Znalecký posudek č.1114/50/13 O ceně nemovitosti čp.10 a pozemcích st.145/1, st.145/2 a 116 v k.ú. Ořechov u Uherského Hradiště, obec Ořechov, okres Uherské Hradiště Objednatel posudku : JUDr. V.Novozámský, soudní exekutor Č.j056 EX 1347/11-25 Bratislavská 73 602 00 Brno Účel posudku : pro potřebu objednatele Datum k němuž se ocenění provádí : 13. 5. 2013 Posudek vypracoval : Ing. František Jevický Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Posudek obsahuje 6 stran textu včetně obálky.
1. NÁLEZ 1.1. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU -Stanovit cenu obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 1347/11-10 ze dne 1.4.2011 ve spojení s usnesením č.j. 056 EX 1347/11-25, a to pouze nemovitosti zapsané na LV 1195, k.ú. Ořechov u Uh.Hradiště - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv) 1.2. POPIS OBJEKTU Rodinný dům krajní v uliční řadové zástavbě, vedlejší stavba a pozemky související tvořící funkční celek. Na Stavebním úřadě v Polešovicích bylo zjištěno, že k nemovitosti nejsou k dispozici žádné údaje, které by bylo možno využít pro ocenění. Bylo pouze zjištěno, že rodinný dům má pravděpodobně dispozici 4+1. Stavební úřad měl řešit stížnosti občanů, povinná chová velké množství psů, nepodařilo se mu však dostat do nemovitosti. 1.3. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy usnesení č.j. 056 EX 1347/11-105 informace získané na Stavebním úřadě Polešovice oceňovací předpis oceňovací předpis vyhláška č. 3/2008 Sb.ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. a vyhlášky č.460/2009 Sb. a vyhlášky č.364/2010 Sb. a vyhlášky č.387/2011 Sb. a vyhlášky č.450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb místní šetření proběhlo dne 13.5.2013 pouze z exteriéru, povinný nebyl zastižen 1.4. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Vlastník Železníková Jana Ořechov 10 LV č. 1195 Dům č. 10 Pozemek p.č. St.145/1 zastavěná plocha a nádvoří St.145/2 zastavěná plocha a nádvoří 116 - zahrada Obec Katastrální území Okres Ořechov Ořechov u Uherského Hradiště Uherské Hradiště 2
2. POSUDEK RODINNÝ DŮM Rodinný dům situovaný v centru obce, přístupný z veřejné komunikace. Krajní v uliční řadové zástavbě. Je pravděpodobně nepodsklepený, přízemní, s částečně využitým podkrovím. Dům je zděný (smíšení zdivo), krov dřevěný, střecha sedlová, krytina betonová taška. V domě se nachází bytová jednotka o předpokládané velikosti 4+1. Okna zdvojená dřevěná. Topení ústřední, kotel plynový. Odhadované stáří nemovitosti je více než 80 roků. STAVEBNÍ POZEMEK NEUVEDENÝ V CENOVÉ MAPĚ STAVEBNÍCH POZEMKŮ - 28 POČET OBYVATEL 736 Pozemek číslo p.č. st.145/1 Druh pozemku Zastavěná plocha Výměra pozemku m 2 478 Ocenění dle Odst.1, písmeno k Základní cena ZC Kč/m 2 35,- Přirážky dle příl.21 tab. 2 pol. 2.11 % Plyn tab.1 pol.1.2.4 % 0 Srážky dle příl.21 tab. 2 pol.2.1-2.10 % - ZCU podle 28 odst.1, bez K i a K p Kč/m 2 38,50 Stavba umístěná na pozemku Rodinný dům Koeficient K i (příloha č.38) 2,146 Koeficient K p (příloha č.39) 1,129 ZCU podle 28 odst.1 Kč/m 2 93,28 Cena pozemku 44.587,- Kč Pozemek číslo p.č. st.145/2 Druh pozemku Zastavěná plocha Výměra pozemku m 2 90 Ocenění dle Odst.1, písmeno k Základní cena ZC Kč/m 2 35,- Přirážky dle příl.21 tab. 2 pol. 2.11 % Plyn tab.1 pol.1.2.4 % 0 Srážky dle příl.21 tab. 2 pol.2.1-2.10 % - ZCU podle 28 odst.1, bez K i a K p Kč/m 2 38,50 Stavba umístěná na pozemku Zemědělská stavba Koeficient K i (příloha č.38) 2,093 Koeficient K p (příloha č.39) 1,129 ZCU podle 28 odst.1 Kč/m 2 90,98 Cena pozemku 8.188,- Kč Ocenění stavebních pozemků podle 28 odst.5 (pozemky tvořící funkční celek) Pozemek číslo p.č. 116 Druh pozemku Zahrada Výměra pozemku m 2 637 Ocenění dle Odst.5 Pozemek, s nímž tvoří funkční celek p.č. St.145/1 ZCU pozemku s nímž tvoří funkční celek Kč/m 2 93,28 Úprava koeficientem 0,40 podle 23 odst. 6 Kč/m 2 37,31 ZC podle 26 odst. 2 (minimum) Kč/m 2 20,- Použitá ZC (vyšší z obou) Kč/m 2 37,31 Cena pozemku 23.768,- Kč 3
