Znalecký posudek č. 3292-92/2011 o ceně pozemků parc.č.st.6175 a parc.č.2434/36 v katastrálním území a obci Kolín, okres Kolín Objednatel posudku: Ján Locek Exekutorský úřad Kutná Hora Šultysova 154-5 284 01 Kutná Hora Účel posudku: č.j.092 EX 39/11-34 exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 26.9.2011 a dále odhad ceny obvyklé rovněž podle stavu ke dni 26.9.2011 vypracoval: Ing. Milan Kačerovský Na Bělidle 760 280 00 Kolín 5 Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kolíně, 13.10.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : Oceněnit nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, který je v SJM, a to: Pozemek parcelní číslo st.6175 o výměře 8 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v KN vedeném KÚ pro Stč. Kraj KP Kolín, pro obec a k.ú. Kolín, na LV č.11554 Pozemek parcelní číslo 2434/36 o výměře 382 m2, druh zahrada, zapsaný v KN vedeném KÚ pro Stč. Kraj KP Kolín, pro obec a k.ú. Kolín, na LV č.11554 Znalec má I. stanovit cenu nemovitosti a jejího příslušenství zjištěnou dle platného cenového předpisu II. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je v dražbě prodejná III. stanovit cenu práv a závad, pokud na nemovitosti váznou 2. Informace o nemovitosti Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: 30 935 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka pozemků byla provedena dne 26.9.2011. Povinný byl o termínu prohlídky informován doporučeným dopisem, který nepřevzal a prohlídku oplocených pozemků neumožnil. Ocenění je provedeno pouze na základě vnější obhlídky pozemků. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín z 28.6.2011, LV č.11554 pro k.ú. a obec Kolín - snímek katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín z 28.6.2011 - informace o platném územním plánu zjištěné na Městském úřadu v Kolíně - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník oceňované nemovitosti: SJM Kohout Josef a Kohoutová Vlasta 6. Celkový popis nemovitosti: Oceňované pozemky leží v zahrádkářské kolonii v prostoru mezi bývalou vodárnou a rybníkem Peklo, v katastrálním území a obci Kolín. Jedná se o pozemek parc.č.st.6175 pod objektem zahradní chatky (bez přiděleného čp/če) a navazující zahradu p.č.2434/36. Zahradní chatka na st.p.6175 není předmětem ocenění. Ocenění je provedeno pouze na základě vnější obhlídky pozemků, přístup nebyl umožněn. Na pozemku je několik neudržovaných ovocných stromů, zvýšeně opotřebené ploty po části obvodu pozemku a vstupní plotová vrátka. Pozemek p.č.2434/36 je v současné době užíván jako zahrádka, p.č.st.6175 je celý zastavěný zahradní chatkou. Územním plánem jsou pozemky určeny k zástavbě rodinných domů. V místě je rozvedena voda a elektřina. Rozvody kanalizace a plynu v okolí rozvedeny nejsou. Přístup je po nezpevněné úzké cestě. Vzdálenost od okraje souvislé zástavby města je cca 500 m. Věcná břemena ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny.
- 3 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: add 1) Administrativní cena Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Venkovní úpravy a 1 ) Boční a přední plot - 10 Oplocení boční a přední strany pozemku drátěným plotem na kovových sloupcích, neudržované, na hranici životnosti Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.3) budovy pro rodinnou rekreaci Plocha: 38,5*0,80+8,50*1,50 = 43,55 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 43,55 m 2 * 240,- Kč/m 2 = 10 452,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0520 Plná cena: = 25 041,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 21 285,45 Kč Boční a přední plot - zjištěná cena = 3 756,26 Kč a 2 ) Plotová vrátka - 10 Plotová vrátka kovová s drátěnou výplní, zvýšeně opotřebená Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.3) budovy pro rodinnou rekreaci Počet: 1,00 ks
- 4 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0520 Plná cena: = 3 474,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 2 952,92 Kč Plotová vrátka - zjištěná cena = 521,10 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet / Výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Úprava [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] Renkloda 40 1 ks 70,00-50% min.70,00 70,00 Jabloň - Čk 40 3 ks 70,00-50% min.70,00 210,00 Švestka 40 1 ks 70,00-50% min.70,00 70,00 Třešeň - Vk nebo Pk 40 1 ks 813,00-50% 406,50 406,50 Součet 756,50 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny 756,50 Trvalé porosty - zjištěná cena = 756,50 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha st.6175 8,00 400,00 3 200,- Součet 3 200,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 1 344,- Mezisoučet 4 544,-
- 5-2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -7 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -14 % - 636,16 Mezisoučet 3 907,84 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 8 916,86 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 2434/36 382,00 400,00 152 800,- Součet 152 800,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 64 176,- Mezisoučet 216 976,- 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -7 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -14 % - 30 376,64 Mezisoučet 186 599,36 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 170 312,07 Pozemky - zjištěná cena = 179 228,93 Kč Výsledné zjištěné ceny dle cenového předpisu a) Venkovní úpravy a 1 ) Boční a přední plot = 3 756,26 Kč a 2 ) Plotová vrátka = 521,10 Kč b) Trvalé porosty = 756,50 Kč c) Pozemky = 179 228,93 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 184 262,79 Kč 184 260,- Kč
