituji:,,pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí vybvení, odborně se odhdne. Lze odhdnout i poměr B/C. Zde je tedy možno nhrdit hodnoty předpokládné hodnotmi exktními zjištěnými n zákldě metod průzkumu sledování stveb to zejmén v širších souvislostech s přihlédnutím k: okolním vlivům n stvební objekty [4]: V průběhu život stvebního objektu n něj působí řd vlivů, které více či méně ovlivňují jeho stárnutí dlší technickou životnost. Všeobecně se tyto vlivy djí rozdělit n: očekávné, neočekávné. S očekávnými vlivy je již počítáno v průběhu příprvy návrhu stvebního objektu tk, by byly splněny všechny poždvky n jeho užívání. Nopk vlivy neočekávné je velmi těžké předem předvídt předpokládt jejich výskyt je věcí údržby jejich účinek co nejefektivněji eliovt. Jednotlivé vlivy působí n stvební objekt jko proměnné veličiny v čse prostoru. Změny vlstností stvebního objektu jko celku, le i jeho částí, konstrukčních dílů jsou tvořeny právě pod vlivem působení všech zákldních fktorů, přičemž váh jejich působení je rozdílná. Správná dignóz sledování těchto jednotlivých vlivů může být jedním ze způsobů zjišťování změny užitných vlstností stvebních objektů stnovení jejich stupně degrdce. K hodnocení životnosti spolehlivosti může sloužit kterákoliv vlstnost nebo souhrn vlstností vyjádřených jko znky jkosti, které umožňují kvntittivní hodnocení chování mteriálu. Spolehlivost životnost je funkcí vlstností mteriálu, množství energie, která působí n mteriál, čsu, po který energie (vliv) n mteriál působí. D = f(m, E, τ) D je spolehlivost životnost, M jsou vlstnosti mteriálu, E je množství energie, τ je čs. vdám poruchám stvebních konstrukcí [3]: Spolehlivost životnost stveb jsou jedny z hlvních poždvků jednk při jejich nvrhování zejmén v průběhu jejich užívání. Vedle přirozeného stárnutí degrdce stvebních hmot konstrukcí v čse, jko výsledek působení jistých okolních vlivů které urychlují pochody procesy stárnutí, mjí význmný podíl i nedosttky chyby čsto neúplné znlosti, které se promítjí jk do projektových řešení, tk i do vlstní relizce stveb. Vliv degrdčních procesů v čse se projevuje výskytem vd poruch n stvebních objektech. Poruchou konstrukce se rozumí změnou konstrukce proti původnímu stvu vyvolnou ztěžovcími účinky vlivy ve stádiu relizce užívání, která zhoršuje její spolehlivost. Vdou konstrukce je nedosttek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením. systému stvebních objektů, vč. stnovení vh jednotlivých funkčních dílů: Systém soubor vzájemně souvisejících nebo vzájemně působících prvků. Systémové pojetí umožňuje celkový pohled n řešení problémů obecné povhy hodnocení stvu systémů v čse. V předložené práci je stvební objekt chápán jko systém s uspořádnou strukturou podsystémů rozdílné váhy. Obecně lze tedy systém definovt jko množinu prvků vzeb mezi nimi. Tyto prvky jsou tedy v systému definovány jejich vlstnostmi vzbmi. Stvební systémy jsou obklopeny jinými systémy jsou definovány hrnicemi posloupností vzthů. Tyto hrnice mohou být definovány jsně nebo se mohou vnitřně překrývt. Jko zákldní stvební systém lze