Znalecký posudek č. 108/3/12

Transkript

1 Znalecký posudek č. 108/3/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti pozemků parc. č. st. 402, 1961/2, 2077, PK 1959/1, PK 1961/1, PK 2068, PK 2069 a PK 2073 v k.ú. Horka nad Sázavou, obec Horka II, okres Kutná Hora Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova Kutná Hora 092 EX 41/ exekuční řízení Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk Kutná Hora tel.: lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - pozemek parcelní čístlo st. 402, o výměře 51 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 1961/2, o výměře 446 m 2, druh:ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 2077, o výměře 363 m 2, druh: ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 Pozemky ve zjednodušené evidenci: - pozemek parcelní čístlo 1959/1, o výměře 2420 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 1961/1, o výměře 108 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 2068, o výměře 1086 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 2069, o výměře 1086 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 - pozemek parcelní čístlo 2073, o výměře 475 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Horka II, katastrální území Horka nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1/2 Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou Předpokládám, že v bodu c) je pouze překlep a měl znít takto: c) cena práv a závad, pokud na nemovitostech váznou. Jelikož k ocenění movitého majetku nemám oprávnění, provedla jsem posouzení práv a závad spojených s výše uvedenými nemovitostmi. Znalecký posudek 108/3/12 Strana 2 (celkem 12)

3 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Čejtice Horka II Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Horka II Katastrální území: Horka nad Sázavou Počet obyvatel: 382 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení č.j. 092 EX 41/ z výpis z KN Katastrálního úřadu Kutná Hora k datu , LV č. 363 pro k.ú. Horka nad Sázavou, nemovitosti jsou dotčeny změnou právních vztahů, k datu ocenění je na LV zapsán jiný vlastník - snímek z katastrální mapy - snímek z pozemkové mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV k datu : Čech Jiří 1/2 Proniewicz Roman Ing. 1/2 Dle internetu k datu Čech Jiří 1/2 SJM Kubík Zbyněk a Kubíková Miloslava 1/4 SJM Málek Josef Ing. a Kučerová Pravoslava 1/4 Znalecký posudek 108/3/12 Strana 3 (celkem 12)

4 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost jsou pozemky v části obce Čejtice, obec Horka II. Pozemky jsou oceněny bez staveb a porostů, pozemek parc. č. 1961/2 je oplocen. Pozemky parc. č. st. 402, 1961//2, PK 1959/1 a PK 1961/1 se nachází v prostoru areálu bývalého zemědělského družstva, je zde možnost napojení na veřejný rozvod el.energie a vody, ostatní IS v obci nejsou. Pozemek st. 402 je zastavěn zemědělskou stavbou bez č.p. Výměra pozemku PK 1959/1 dle LV neodpovídá zákresu v katastrální mapě, výměra vedená v KN je chybná. Do pozemku PK 1959/1 zasahuje na základě katastrální mapy parcela zastavěná plocha parc. č. st. 133/3 a výměra tohoto pozemku by měla být od výměry PK 1959/1 odečtena. Na tuto skutečnost jsem upozornila Katastrální úřad pro Středoèeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora a požádala o přešetření výměry pozemku PK 1959/1, k datu ocenění nebyla výměra opravena. Proto je pozemek PK 1959/1 oceněn jednotkovou cenou, předpokládaná opravená výměra byla odměřena z katastrální mapy a pozemkové mapy, tato výměra je orientační. Pozemky PK 2068 a PK 2069 tvoří příkop podél pole, pozemky parc. č a PK 2073 jsou úzké pozemky na rozhraní orné půdy a lesa. Tyto pozemky jsou oceněny jako neplodná půda. Práva a právní závady: - nemovitosti dle LV jsou dotčeny změnou právních vztahů, k datu ocenění je na LV zapsán jiný vlastník - výměra pozemku parc. č. PK 1959/1 dle LV neodpovídá zákresu v katastrální mapě, výměra vedená v KN je chybná od výměry PK 1959/1 není odečtena výměra pozemku parc. č. st. 133/3. Výše uvedené skutečnosti nemají vliv na cenu obvyklou. Jiná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/ Pozemek st Pozemek PK 1959/ Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK 2073 Znalecký posudek 108/3/12 Strana 4 (celkem 12)

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/1 Pozemek parc. č. 1961//2 je zčásti oplocený a užíván se stavebním pozemkem parc. č. st. 133/1 a stavbou č.p. 30 ve vlastnictví jiného subjektu. Pozemek parc. č. PK 1961/1 je užíván jako ostatní plocha - ostatní komunikace, resp. nezpevněná příjezdová komunikace s prašným povrchem na stavební pozemek parc. č. st. 133/1 a st. 133/2 a k RD č.p. 30, pozemek neslouží jako veřejně provozovaná komunikace. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3110 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 32 odstavec 2 35,- 0,40 2,1550 1, ,00 34,807 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena 32 odstavec 2 Ostatní plocha 1961/2 446,00 34, ,92 32 odstavec 2 PK pozemek 1961/1 108,00 34, ,16 Stavební pozemky - celkem ,08 Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/1 - zjištěná cena = ,08 Kč [Kč] Znalecký posudek 108/3/12 Strana 5 (celkem 12)

6 1.2. Pozemek st. 402 Pozemek parc. č. st. 402 je zastavěn zemědělskou stavbou bez č.p. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1830 0, ,00 29,517 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a st ,00 29, ,37 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 505,37 Pozemek st zjištěná cena = 1 505,37 Kč 1.3. Pozemek PK 1959/1 Pozemek parc. č. PK 1959/1 je užíván jako ostatní plocha - manipulační plocha v areálu bývalého zemědělského družstva, výměra pozemku je v KN vedena chybně. Plocha pozemku st. 133/3, která se překrývá s pozemkem PK 1959/1, byla odměřená z katastrální mapy a činí cca 400 m2, tj. výměra pozemku parc. č. PK 1959/1 by měla být cca 2020 m2. Tato výměra je pouze orientační, pro ocenění pozemku PK 1959/1 je směrodatná jednotková cena pozemku. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 32 odstavec 2 35,- 0,40 2,1830 0, ,00 11,807 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,000 Pozemek PK 1959/1 - zjištěná jednotková cena = 20 Kč/m 2 Znalecký posudek 108/3/12 Strana 6 (celkem 12)

7 Orientační celková zjištěná cena Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 32 odstavec 2 PK pozemek PK 1959/ ,00 20, Stavební pozemek - celkem Pozemek PK 1959/1 orientační celková zjištěná cena = Kč 1.4. Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK 2073 Pozemky PK 2068 a PK 2069 tvoří příkop podél pole, pozemky parc. č a PK 2073 jsou úzké pozemky na rozhraní orné půdy a lesa. Tyto pozemky jsou oceněny jako neplodná půda. Ocenění: Jiné pozemky: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Přirážka K p Upr. cena 32 odstavec 3 6,42 0,25 20 % 1,000 1,926 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena Cena [Kč] 32 odstavec 3 Ostatní plocha ,00 0 1, ,14 neplodná půda 32 odstavec 3 PK pozemek PK ,00 0 1, ,64 32 odstavec 3 PK pozemek PK ,00 0 1, ,64 32 odstavec 3 PK pozemek PK ,00 0 1, ,85 Jiné pozemky - celkem 5 797,27 Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK zjištěná cena = 5 797,27 Kč Znalecký posudek 108/3/12 Strana 7 (celkem 12)