- 6 - add 2) Obvyklá cena nemovitosti: Porovnávací hodnota: Pozemky jsou v místě platným územním plánem určeny k nízkopodlažní bytové zástavbě. Oceňovaný pozemek je částečně zainventovaný. V místě je rozvedena voda a kanalizace. Plyn ani kanalizace v okolí rozvedeny nejsou. Přístup je nezpevněný, úzký. Zásadní nevýhodou pozemku je jeho malá výměra. Minimální výměra pozemku pro výstavbu rodinného domu je územním plánem stanovena na 600 m2, pozemek má celkem 390 m2. Pozemek je úzký a dlouhý, vzhledem k nutným odstupům od hranice není ani možné na pozemek rodinný dům situovat. Při případné výstavbě je proto nutné buď přikoupit nějaký okolní pozemek a staveniště tak rozšířit, či prodat oceňovaný pozemek sousedovi či třetí osobě, která skoupí více pozemků v okolí. Tím je obchodovatelnost pozemku snížená. V tomto případě při odhadu obvyklé ceny obvykle využívám podpůrně stávající oceňovací vyhlášku, která pozemky ve funkčním celku hodnotí 40% ceny pozemku hlavního. Stavebník by dále musel žádat stavební úřad o výjimku vzhledem k úzké nezpevněné cestě. Vzhledem k tomu, že pozemek leží na okraji lokality, je pravděpodobné, že by povolení stavět dostal. V nedaleké lokalitě Kolín Spálenka kupovali developeři nezainvestované pozemky určené k výstavbě rodinných domů od jednotlivých vlastníků kolem roku 2004 za 250,- Kč/m2, stejné typy pozemků ve Velkém Oseku za 250,- Kč/m2, v Pečkách za 250,- Kč/m2, ve Velkých Chvalovicích v roce 2005 za 200,- Kč/m2. Jednalo se i o malé díly jednotlivých pozemků, nezainventované, územním plánem určené k výstavbě rodinných domů. Realizované prodeje stavebních pozemků v okolí: 1) Kolín Na Vinici - realizovaný prodej Cena: 2 146 750,- Kč = 1.550,- Kč / 1 m2 Výměra: 1385 m2 Nadstandardně velký pozemek v nově vybudované zóně určené pro výstavbu nových rodinných domů v Kolíně 5 Na Vinici. Okraj souvislé zástavby města je vzdálený cca 400 m. Předmětný pozemek parc.č. 725/28 má výměru 1385 m2, veden je v kultuře orná půda, je určen k výstavbě rodinného domu. Ke dnešnímu dni je pozemek již kompletně zainvestován na kraj pozemku je přivedena elektřina, plynovod, vodovod, dešťová a splašková kanalizace, živičná komunikace. Pozemek je mírně svažitý směrem k jihu, leží na okraji lokality u lesa. V těsné blízkosti je rekultivovaná skládka komunálního odpadu. V lokalitě developer zainvestoval 46 parcel, většina z nich je již zastavěna rozestavěnými nebo dokončenými RD. 2) Kolín Spálenka - realizované obchody Cena: 1350-1400,- Kč / 1 m2 Výměry pozemků: 600-900 m2 Plně zasíťované stavební parcely v lokalitě Kolín Spálenka -v nově vznikajícím satelitu. Několik desítek realizovaných obchodů.
- 7-3) Kolín Štítary realizovaný prodej Cena: 1 200 000,- Kč = 2000,- Kč / 1 m2 Výměra pozemku: 600 m2 Komentář: Realizované prodeje - parcely na výstavbu RD lokalita Na Kopečku, Kolín Štítary. Lokalita se nachází na okraji městské části Štítary, na okraji souvislé zástavby Kolína, ve vzdálenosti 2,50 km od městského centra. Jedná se o 20 parcel, kompletně zaivestovaných, parcely již rozprodané, poslední se obchodovaly na konci roku 2010 za 2 000,- Kč/m2. Vyhodnocení porovnávací hodnoty: Výše uvedené pozemky byly plně zainvestované. Porovnávací hodnotu běžného stavebního pozemku v místě odhaduji na 1 200,- Kč/m2. Pozemky v místě jsou zainventované jen částečně, s nezpevněným úzkým přístupem, vzdálené 500 m od souvislé zástavby města. Oceňovaný pozemek má celkovou výměru 390 m2. Pozemek je úzký a dlouhý, vzhledem k nutným odstupům od hranice není možné na pozemek rodinný dům situovat. Minimální výměra pozemku pro výstavbu rodinného domu je územním plánem stanovena na 600 m2. Vzhledem k odůvodnění uvedeném v předchozím textu odhaduji jeho porovnávací hodnotu na 40% ceny pozemku běžné velikosti. Porovnávací hodnota: 390 m2 x 1200,- Kč/m2 x 0,40 Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: = 187 200,- Kč = 185 000,- Kč Add 3) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovitosti: Věcná břemena ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny.
- 8 - C. Rekapitulace Add 1) Cena zjištěná dle aktuálně platného cenového předpisu a) Venkovní úpravy a 1 ) Boční a přední plot = 3 756,26 Kč a 2 ) Plotová vrátka = 521,10 Kč b) Trvalé porosty = 756,50 Kč c) Pozemky = 179 228,93 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí slovy: Jednostoosmdesátčtyřitisícdvěstěšedesát Kč 184 262,79 Kč 184 260,- Kč Add 2) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Porovnávací hodnota nemovitosti činí celkem 185 000,00 Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji v úrovni odhadnuté hodnoty porovnávací: Obvyklá cena nemovitosti činí celkem slovy: jednostoosmdesátpěttisíc Kč 185 000,- Kč Add 3) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovitosti: Věcná břemena ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. V Kolíně, 13.10.2011 Ing. Milan Kačerovský Na Bělidle 760 280 00 Kolín 5 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 28.2.1986 č.j.1429/84 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3292-92/2011 znaleckého deníku.
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -