ZNALECKÝ POSUDEK č. 5735-322 / 2013 O ceně obvyklé: Bytu č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 na pozemku p.č. 1093/13 včetně podílu 622/23058 na společných částech domu a na pozemku p.č. 1093/13 uvedeno na LV č. 2466, v k.ú. Chropyně, v obci Chropyně, v okrese Kroměříţ. Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 listů příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 8.11.2013
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytu č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 na pozemku p.č. 1093/13 včetně id. podílu 622/23058 na společných částech domu a na pozemku p.č. 1093/13, uvedeno na LV č. 2466, v k.ú. Chropyně, v obci Chropyně, v okrese Kroměříţ. Poznámka: parcela č. 1093/120 uvedená na předloţeném LV č. 2466 ze dne 11.10.2013 v mezidobí zanikla sloučením s p.č. 1093/13. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 30.10.2013. Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Chropyně Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.10.2013, začátek v 10,00 hodin, za přítomnosti paní Miroslavy Jeţkové a znalce Ing. Vojtěcha Masaříka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2466 pro k.ú. Chropyně Objednávka ze dne 29.10.2013 čj. 562/2013-A Informace získané při místním šetření dne 30.10.2013 Nahlíţení do KN internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 2466 pro k.ú. Chropyně je vlastníkem předmětného majetku: SJM Jeţek Stanislav a Jeţková Miroslava, J. Fučíka 672, 768 11 Chropyně, r.č. 510119/293 a 525803/866 Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 2466 pro k.ú. Chropyně ze dne 11.10.2013 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zapsáno do soupisu konkursní podstaty, jednotka 672/36. Listina: Oznámení o zapsání nemovitosti do soupisu konkursní podstaty ze dne 7.5.2013. Z-3286/2013-708. 3
Celkový popis nemovitosti 3. POSUDEK Lokalita město Chropyně (5 140 obyvatel), vzdálené od okresního města Kroměříţ cca 8 km severním směrem Pozice v obci předmětná nemovitost se nachází v ulici J. Fučíka, naproti supermarketu, v okrajové SV části obce, v blízkosti je ZŠ a sportovní zařízení Dostupnost centra vzdálenost cca 20 min. pěší chůze Převaţující zóna zóna bytových domů, supermerket Napojení na sítě a dům má veškeré přípojky inţenýrských sítí, přístup z místní komunikace komunikace ul. J. Fučíka Kapacita sítí dostatečná pro rodinné bydlení Dopravní dostupnost zastávka autobusu a stanice vlaku v obci, přístup z pozemku p.č. 1093/46 ostatní komunikace ve vlastnictví Města Chropyně, město má autobusové i ţelezniční spojení Dostupnost sluţeb v místě jsou obchody, pošta, ZŠ vyššího stupně, mateřská škola, 3x praktický lékař, 3x zubař, policejní stanice, MěÚ, koupaliště, hřiště, stadion Parkování na odstavné ploše u domu Škodlivé vlivy nezjištěny Podnikatelská aktivita průměrná Konkurenční prostředí v současné době je v nabídce v Chropyni 40 bytů Současný způsob bytový dům slouţí k účelu rodinného bydlení v jednotlivých bytech vyuţití Ostatní p.č. 1093/13 o původní výměře 193 m2 a p.č. 1093/120 o původní výměře 207 m2 byly, k datu zpracování tohoto posudku, sloučeny do nově vzniklé p.č. 1093/13 o výměře 399 m2 Byt č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 na p.č. 1093/13 Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Betonové pasy panelové betonové sedlová plechová z pozinkovaného plechu vápenné štukové omítky zateplené chybí betonové s teracco povrchem lakované plné a prosklené plastová 4
