ZNALECKÝ POSUDEK č. 6699-046/2012 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na pozemcích vedených ve zjednodušené evidenci PK č.104/8, PK 104/10, v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni 14.2.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 18.2.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na pozemcích vedených ve zjednodušené evidenci PK č.104/8, PK 104/10, v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky PK č.104/8, 104/10 Adresa nemovitosti: Cholupice Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 12 Obec: Praha Katastrální území: Cholupice Počet obyvatel: 1 257 158 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.2.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 7.2.2012 ( LV č.1030) - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 7.2.2012 ( LV č.120) - katastrální mapa - stanovisko Městké části Praha 12, odbor výstavby k využití pozemků - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne 7.2.2012 č.j.046ex1361/11-44 ve věci ustanovení znalce - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti ke dni ocenění : dle LV č.120 a LV č.1030 kat.území Cholupice ( viz příloha ocenění) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-pozemků PK č.104/8 a PK 104/10. Tyto jsou situovány v okrajovém území Praha 12 v Cholupicích. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění.
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Dle vyjádření Městské části Praha 12, odbor výstavby se jedná o pozemky určené svým zařazením v ÚP hl.města Prahy jako zemědělské pozemky a plochy pro pěstování zeleniny. Ze stanoviska ( příloha ocenění) vyplývá, že se nejedná o pozemky určené k budoucí zástavbě. 8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK č.104/8 a 2 ) Pozemek PK č.104/10
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK č.104/8-27 - 32 Jedná se o pozemek vedený v KN -zjednodušené evidenci jako orná půda. Pozemek je ke dni ocenění využíván pro zemědělskou výrobu. Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3810 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7953 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území 560,00 % Celková úprava ceny: 560,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda PK č.104/8 22604 10029 5,15 560,00 33,99 340 885,71 Výměra celkem 10029 Mezisoučet 340 885,71 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 340 885,71 340 885,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 56 / 600 Pozemek PK č.104/8 - zjištěná cena = 31 816,- Kč a 2 ) Pozemek PK č.104/10-27 - 32 Jedná se o pozemek vedený v KN -zjednodušené evidenci jako orná půda. Pozemek je ke dni ocenění využíván pro zemědělskou výrobu. Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území 560,00 % Celková úprava ceny: 560,00 %
- 5 - Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda PK č.104/10 22604 14388 5,15 560,00 33,99 489 048,12 Výměra celkem 14388 Mezisoučet 489 048,12 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 489 048,12 489 048,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 112 / 864 Pozemek PK č.104/10 - zjištěná cena = 63 395,13 Kč
- 6 - Výsledné ceny: a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK č.104/8 = 31 816,- Kč a 2 ) Pozemek PK č.104/10 = 63 395,13 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 95 211,13 Kč 95 210,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK č.104/8, PK č.104/10 Popis porovnávaných pozemků: Jedná se o zemědělské pozemky v půdních celcích zemědělsky obdělávané. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena orná půda 145 050,- 4835 30,00 1,00 1,00 30,00 k.ú.domousnice Orná půda Strančice 360 000,- 9776 36,00 1,50 0,90 49,00 orná půda Kunie 5 600 000,- 70000 80,00 0,80 0,90 58,00 orná půda k.ú.zlatníky 1 590 000,- 17911 88,00 0,80 0,90 63,00 Průměrná jednotková cena: 50,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 30,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 63,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: orná půda PK č.104/8 10029 m 2 orná půda PK č.104/10 14388 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 24417 m 2 10029,00 m 2 á 50 Kč/m 2 = 501 450,- Kč 14388,00 m 2 á 50 Kč/m 2 = 719 400,- Kč m 2 Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 1,220 850,- Kč Spoluvlastnický podíl 56/600 na pozemku PK č.104/8 = 46 802,- Kč Spoluvlastnický podíl 112/864 na pozemku PK č.104/10 = 93 256,- Kč Pozemek PK č.104/8, PK č.104/10 spoluvl.podíly = 140 058,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 95 210,- Kč 95 210,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 140 058,- Kč 140 000,- Kč b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. Stanovená hodnota nemovitosti bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00. c) Výpočet : NC věcná hodnota Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 140 000,- Kč * 1,00 = 140 000,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 140 000,- Kč d) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení výše uvedených obou metod ocenění nemovitosti byla pro stanovení obvyklé ceny pozemku-orné půdy použita metoda cenového porovnání tržních hodnot. Takto zjištěná hodnota nemovitosti byla poté upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
- 8 - e) Závěr : Obvyklá cena pozemků PK č.104/8, PK č.104/10 v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha za použití uvedených metod činí : 140 000,- Kč slovy: stočtyřicettisíc Kč. otisk pečeti V Říčanech, 18.2.2012 D. Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6699-046/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2012.