ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4124-13/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.48 + pozemky p.č.st.65,p.č.372/4 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Úmonín, k.ú. Úmonín Adresa nemovité věci: Úmonín 48, 285 46 Úmonín Vlastník stavby: SJM Lánský Jaroslav a Lánská Eva, č. p. 48, 285 46 Úmonín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Lánský Jaroslav a Lánská Eva, č. p. 48, 285 46 Úmonín, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 23.2.2016 Stav ke dni : 23. 2. 2016 Za přítomnosti: p.lánského Počet stran: 6 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 26.2.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 633m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.48 stojící na pozemku p.č.st.65 - pozemku p.č.372/4 zahrada o výměře 1021m 2, vše zapsáno v KN na LV č.74 pro obec a k.ú. Úmonín, část obce Úmonín. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 071/2016-A z 18.2.2016 - LV č.74 pro k.ú. Úmonín - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.lánského Místopis Vesnice Úmonín se nachází na území okresu Kutná Hora a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kutná Hora. Obec Úmonín se rozkládá asi osm kilometrů jižně od Kutné Hory. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 460 obyvatel. Úmonín se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Březová, Hájek, Korotice, Lomec, Lomeček a Úmonín. Dominantou obce je novorenesanční zámek s rozsáhlým parkem. V obci je sídlo zemědělského obchodního družstva.. Dále bychom v obci našli knihovnu. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Rodinný dům čp.48 se nachází v sídelní okrajové části obce po pravé straně příjezdové komunikace do Úmonína od Březové. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 633m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.48 stojící na pozemku p.č.st.65 - pozemek p.č.372/4 zahrada o výměře 1021m 2, vše zapsáno v KN na LV č.74 pro obec a k.ú. Úmonín, část obce Úmonín Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.48, jež je samostatnou zděnou přízemní nepodsklepenou stavbou obdélníkového půdorysu, s přístavbou bývalého chléva (nyní již též obytná část - ložnice) k východnímu štítu domku. Rodinný dům je vystavěn na kamenných základech, obvodové zdivo je masivní o tl.60-70cm, převážně kamenné, stropní konstrukce je dřevěné trámové s viditelnými trámy, částečně je strop i klenutý valený. Sedlová střecha, dřevěný krov, střešní krytina je tašková betonová, klempířské prvky jsou plastové (žlaby, svody), parapety nejsou. Vnitřní omítka jsou vápenné hladké, štukové, fasádní omítka je též vápenná hladká - u podélné průčelní severní stěny, zadní podélná stěna je bez omítky s viditelným kamenným zdivem, západní štít je opatřen jednovrstvou nehlazenou házenou hrubou omítkou s nátěrem. V domku jsou vnitřní bělninové obklady v části kuchyně a v koupelně. Dveře jsou hladké, lakované do ocelových zárubní. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly.podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v kuchyni je keramická dlažba, v chodbě je podlaha jen hliněná, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je sporákem na dřevo a litinovými krbovými kamny. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Rozvod plynu není v domku proveden. Odkanalizování je v plastových rourách. V kuchyni je kuchyňská linka, myčka, sporák na dřevo. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, závěsné WC. - 2 -
Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v uličním oplocení, odkanalizování je do veřejné podtlakové kanalizace, voda je z vlastní studny - částečně skružové,částečně roubené, o hl. cca 4,5m. Jedná se o objekt neznámého stáří, dle provedení lze usuzovat na stáří přes 150 roků. rekonstrukce objektu byla provedena jednak v roce 2010 - střešní krytina, následně v roce 2012 pak rekonstrukce kuchyně, WC, koupelna, podlahy, okna, rozvody elektřiny, vody, komín. V domku však chybí izolace zdiva - dochází tak ke vzlínání vlhkosti po vnitřních omítkách, jež jsou v některých místech v domku narušeny - zvětrány. Dle výpovědi vlastníka tj. p.lánského( informace ověřena i znalcem telefonicky u místostarostky obce p.vopolkové), byl rodinný dům několikráte vytopen vodou z přilehlých zemědělských pozemků, naposledy v roce 2014. Dle povodňových zón pojišťovny Kooperativa a.s. se však zatím nachází v záplavové zóně č.1 - tj. bez rizika povodní. V domku čp.48 se nachází byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. Výměry místností: chodba 7,07m 2, kuchyně 20,29m 2, spíž 6,36m 2, pokoj 27,03m 2, nevytápěná ložnice 17,11m 2, koupelna s WC 8,61m 2, tj., celkem 86,47m 2. Započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 86,47m 2. Zastavěná plocha činí : 13,65*7,7+4,95*5,20= 130,85m 2. Obestavěný prostor činí : 13,65*7,70*(2,60+5,83)/2 + 4,95*5,20*(2,80+4,25)/2= 533,75m 3. Příslušenství domku tvoří samostatně stojící stodola- objekt přízemní, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, bez stropní konstrukce, se sedlovou střechou, jednoduchým dřevěným krovem, taškovou původní betonovou krytinou, obvodové stěny jsou zděné z plných pálených cihel o tl.15cm, s pilířky 45/45cm. Vrata jsou dřevěná svlaková, jednoduché dřevěné okno, podlahu tvoří mlat. Vnitřní omítky nejsou, fasádní omítka je jen zčásti. Oplocení pozemku je převážně dřevěné, prkenné, do betonových sloupků, či sloupků vyzděných z betonových tvárnice, vstupní plotová vrata a vrátka od přilehlé komunikace jsou plechová, ve vrchní části průhledná z profilů, neudržovaná, bez nátěru, zkorodovaná. Celková výměra pozemků činí 1654m 2. Na zahradě u rodinného domku se nachází okrasné stromy a keře - jedná se o udržovanou zahradu. Okrasné stromy i keře rostou jako solitérně, tak v částečném či úplném zápoji, v době prohlídky zde byl 1 ks borovice, celkem 8 ks smrků, 15ks thůjí, 5 ks listnatých keřů, 1 ks vlašský ořešák- jedná se o porosty různého stáří od cca 10 roků do cca 30 roků. Porosty jsou v dobrém stavu, bez mechanického poškození. Výškově je podélná jižní stěna domku cca 1,5m níže, než je je terén okolní zahrady. Silné stránky Velikost pozemku, velikost domku k užívání jak rekreační chalupa, rekonstrukce domku ( i když nedokončená a s vadami). Navíc stodola. Slabé stránky Možnost dalšího vytopení domku, drobné nedodělky z provedené rekonstrukce,chybějící izolace zdiva od základů. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 86,47 m 2 Obestavěný prostor: 533,75 m 3 Zastavěná plocha: 130,85 m 2 Plocha pozemku: 1654,00 m 2 Porovnání je provedeno se třemi nabídkami domků či chalup na prodej v obci či bezprostředním okolí Úmonína. Při vyhodnocení bylo vzato v úvahu umístění v domku, kde hrozí zaplavení objektu. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka rekreačního domku Úmonín Nabídka - krásný zděný domek v obci Úmonín u Kutné Hory. Vhodný k celoročnímu obývání i k rekreaci. Domek byl postaven v roce 1990 z tvárnic, z části podsklepený. Okna dřevěná, repasovaná s trojskly, podlahy betonové, pokryté dlažbou, dřevem a koberci. V domku je splachovací WC, sprchový kout. Vytápění kamny na tuhá paliva. Na pozemku vlastní kopaná studna 6,5m, ohřev vody bojlerem, obecní vodovod, obecní kanalizace, elektřina 230/400. Přízemí prostorná veranda, obytná kuchyň, sprchový kout, toaleta, schodiště do podkroví kde je krásná velká ložnice. Pěkná udržovaná zahrada se vzrostlými stromy, kompletně oplocená. Možnost parkování na pozemku a v garáži. Lokalita Úmonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,08 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka - stav rezervováno; Velikosti objektu - menší domek; Poloha - lepší - mimo možnost záplav; Provedení a vybavení - lepší mírně; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek žádanější; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 8 774 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 982 m 2 780000 Kč 12000 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Třebonín Nabídka - Prodej rodinného domu 3+1 v obci Třebonín. Částečně podsklepený dům po celkové rekonstrukci v roce 2013. Dispozice: v přízemí se nachází chodba, obývací pokoj, kuchyň a koupelna. V - 4 -
patře ložnice a dětský pokoj. Dům je zateplen a má nová plastová okna. Velmi nízké provozní náklady. Vytápění krbovými kamny s výměníkem, nebo elektrokotlem. Lokalita Třebonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - lepší - bez rizika záplavy; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům s malým pozemkem; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 10 321 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m 2 128 m 2 1199000 Kč 12621 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Křesetice Nabídka -samostatně stojící dům, částečně podsklepený, dům o 1 nadzemním podlaží a podkroví v Křeseticích u Kutné Hory. Dům je zděný se sedlovým krovem s betonovými taškami. Dům je z roku 1930, v roce 2000 proběhly větší rekonstrukce, opravena fasáda, nová plastová okna, přední okna natřena, výměna klempířských konstrukcí, nová koupelna se sprchovým koutem, nová dlažba v chodbě, elektroinstalace, nové radiátory, nové omítky. Dům je udržován v dobrém stavebně technickém stavu. Plocha přízemí činí 166m2,plocha podkroví 106,5 m2,plocha sklepa 8,4 m2.přízemí kuchyň 6,2m2,jídelna 13,4,m2,spíž 7,3 m2,pokoj 22,4 m2,ložnice 9,6 m2,kotelna 7 m2,chodba 14m2,koupelna s wc 3,9 m2,veranda 4,7m2,obchod 27 m2.podkroví-chodba 2,6m2, pokoj 14 m2,pokoj 24 m2,pokoj 15,8 m2,pokoj 14,9 m2.do podkroví jsou přivedeny přípojky vody a odpady ke zhotovení koupelny či soc. zázemí. Přípojka obecní vody a kanalizace. Obec Křesetice (613 obyvatel) leží 6km od Kutné Hory. V obci je školka, škola 1.st.,potraviny,obecní úřad, pošta, zdravotní středisko, pohostinství, fotbalové hřiště Lokalita Křesetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,08 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - výrazně žádanější; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v žádanější, vybavenější obci; Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 9 085-5 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 191,00 m 2 231 m 2 2800000 Kč 14660 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8774 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9393 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10321 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9393 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 86,47 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 812213 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 812 213 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty. Rodinný dům čp.48 je sice zevně i zevnitř na první pohled udržovaný objekt, ovšem rekonstrukce objektu nebyla provedena odborně, není ani zcela dokončena (např. v chodbě jen hliněná podlaha, na ní volně položené PVC), v domku se projevuje vliv neodizolovaných základů, rizikem je případné další vytopení domku). V Lázních Bohdaneč 26.2.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4124-13/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 124-13/16. - 6 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Snímek kat.mapy, ortofotomapa + situace oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
Kopie katastrální mapy ze dne 26.2.2016 Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 774278 Kopie katastrální mapy ze dne 26.2.2016-10 -
Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 774278 - ortofoto Mapa oblasti ze dne 26.2.2016-11 -
Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 774278-12 -