Povrchy podlah vlysy, PVC Vytápění ÚT centrální zdroj Elektroinstalace 220V Bleskosvod Instalován Vnitřní vodovod rozvod T+S vody Vnitřní kanalizace napojena na veřejný řád Vnitřní plynovod instalován Ohřev vody CTZ Vybavení kuchyní kuchyňská linka, dřez Vnitřní hygienická vybavení vana, umývadlo, WC Výtahy osobní výtah Ostatní domácí telefon, hydranty, vestavěné skříně Instalační pref. jádra umakartové jádro Dostavby a přístavby nebyly provedeny Rekonstrukce a modernizace v roce 2008 zateplení fasády, střecha, okna, vchodové dveře v roce 2011 - výtah Úroveň vyuţitelných ploch bytový dům Přístupnost objektu po místní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice viz níţe uvedená tabulka Úroveň údrţby běţná Závaţné nedostatky Byt v původním stavu Z roku 1982 Ţivotnost 100 roků Současný a minulý způsob rodinné bydlení vyuţití Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 8.NP pokoj 16,30 pokoj 12,20 pokoj 8,30 chodba 7,60 kuchyně 11,80 koupelna 2,64 WC 0,98 lodžie 3,80 sklep 2,50 celkem 66,12 5
Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Chropyně 3.1. VĚCNÁ HODNOTA Bytová jednotka č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Uţitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 pokoj Obytné prostory 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj Obytné prostory 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 chodba Obytné prostory 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 kuchyň Obytné prostory 11,80 m 2 1,00 11,80 m 2 koupelna Obytné prostory 2,64 m 2 1,00 2,64 m 2 WC Obytné prostory 0,98 m 2 1,00 0,98 m 2 lodţie nezasklená Obytné prostory 3,80 m 2 0,50 1,90 m 2 sklep Obytné prostory 2,50 m 2 0,50 1,25 m 2 Celková podlahová plocha 66,12 m 2 62,97 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 62,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 032 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 324 385 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 31 Další ţivotnost roků 69 Opotřebení % 31,00 Věcná hodnota (VH) Kč 913 830 Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 2466 pro k.ú. Chropyně: Parcela Druh pozemku m2 1093/13 zastavěná plocha a nádvoří 399 Pozemek p.č. 1093/13 je v celé ploše zastavěn bytovým domem č.p. 672. 6
Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří přímo ve městě Chropyně jsou 2 nabídky stavebních pozemků: nabídka č. výměra cena JC lokalita 1 1 000 200 000 200 Chropyně 2 1 968 787 200 400 Chropyně Ostatní nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 200 aţ 400,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 160,- Kč/m2 aţ 320,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je rovinatý, obdélníkový, je zastavěn bytovým domem, přístup je bezproblémový ze zpevněné komunikace ve vlastnictví Města Chropyně, má moţnost veškerých veřejných přípojek inţenýrských sítí, Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 300,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1093/13 399 300,00 119 700,00 Celkem 399 119 700,00 Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek podíl 622/23058 * 311 / 11 529 = 3 228,96 Výsledná cena = 3 228,96 Kč 7
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Byt v Chropyni, ul. Moravská Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o podlahové ploše 68 m2. Byt prošel rekonstrukcí, zděné jádro, rozvody elekřiny, koupelna, WC, kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči a indukční deskou, snížené stropy s bodovými světly, obložkové dveře, prostorná lodžie, vlastní sklep. Dům prošel celkovou revitalizací. Dobrá občanská vybavenost. Nabídka RK: M & M reality holding, a.s., dne 2.10.2013 Nabídková cena: 850 000,- Kč, tj. 12 500,- Kč/m2 2) Byt v Chropyni, ul. Moravská Nabízíme byt 3+1 ve velmi žádané lokalitě Chropyně o výměře 70 m2 v 6NP s výtahem. Byt je po částečné rekonstrukci velmi udržovaný. Byt má velkou lodžii se dvěmi vstupy, kuch. linka se spotřebiči a zabudované skříně. V