8 Porovnávací hodnota 1.1 Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/1 Pozemky jsou situované v okrajové části osady zvané Čejtice, při hlavní silnici II/336. Pozemky tvoří funkční celek s rodinným domem ve vlastnictví jiného subjektu. Popis porovnávaných pozemků: Podle zkušeností z místního trhu se pozemky v obdobných lokalitách okresu prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 100 až 300 Kč/m 2. V obci Horka II, osada Čejtice odhaduji prodejnost stavebního pozemku s ohledem na situování pozemku u hlavní silnice, rozlohu a nezasíťování pozemků na 100 Kč/m 2. Oceňované pozemky vzhledem k velikosti nemůžou sloužit jako samostatné stavební parcely a jsou využitelné pouze ve funkčním celku se stavebním pozemkem a stavbou RD č.p. 30. Tyto skutečnosti jsou zohledněny koeficientem ve výši 0,40, který je standardně aplikován prováděcími předpisu k zákonu č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění. Koeficient vyjadřuje rozdíl mezi hodnotou a cenou stavebního pozemku a pozemku, který není stavebním a na stavební pozemek pouze navazuje. Prodej pozemku pro stavbu domu, 924m 2 Lokalita: Řendějov Cena: Kč (cena včetně provize) Plocha:924 m 2 Elektřina:ano Dumrealit.cz Vám zprostředkuje prodej rovinatého pozemku na okraji obce Jiřice u Zruče nad Sázavou, vhodného k výstavbě rodinného domu. Na pozemek je přivedena elektřina, bude třeba vybudovat studnu a septik. V okolí louky, pole, krásná příroda. Prodej, pozemek pro bydlení, m² Cena: ,- Kč včetně provize Adresa: Onšovec Datum aktualizace: ID zakázky: Stav: Rezervováno Plocha pozemku: m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Prodej krásného stavebního pozemku s výhledem na jezero, rozměry 20m na 100m, v oblasti želivské přehrady, na okraji vesnice, pozemek je oplocen, v mírném svahu. K pozemku vede přístupová cesta, v blízkosti el.vedení - možnost napojení. Znalecký posudek 108/3/12 Strana 8 (celkem 12)

9 Prodej, pozemek pro bydlení, m² Cena: ,- Kč Adresa: Mnichovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: rm Plocha pozemku: m2 Pozemek je rovinatý a částečně oplocený. Přístupný je z obecní komunikace. Vzdálenost el. přípojky je cca 30m, ostatní sítě zavedeny nejsou. Pozemek je vhodný na stavbu pro bydlení, či podnikání. Obec Mnichovice se nachází 13 km východně od Vlašimi, od okresního města Benešov je tato obec vzdálena 33 km. Dobrá dopravní dostupnost na dálnici D1. Nedaleká Vlašim poskytuje veškerou občanskou vybavenost. Výhodou tohoto pozemku je umístění v klidné lokalitě nezasažené průmyslem. Prodej, pozemek pro bydlení, m² Cena: ,- Kč včetně provize ( majitel pozemku - neplatíte provizi RK) Adresa: Štěpánovská Lhota Datum aktualizace: ID zakázky: MV5107 Plocha pozemku: m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 400V Nabízím krásný rovinatý čtvercový pozemek o rozměru 2160m2 v obci Štěpánovská Lhota (absolutní klid, skvělá dostupnost). Jedná se o částečně oplocený pozemek se zavedenou elektřinou. Voda nutno vlastní vrt (dva silné prameny), na hranici parcely malý rybníček zásobovaný vlastním pramenem. Jen dva přímí sousedé (rekreanti), možno postavit i dva RD. Přístupová asfaltová cesta až k pozemku. Vzrostlé stromy na pozemku. Skvělá dostupnost do Prahy do 40minut klidnou jízdou. Neplatíte provizi realitní kanceláře cena stanovena majitelem pozemku na 138kč/m2. Do plánovaná 2 let v obci výstavba RD která pozemek zhodnotí a posílí i vodu a kanalizaci. Vzhledem k poloze při hlavní silnici a nezasíťování pozemku stanovuji jednotkovou cenu na 100,- Kč/m2 Obvyklá jednotková cena stavebního pozemku: 100,00 Kč/m 2 Obvyklá jednotková cena zahrady a ostatní plochy: 40,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Ostatní plocha p.č. 1961/2 446,00 m 2 PK pozemek p.č. PK 1961/1 108,00 m 2 Celkem 554,0 m 2 554,00 m 2 á 40,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/1 oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/1 cena po zaokrouhlení = ,- Kč Znalecký posudek 108/3/12 Strana 9 (celkem 12)