STANOVENÍ OBECNÉ (TRŽNÍ) CENY Obvyklá cena je stanovena metodou porovnávací, která nejlépe postihuje situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Ceny k porovnání vychází z marketingového průzkumu v dané lokalitě, z vlastní databáze cen znalce a z cen realitních kanceláří v dané lokalitě. Porovnávací hodnota Ve sledovaném období jsou v dané lokalitě a lokalitách blízkých nabízeny následují nemovitosti : Prodej, rodinný dům, 200 m² Lokalita : Ořechov Prodej RD 4+1. Jedná se o atypicky řešený cihlový dům. Dům je přízemní se sklepem s možností dobudovat podkroví. Před i za domem je zahrada + dvůr. Na pozemku před domem je šopa a další sklep. Celková plocha pozemku 636 m2. V domě je zavedena voda z vlastní studny, možno připojit na obecní vodovod. Dále je zavedena elktřina, odpad je řešen přepadem do kanalizace. Plynová přípojka je před domem. Velmi klidná lokalita s nádherným výhledem. Cena : 690.000 Kč sreality.cz Prodej, byt rodinný dům, 90 m² Lokalita : Vážany Prodej RD 3+1 Vážany Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 3+1 v obci Vážany 492m2.Dům je postaven z pálených cihel a prošel částečnou rekonstrukcí - nová elektřina v mědi, rozvody vody, částečné zateplení. Vytápění domu je řešeno elektrickými přímotopy + jsou 3 vývody na krbová kamna. Napojen na elektřinu 220/380V, kanalizaci, veřejný vodovod a má vlastní studnu s novou vodárnou. Přípojka na plyn je na hranici pozemku před domem. Sočástí domu je velká garáž a tři klenuté sklepy. V ceně domu je vyhotovený projekt na půdní vestavbu a rekonstrukci. Cena : 520.000 Kč sreality.cz Prodej, rodinný dům, 180 m² Lokalita : Vážany DR 3+1, Vážany, 492 m2 Koncové stavení řadové zástavby v klidné části obce blíže k okraji obce s výhledem do slovácké kotliny. Vstup a vjezd ze dvou protilehlých stran. Hlavní vstup i vjezd z ulice, vedlejší vjezd do garáže z postranní ulice. Objekt k trvalému bydlení bude potřeba stavebně upravit a také dovybavit. Výhledově bude nutno dokončit částečně zahájenou rekonstrukci. Stavby jsou zděné, podlahy betonové s dlažbou nebo dřevěnou palubkou. Stropy dřevěné. Krytina hlavní stavby z eternitu, vedlejší dvorní z plechu. Uliční trakt má tři obytné místnosti. Mezi dvorním traktem je místnost pro zřízení kuchyně, za kuchyní je prostorná komora. Dvorní trakt má WC a koupelnu a další komoru. Dále pak pokračuje dílna, navazující na garáž se samostatným vjezdem z vedlejší uličky. Půdní prostor nad uličním traktem je projektově navržen pro půdní vestavbu. Dokumentace je k dispozici a je v ceně nemovitosti. Pod zahradou je klenbový sklípek se zvláštním vstupem z boční ulice. Zavedeno 230/400 V, plyn na hranici pozemku ze dvou stran, napojeno na veřejnou kanalizaci, voda z kopané studny, nová vodárna a příprava na bojler. Topení na tuhá paliva s doplněním el. přímotopy. Obec má základní občanskou vybavenost, ostatní vybavenosti ve střediskové obci Polešovice vzdálené 2 km. Cena : 520.000 Kč sreality.cz V lokalitě Ořechov a blízkém okolí existuje mírný převis nabídky nad poptávkou. Limitující skutečností je stanovení ceny nemovitosti bez možnosti prohlídky interiéru. Vzhledem k informacím získaným na Stavebním úřadě v Polešovicích lze předpokládat, že na nemovitosti neprobíhá běžná údržba, případně výměna prvků krátkodobé životnosti. Tyto skutečnosti mají vliv na technický stav, který je možno předpokládat jako zhoršený. 4
Odhaduji, že cena nemovitosti se bude pohybovat kolem hranice 500.000 Kč Znalcem nebyla zjištěna žádná další práva nebo závady nemovitosti, mimo práv uvedených na LV. Ta se neoceňují. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 19.5.1992 č.j. 4313/91 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a dopravní stavby. Znalecký úkon je zapsán pod poř.čís. 1114/50/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Podpis znalce : Uherské Hradiště, 30. května 2013 Kontakt : fjevicky@seznam.cz, 602 659 253 Ing. František Jevický Na Nivách 607 686 05 Uherské Hradiště 5
6
7