blízkosti se nachází základní škola a hypermarket. Byt volný ihned. Dům je po kompletní revitalizaci. Nabídka RK: M & M reality holding, a.s., dne 31.10.2013 Nabídková cena: 900 000,- Kč, tj. 12 857,- Kč/m2 3) Byt v Chropyni, ul. Nádražní Prodej bytu 3+1 v 1. patře panelového domu po částečné rekonstrukci - plastová okna, kuch. linka, plovoucí podlahy. Výměra bytu 74 m2. Nabídka RK: Realitní společnost ZVONEK, s.r.o., dne 11.10.2013 Nabídková cena: 1 100 000,- Kč, tj. 14 865,- Kč/m2 4) Byt v Chropyni, ul. Moravská Nabízíme k prodeji byt 3+1 v OV s balkonem o podlahové ploše 68 m2 v klidné části města Chropyně. Byt je v původním stavu určen k rekonstrukci dle vlastních představ. Pokoje jsou neprůchozí. K bytu patří sklep. Dům je po celkové revitalizaci. Nabídka RK: M & M reality holding, a.s., dne 4.11.2013 Nabídková cena: 630 000,- Kč, tj. 9 264,- Kč/m2 8
Komentář: U všech srovnávaných bytů se jedná o nabídky realitních kanceláří třípokojových bytů ve městě Chropyně. Srovnávané byty jsou nabízeny v rozptylu 9 264,- Kč/m2 aţ 14 865,- Kč/m2/rok. U U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 7 411,- Kč/m2 aţ 11 892,- Kč/m2. 1. Srovnávaný byt leţí v blízkosti oceňovaného, v ulici Moravská. Srovnávaný byt je v osobním vlastnictví, je po rekonstrukci, má obdobnou výměru podlahových ploch. Oceňovaný byt je horší svým technickým stavem. 2. Srovnávaný byt leţí v téţ v ulici Moravská, je po částečné rekonstrukci, je mírně větší svojí podlahovou plochou. Oceňovaný byt je horší technickým stavem. 3. Srovnávaný byt leţí v ulici Nádraţní, je po částečné rekonstrukcí, je větší svojí podlahovou plochou. Oceňovaný byt je horší technickým stavem. 4. Srovnávaný byt leţí opět v ulici Moravská, byt je v původním stavu, má obdobnou výměru podlahových ploch. Oceňovaný byt je srovnatelný. Ze srovnání vyplývá, ţe jednotková porovnávací hodnota bude niţší neţ 10 000,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 7 400,- Kč/m2. Na základě analýzy výše uvedených informací dovozujeme pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu 7 500,- Kč/m 2 uţitné plochy ( při celkové výměře podlahových ploch 66 m2). Porovnávací hodnota: 495 000,- Kč REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota bytu: Hodnota pozemku (podílu): Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: 913 826,- Kč 3 229,- Kč 917 055,- Kč 495 000,- Kč 9
3.3. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad trţní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, ţe byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 917 055 Porovnávací hodnota 495 000 Nejlépe vystihuje cenu obvyklou nemovitostí hodnota stanovená porovnávací metodou, která odpovídá realizovaným prodejním cenám srovnatelně vybavených bytů v dané lokalitě se zohledněním polohy a místních vlivů. Kladné aspekty : - Dům po revitalizaci Záporné aspekty : - Byt v původním stavu Cena obvyklá nemovitostí: 500 000,- Kč 10
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytu č. 672/36 v bytovém domě č.p. 672 na pozemku p.č. 1093/13včetně id. podílu 622/23058 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 1093/13 uvedeno na LV č. 2466, v k.ú. Chropyně, v obci Chropyně, v okrese Kroměříţ, ke dni 31.10.2013, pro potřeby draţby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : Slovy: Pětsettisíc korun českých 500 000,- Kč V Uherském Hradišti, 8.11.2013 ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5735-322/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Informace o parcele - nahlíţení do KN zdroj internet Kopie KM - nahlíţení do KN zdroj internet Fotopříloha 11
venkovní pohled na bytový dům č.p. bytového domu vstupní chodba výtah se schodištěm koupelna WC 12
pokoj kuchyně chodba 13