10 1.2. Pozemek st. 402 a PK 1959/1 Popis porovnávaných pozemků: Pozemky pro výrobní a zemědělské plochy se v dané lokalitě běžně neobchodují. Na základě zkušenosti z jiných lokalit se cena pozemků pro výrobní plochy pohybuje obvykle o cca 20 40% níže než cena pozemků pro stavbu RD. S ohledem na lokalitu odhaduji cenu stavebních pozemků pro zemědělské plochy na 50 Kč/m2. Pozemek PK 1959/1 ostatní plocha, manipulační plocha, nemůže sloužit jako samostatná stavební parcela a je využitelný pouze ve funkčním celku se stavebním pozemkem st. 133/,3 a st. 402 a zemědělskou stavbou bez č.p. Proto je cena tohoto pozemku upravena opět koeficientem ve výši 0,40 viz pozemky 1.1. Obvyklá jednotková cena zemědělského stavebního pozemku: 50,00 Kč/m 2 Obvyklá jednotková cena ostatní plochy: 20,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Zastavěná plocha p.č. st m 2 51,00 m 2 á 50,- Kč/m 2 = 2 550,- Kč Ostatní plocha p.č. PK 1959/1 2002,00 m ,00 m 2 á 20,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky parc. č. st. 402 a PK 1959/1 oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky parc. č. st. 402 a PK 1959/1 cena po zaokrouhlení = ,- Kč 1.3. Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK 2073 Přesnou polohu oceňovaných pozemků nelze bez podrobného geodetického zaměření určit, na základě pozemkové a katastrální mapy se jedná o pozemky na rozhraní pole a lesa. Na základě mapových podkladů lze nicméně konstatovat, že se jedná o úzké pruhy pozemků, které jsou tudíž hospodářsky nevyužitelné. Jednotkovou cenu těchto pozemků stanovuji na 5 Kč/ m 2. Ostatní plocha p.č ,00 PK pozemek p.č. PK ,00 PK pozemek p.č. PK ,00 PK pozemek p.č. PK ,00 Celkem 3010,0 m ,00 m 2 á 5,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky parc. č. 2077, PK 2068, PK 2069 a PK 2073 oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky cena po zaokrouhlení = ,- Kč Znalecký posudek 108/3/12 Strana 10 (celkem 12)

11 C. Rekapitulace Administrativní cena: 1.1. Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/ ,10 Kč 1.2. Pozemek st ,40 Kč 1.3. Pozemek PK 1959/1 20,- Kč/ m Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK ,30 Kč 1. Ocenění pozemků (bez PK 1959/1) celkem ,80 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu i.d. 1/2 bez PK 1959/ ,90 Kč Výsledná cena spoluvlastnického podílu i.d. ½ bez PK 1959/1po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Jednotková cena spoluvlastnického podílu i.d. ½ na pozemku PK 1959/1 10,- Kč/m 2 Porovnávací cena: 1.1. Pozemky parc. č. 1961/2 a PK 1961/ ,- Kč 1.2. Pozemek st. 402 a PK 1959/ ,- Kč 1.3. Pozemky 2077, PK 2068, PK 2069 a PK ,- Kč Porovnávací cena pozemků ,- Kč Hodnota spoluvlastnického podílu i.d. 1/ ,- Kč Obvyklá cena i.d. 1/2: ,- Kč V Kutné Hoře, Ing. Lenka Váchová Kaňk Kutná Hora tel.: lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 108/3/12 Strana 11 (celkem 12)

12 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 108/3/12 znaleckého deníku. V Kutné Hoře, Ing. Lenka Váchová Kaňk Kutná Hora tel.: lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 108/3/12 Strana 12 (celkem 12)