definovt množinu prvků z níž je možno sestvit stvební objekt s dnou funkcí odpovídjící všem nutným poždvkům. Stvební objekt lze popst jko systém vzájemně souvisejících otevřených subsystémů, výrobků vzájemně působících procesů. V systému pozemního objektu je možno vymezit: subsystém nosné konstrukce, subsystém technického zřízení budovy, subsystém energetického zbezpečení (včetně tepelně izolčních prvků). Výrobky jsou zprvidl součástí subsystémů nebo jsou smosttným prvkem systému. Procesy jsou nezbytné k funkci stvebního objektu. Zejmén je nutno zdůrznit procesy údržby, oprv, správy t.j. dozorem nd dodržováním provozního řádu stvby pod. Z hledisk posuzování trvnlivosti stvebního objektu je účelné členit prvky dle délky životnosti: dlouhodobá životnost, krátkodobá životnost. Stvební systémy mohou být uzvřené nebo otevřené. Otevřenost systému lze definovt jko schopnost regovt změnou vnitřního stvu n působení okolí. Systém stvebního objektu, jeho jednotlivé prvky vzby, jsou vytvářeny tk, by odolávly působení okolních (vnitřních i vnějších) vlivů. Kždý prvek tohoto systému má předem definovné vlstnosti funkci v rámci celého systému. V přípdě, že nějký prvek je z jkéhokoliv důvodu oslben není schopen plnit svoji funkci v rámci celého systému má tto skutečnost více či méně vliv n osttní prvky systému. Dopd této skutečnosti n fungování celého systému je závislá n vzbách funkci oslbeného prvku v systému. Nedosttečná správ kontrol fungování systému, to znmená včsné nedodání impulsu do systému zvenku formou oprvy oslbeného prvku, by mohl vést k dlšímu 9

3 oslbování (poruchám) nejblíže funkčně spjtých prvků následně i smozřejmě dle chrkteru prvku k rozvoji dlších postupných nrušení funkcí prvků systému. Dle síly vzeb důležitosti prvku pro fungování celého systému lze usuzovt n jeho tzv. váhu. Jedním z výsledků systémového mutlikriteriálního hodnocení systému funkčních dílů může být určení vh jednotlivých funkčních dílů z pomocí metody optimlizce. Pro zhodnocení váhy jednotlivých mteriálů je možno tedy použít metodu optimlizce s ohledem n závžnost poruch vzniklých při bsenci prvku v systému, cenovém podílu předpokládné doby životnosti vyměnitelnosti jednotlivých funkčních dílů. Výběr popis kritérií: Závžnost poruch vzniklých při bsenci funkčního dílu v systému Toto kriterium je zvoleno pro zdůrznění technické funkce funkčního dílu ve fungování celého systému stvebního objektu. Hodnoty jsou stnoveny v intervlu od deseti do jedné, s tím, že obodování funkčního dílu hodnotou deset znmená, že v přípdě jeho bsence v systému by došlo k totálnímu kolpsu fungování celého systému stvebního objektu. Obodování funkčního dílu hodnotou jedn znmená pouze estetickou vdu ve fungování celého systému. Objemový podíl Kriterium objemového podílu, resp. cenového podílu, je vybráno pro jeho určité vyjádření cenových podílů jednotlivých funkčních prvků v celém systému. Hodnoty cenových podílů doszené k jednotlivým dílům jsou převzty z vyhlášky. Životnost Toto kritérium nám do výpočtu zhrnuje předpokládné hodnoty životností jednotlivých funkčních dílů, to znmená