ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4132-21/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.57 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Radim, k.ú. Radim u Kolína Adresa nemovité věci: Chroustov 57, 281 03 Radim Vlastník stavby: Linda Ilievová, č. p. 57, 280 02 Radim, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Linda Ilievová, č. p. 57, 280 02 Radim, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 14.3.2016 Stav ke dni : 14.3.2016 Za přítomnosti: p.gínové Počet stran: 8 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 17.3.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.66 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 283m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.57 stojícího na části pozemku p.č.st.66 - pozemku p.č.st.559 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 6m 2 - na pozemku stojí rodinný dům čp.57, jež je součástí pozemku p.č.st.66 - pozemku p.č.198/1 orná půda o výměře 1224m 2 - pozemku p.č.205/4 zahrada o výměře 436m 2 - pozemku p.č.205/5 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 215m 2 - pozemku p.č.205/6 orná půda 748m 2 - pozemku p.č.205/7 orná půda o výměře 999m 2 - pozemku p.č.205/9 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 39m 2 - pozemku p.č.208/2 zahrada o výměře 931m 2, vše v KN zapsáno na LV č.395 pro obec Radim, k.ú. Radim u Kolína, část obce Radim. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 120/2016-N z 24.2.2016 - LV č.395 pro k.ú.radim u Kolína - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.bínové Místopis Vesnice Radim je začleněna územně pod okres Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Radim se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od Kolína. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 1080 obyvatel. Protéká zde řeka Výrovka. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci Radim má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.57 se nachází ve stavebně nesrostlé osadě se sídelní části obce zvané Chroustov. Tato osada se nachází před příjezdem do sídelní části obce ve směru příjezdu od Plaňan. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.66 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 283m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.57 stojícího na části pozemku p.č.st.66 - pozemek p.č.st.559 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 6m 2 - na pozemku stojí rodinný dům čp.57, jež je součástí pozemku p.č.st.66 - pozemek p.č.198/1 orná půda o výměře 1224m 2 - pozemek p.č.205/4 zahrada o výměře 436m 2 - pozemek p.č.205/5 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 215m 2 - pozemek p.č.205/6 orná půda 748m 2 - pozemek p.č.205/7 orná půda o výměře 999m 2 - pozemek p.č.205/9 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 39m 2 - pozemek p.č.208/2 zahrada o výměře 931m 2, - 2 -
vše v KN zapsáno na LV č.395 pro obec Radim, k.ú. Radim u Kolína, část obce Radim. Ve skutečnosti se jedná o přízemní částečně podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím pod sedlovou střechou přístupným vnitřním dřevěným schodištěm. Půdorys domku je zcela nepravidelný, je postaven na sklonitém pozemku ve směru k severu. Horní část domku je původní, k ní byla později provedena přístavba nižší části (severní), a též nástavba podkroví. Původní část domku je vytavena na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, u této části domku je provedena venkovní odvodňovací drenáž, obvodové zdivo je ze smíšeného zdiva (kámen, báchor, případně i planá pálená cihla), zdivo nástavby je provedeno převážně z pórobetonových tvárnic. Stropy jsou dřevěné trámové. Sedlová střecha celého domku je opatřena krytinou z bonského šindele, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby a svody), parapety nejsou. Spodní přístavba je vyzděna na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je z keramických bloků o tl.44cm.stropní konstrukce je též trámová, dřevěná. V převážné části domku však byla provedena příprava na vytvoření sádrokartonového případně na jiné bázi, podhledu.tj. na nosné části je provedena pomocná nosná konstrukce (rastr) pro zavěšení podhledu. V části podkroví je palubkový podhled stropu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, zčásti však nedokončené. Fasádní omítka je jednovrstvá, vápenocementová, na části domku není. Schodiště je dřevem obložené, mlynářské stupně, jednoramenné. Do podkroví je možno použít i venkovní předložené dřevěné jednoramenné schodiště vedoucí na plochou střechu zastřešení nad vstupem do domku (nad závětřím). Okna na domku jsou dřevěná euro s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou v původní části betonové, v přístavbě je keramická dlažba, plovoucí laminátová podlaha, případně je provedena jen příprava pro položení plovoucích podlah (desky na bázi dřeva). Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, zdrojem tepla je elektrokotel. K dispozici je k použití i kotel na tuhá paliva, který však nikdy nebyl zatím v provozu. V obývacím pokoji jsou krbová kamna. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách. Bleskosvod není nainstalován. Zdrojem teplé vody byl elektrický boiler, který však byl odstraněn - byl nefunkční.plynofikace domku není provedena. Odkanalizování je v plastových trubkách. V kuchyni v přízemí je kuchyňská linka elektrický sporák, v podkroví je kuchyňská linka. Koupelna v přízemí je vybavena akrylátovou vanou, umyvadlem. V domku jsou celkem 3ks combi klozetů. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v uličním oplocení.odkanalizování je do veřejné tlakové kanalizace. Voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je umístěn v technické místnosti. Zemní plyn není zaveden, ani zde není možnost napojení. Jedná se o rodinný dům, ve kterém byla přístavba domu nedokončena (stropní podhledy, podlahy, omítky). Rodinný dům je užíván k bydlení vlastníka, část přístavby domku je užívána jako nebytové prostory (koupání, stříhání apod psů, koček, apod.). Rodinný dům je navíc mimo lidí je užíván i mnoha domácími zvířaty (kočkami), a je v něm veliký zápach. Zastavěná plocha domu činí (odměřena na cuzk.cz - v terénu nelze bez geodetického měření zjistit) 238,30m 2. V domku se nachází dispozičně byt velikosti 7+ 2* kuch.kout, s nyní nefunkční koupelnou, a dále nebytové prostory (salon pro domácí zvířata - kočky, psy). Doklady o stavebně právním stavu domu čp.57 však nebyly předloženy, při popisu využívání místností vycházím ze skutečného stavu užití. Dispoziční řešení - výměry místností: 1.PP: jedná se o prostory přístupné samostatně ze severní stěny domku - sklad 5,13m 2, sklep 1,70m 2, - 3 -
chodba 1,17m 2, zapuštěný sklep 5,28m 2, tj. celkem 13,28m 2 1.NP: kotelna (samostatně přístupná) 2,30m 2, salon (koupelna pro psy, kočky) 15,50m 2, chodba 4,80m 2, čekárna 10,44m 2, techn.místnost, 5,55m 2, WC 1,13m 2, tj. celkem 39,72 m 2 prostor zjevně užívaných pro nebytové účely, dále další prostory v přístavbě RD tj.obývací pokoj 32,97m 2, kuchyňský kout 19,60m 2, tj. 52,57 m 2, v původní části domku pak je chodba 8,01m 2, pokoj 16,54m 2, pokoj 18,06m 2, WC 0,91m 2, koupelna (nefunkční) 8,54m 2, tj. celkem 52,06m 2. Podkroví: chodba + schodiště 12,72m 2, pokoj 13,16m 2, pokoj 23,11m 2, pokoj 21,12m 2, pracovna 8,30m 2, pokoj + kuchyňský kout 39,24m 2, WC 1,47m 2, chodba 6,82m 2, tj. celkem 125,94m 2. Tj. tzv.započitatelná plocha činí :13,28/2+52,57+52,06+125,94= 237,21m 2. Dále je v domku 39,72m 2 nebytových prostor. Příslušenství domku mimo přípojek inženýrských sítí tvoří dále další vedlejší stavby nacházející se na pozemcích ve funkčním celku s rodinným domem : - dřevěný kurník o zastavěné ploše 4,5*1,5= 6,75m 2. Jedná se o stavbu dřevěné jednostranně obité konstrukce. - dřevěný kurník o zastavěné ploše 2,5*1,5= 3,75m 2 - kolna - stavba se sedlovou střechou o zastavěné ploše 5,4*4,6= 24,84m 2 dílna - též stavba jednoduché konstrukce se sedlovou střechou o zastavěné ploše 4*3= 12m 2 - letní kuchyně - stavba dřevěné konstrukce o zastavěné ploše 5,4*8 = 43,20m 2. Všechny tyto stavby jsou u rodinného domku doplněny o různé oplocené výběhy pro slepice i jiná domácí ptactvo. Tyto stavby nemají žádný kladný vliv na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi. Přístup k domku tvoří přístupová dlážděná cesta na pozemku p.č.205/5, jež je při východní hranici opatřena betonovou opěrnou zdí. Pozemky užívané společně s rodinným domem čp. 57 mají celkovou výměru 4881m 2. Jedná se o oplocené sklonité pozemky směrem k severu. Na nezastavěných částech pozemků se nachází trvalé porosty - jedná se především o ovocné stromy - 2* broskvoň, 4* jabloň, 1* švestka, 3* meruňka, 4* slivoň, 2* třešeň, 3* vlašský ořešák, vše stromy různého stáří, se zanedbanou údržbou, dále okrasné stromy či keře - smrky, thůje (ploty z thůjí), i 1ks tis. Silné stránky Velikost pozemku - klidná lokalita, dobré dopravní spojení - blízkost silničního tahu Kolín - Praha. Slabé stránky Jedná se o rodinný dům s nebytovými prostory užívanými pro koupání, čištění stříhání a další ošetřování psů a koček, navíc v domě jsou chovány ve větším množství kočky, je v něm trvalý zápach. Nedokončené stavební práce - omítky, podhledy stropů, podlahy, a další nedodělky. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 237,21 m 2 Zastavěná plocha: 238,30 m 2 Plocha pozemku: 4881,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkami nemovitostí na prodej buď přímo v Radimi (dokonce v Chroustově - menší domek), nebo v jiných lokalitách cca do 5km od Radimi (velké domky, pro porovnání lepší, ale v dobrém či výborném stavu, bez zápachu). Právě zápach z dlouhodobého pobytu koček v domě je při porovnání zvýrazněn - tento zápach je totiž téměř neodstranitelný (osobní zkušenost znalce s oceňováním obdobného objektu, jež byl v roce 2014 odkoupen v okrese Pardubice, a do dnešního dne je zápach v domě nezměněn). Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Chroustov Nabídka k prodeji - Prodej rodinného domu 2+kk v Chroustově o CP 1309 m2. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj a koupelna s WC. Rodinný dům je po částečné rekonstrukci. V celém domě nová okna. Topení je řešeno UV panely. V podkroví je možné vybudovat další 2 až 3 pokoje. K domu náleží kůlny, studna a místo pro dostavbu garáže Lokalita Chroustov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - menší pozemek, ale dostatečně velký; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ihned uživatelný, bez zápachu; Celkový koef. K C 0,33 Upravená j. cena Kč/m 2 4 502 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 1309 m 2 1099000 Kč 13738 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Dobřichov Nabídka -Prodej vícegeneračního RD - Dobřichov, okr.kolín. RD z roku 1990, zateplen a postaven z cihel o - 5 -
dispozici 7+3 a obytné ploše 250m2, který se nachází na pozemku o celkové výměře 1705m2, v přízemí domu se nachází prostorný obývací pokoj, jídelna, kuchyň včetně spotřebičů, hala, zádveří, ložnice, koupelna + wc, sauna, v mezipatře dvě velké ložnice, koupelna, wc, zasklený balkon, ve druhém mezipatře naleznete opět dvě ložnice a vstup na terasu o výměře 80m2, v podkroví je samostatná bytová jednotka 1+kk s příslušenstvím o výměře 60m2 se samostatným vchodem. V polosuterénu domu je praktická letní kuchyň se vstupem na zahradní terasu, technická místnost s plynovým kotlem. Z polosuterénu se dostanete do vinného sklepa. Součástí domu je kolna o výměře 80m2 a garáž. Vytápění domu plynovým kotlem, topení ústřední, voda obecní i z vlastní studny. Dům je zateplen polystyrenem, okna jsou plastová. Ukazatel energetické náročnosti: G* (v tuto chvíli probíhá vypracování PENB, údaj bude aktualizován). Lokalita Dobřichov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - žádanější; Provedení a vybavení - lepší výrazně; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - menší pozemek, ale dostatečně velký; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve výrazně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,26 Upravená j. cena Kč/m 2 3 649 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m 2 1705 m 2 4250000 Kč 14167 Kč/m 2 Název: Nabídka - RD Vrbová Lhota Nabídka - Rodinný dům je samostatně stojící s velkou zahradou za domem v klidné části města v ulici U Dráhy. Dům je přízemní, zděný, nepodsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace a na vlastní studnu. Původní stáří objektu je z roku 2007. V přízemí se nachází pokoj s kuchyňským koutem a krbovými kamny. Na zemi je položena keramická dlažba. Do patra je přístup po dřevěném schodišti. V patře se nachází tři pokoje, koupelna s rohovou vanou a samostatné WC. Lokalita U Dráhy, Vrbová Lhota Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - výrazně lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - menší pozemek, pro Celkový koef. K C 0,27 Upravená j. cena Kč/m 2 5 958-6 -
bydlení dostatečně velký; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve výrazně lepším stavu, bez zápachu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 182,00 m 2 970 m 2 4000000 Kč 21978 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3649 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4703 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5958 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4703 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 237,21 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1115599 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 115 599 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty, při které bylo zohledněno především: - zápach v domě od pobytu koček - nedokončené stavební práce v domku (podhledy stropu, podlahy, omítky) - velikost pozemku - vybavenost obce Radim V Lázních Bohdaneč 17.3.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4132-21/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 132-21/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 5 Snímek kat.mapy + ortofotomapa + mapa oblasti 3-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Kopie katastrální mapy ze dne 18.3.2016 Pozemek p.č. 66 v k.ú. č. 737780 Kopie katastrální mapy ze dne 18.3.2016-14 -
Pozemek p.č. 66 v k.ú. č. 737780 - ortofoto Mapa oblasti ze dne 18.3.2016-15 -
Pozemek p.č. 66 v k.ú. č. 737780-16 -