předpokládné periody jejich oprv, rekonstrukcí popř. výměn (v přípdech, to lze). Přiřzovné hodnoty jsou střední hodnoty intervlů uváděných ve vyhlášce. Vyměnitelnost Kriterium vyměnitelnosti nám zde vyjdřuje obtížnost výměny funkčních dílů, to znmená obtížnost záshu do fungování celého systému. Hodnoty jsou opět stnoveny v intervlu od deseti do jedné, s tím, že desítk nám vyjdřuje díl kompletně nevyměnitelný jedničkou jsou ohodnoceny díly jejichž výměn v rámci systému nepřináší vůbec žádné obtíže. Rozhodovcí mtice: V rozhodovcí mtici jsou udáván konkrétní ohodnocení jednotlivých kritérií. V tbulce je dále ke kždému kritériu přiřzen poždvek n mximální nebo imální hodnotu. ROZDĚLENÍ FUNKČNÍCH DÍLŮ DLE VYHLÁŠKY PRO BUDOVU TYPU J (DOMY VÍCEBYTOVÉ TYPOVÉ) Závžnost poruch (z pohledu uživtelnosti) vzniklých při bsenci dílu v systému Objemový podíl dle vyhl. Předpokládná životnost Vyměnitelnost prvku v systému Zákldy, vč, zemních prcí 10 0, Svislé konstrukce 10 0, Stropy 10 0, Zstřešení mimo krytinu 10 0, Krytiny střech 8 0, Klempířské konstrukce 6 0, Úprvy vnitřních povrchů 4 0, Úprvy vnějších povrchů 2 0, Vnitřní obkldy kermické 5 0, Schody 10 0, Dveře 7 0, Okn 7 0, Povrch podlh 3 0, Vytápění 7 0, Elektroinstlce 9 0, Bleskosvod 4 0, Vnitřní vodovod 7 0, Vnitřní knlizce 6 0, Vnitřní plynovod 6 0, Ohřev teplé vody 4 0, Vybvení kuchyní 2 0, Vnitřní hygienické vybvení 5 0, Výthy 8 0, Osttní 2 0, Instlční prefbrik. jádr 8 0, POŽADAVEK MAX MAX MAX MAX 10

4 Důležitost fktoru se určí porovnáním jednotlivých kritérií nvzájem metodou párového srovnání pomocí Fullerov trojúhelníku. Tučně jsou oznčen t kriteri, která mjí větší význm Podle počtu preferencí se seství pořdí kritérií p i určí se váh kritéri v i podle vzthu: v i = n + 1 p i, n oznčuje počet srovnávcích kritérií. Váh v i se převede n vlstní váhu skupiny fi to vzthem fi = vi / Σvi. Získné hodnoty se pk převedou n srovntelné hodnoty to v závislosti n tom, zd bylo poždováno imum nebo mximum: mx: : b b Stnovení váhy skupiny: = = mx mx mx Kriterium Počet pi Pořdí pi v i = n + 1 p i fi Poždvek ,4 mx ,3 mx ,2 mx ,1 mx Sum 10 Ze získných hodnot pk vyhodnotíme nejlepší vrintu řešení dle vzthu: 100 f i b Součet Uprvený podíl Obj. podíly dle vyhlášky Rozdíly hodnot 1 Zákldy, vč, zemních prcí Svislé konstrukce Stropy Zstřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprvy vnitřních povrchů Úprvy vnějších povrchů Vnitřní obkldy kermické Schody Dveře Okn Povrch podlh Vytápění Elektroinstlce Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní knlizce Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybvení kuchyní Vnitřní hygienické vybvení Výthy Osttní Instlční prefbrik. jádr fi

5 Výsledky, které byly dosženy z použití metody optimlizce jsou poněkud odlišné od hodnot uvžovných vyhláškou. K nejvyššímu snížení váhy funkčního dílu došlo u dílu č. 3 Svislé konstrukce, což dle mého názoru má určitou logiku ve sblížení vh zákldních prvků dlouhodobé životnosti. K nejvyššímu nárůstu hodnoty váhy došlo u dílu č. 10 Schody, se opět výrzněji posílil vliv stvu prvku dlouhodobé životnosti při hodnocení celkového systému stvebního objektu. K dlším možným sledovným oblstem můžeme zřdit zejmén: poždvky n stvební objekty konstrukce, kritické mteriály kombince mteriálů (hurdisové stropy, hlinitnový beton, články vznikjící mezi mteriály) vyskytující se ve stvebních objektech, prvky krátkodobé dlouhodobé životnosti, kritické cesty poruch mezi jednotlivými konstrukčními prvky, 3. ZÁVĚR Je zřejmé, že co nejvyšší mír přesnosti hodnot vstupujících do výpočtu opotřebení stvebních objektů vede k přesnějším jednoznčnějším výsledkům stnovení opotřebení následně i k přesnějším výsledným vypočteným hodnotám oceňovných objektů. Dle výše uvedených úvh je tedy možné se stále zmýšlet nd novými upřesňujícími metodmi dílčích i celkových výpočtů, by mohly v menší či větší míře figurovt metody stvebně technického průzkumu stveb. Příspěvek vznikl z podpory projektu GAČR č. 103/02/1252/A. 4. LITERATURA [1] BRADÁČ A.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akdemické nkldtelství CERM Brno, [2] BRADÁČ, A. KREJČÍŘ, P. HALLEROVÁ, A.: Úřední oceňování mjetku Akdemické nkldtelství CERM Brno, [3] HOLICKÝ M.: Zásdy ověřování spolehlivosti životnosti stveb. ČVUT Prh, [4] KOUTSKÝ J.: Degrdční procesy predikce životnosti. ČVUT Prh, [5] NECKAŘ, I.: Aplikce dlouhodobého sledování jkosti stveb při oceňování nemovitostí. Pojednání o témtu disertční práce ke státní doktorské zkoušce VUT v Brně ÚSI, [6] NECKAŘ, I.: Aplikce dlouhodobého sledování jkosti stveb při oceňování nemovitostí. Příspěvek konference Juniorstv 2004, Konference, sympozi, seáře, školení PŘIPRAVOVANÉ KONFERENCE, SYMPOZIA, SEMINÁŘE, ŠKOLENÍ, SPOLEČENSKÉ AKCE SPECIFIKAČNÍ SYSTÉMY STAVEBNÍCH PRACÍ PRO OCEŇOVÁNÍ , Kongresové centrum Brno,. s., Výstviště 1, konferenční sál E Prcovní seář pro investory, zhotovitele stvebních děl pro zprcovtele orientčních podkldů k zdávání, oceňování hodnocení stvebních zkázek se změřením n technicko ekonomické specifikce stvebních prcí Podrobné informce přihlášk jsou uvedeny n TECHNOLOGIE A VLASTNOSTI TRVANLIVÉHO VYSOKOODOLNÉHO BETONU Ing. Sylv MODRÝ, DrSc. Kloknerův ústv ČVUT v Prze sídlo firmy SERKURKON, Ršínovo náb. 26, Prh 2-Vyšehrd Podrobnosti přihlášk: KONKURENCESCHOPNOST NA EVROPSKÉM STAVEBNÍM TRHU (zdávání, oceňování hodnocení stvebních zkázek ) Evropské sympozium Kongresové centrum Brno,.s., Výstviště 1, konferenční sál B Pořdtel: Ústv stvební ekonomiky řízení VUT FAST, Rybkov 1, Brno Kontkt: tel: * e-mil: kslov.i@fce.vutbr.cz EVROPSKÉ NORMY PRO NAVRHOVÁNÍ A REALIZACI STAVEB BETON, ZDIVO, MALTY, ZATEPLENÍ Doc. Ing. Krel DOČKAL, CSc., Mgr. Petr LÍZAL, CSc. Fkult stvební VUT Brno, Ústv technologie, mechnizce řízení stveb * Ing. Michl Mcur AUSECCO ČR s.r.o slónek Hotelu Continentl, Kounicov 6, Brno Podrobnosti přihlášk: TECHNOLOGIE A VLASTNOSTI TRVANLIVÉHO VYSOKOODOLNÉHO BETONU Ing. Sylv MODRÝ, DrSc. Kloknerův ústv ČVUT v Prze * sídlo firmy SERKURKON, Ršínovo náb. 26, Prh 2-Vyšehrd Podrobnosti přihlášk: VĚCNÁ PRÁVA A NÁJEMNÍ VZTAHY V REALITNÍ PRAXI Mgr. Lenk JEŘÁBKOVÁ, Ph.D slonek hotelu CONTINENTAL, Kounicov 6, BRNO Podrobnosti přihlášk: 12