- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2290 121-12 o obvyklé ceně nemovitostí a vlastnického podílu 1/2 na nemovitostech pozemku parc. čís. 51/1 ostatní plocha, 52/1 orná půda, 590/1 zahrada, 590/2 trvalý travní porost, katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Písek Účel posudku : Převod nemovitosti mezi fyzickými osobami Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail: hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 30.07.2012 Datum: V Milevsku, dne 01.08.2012
- 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 16.07.2012 291/012. 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem: vl. podíl A. Vlastník : LV 202 Havel Karel 1/2 Marie Cibulkové 837/32 140 00 Praha 4 - Nusle Havel Václav 1/2 Náchodská 2675 390 03 Tábor B. Pozemek 51/1 ostatní plocha neplodná půda 52/1 orná půda Katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Prachatice 1.1.2 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 67 Havel Karel Marie Cibulkové 837/32 140 00 Praha 4 - Nusle B. Pozemek 590/1 zahrada 590/2 trvalý travní porost Katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Prachatice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.07.2012. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. 1.2 Popis oceňovaných pozemků : Oceňované pozemky 51/1 a 51/2 (LV 202) jsou umístěné západním směrem cca 750 m od zastavěného území obce Bohumilice. Pozemky jsou v těsné blízkosti státní silnice 4 (Strakonice, Vimperk, Strážný). Na oceňovaných pozemcích nejsou postavené stavby, na pozemku 51/1 jsou náletové dřeviny. Pozemky jsou na mírně svažitém terénu
- 3 - (orientace směrem k jihu). Přístup k pozemku 52/1 (je zemědělsky obhospodařovaný) je po zpevněné komunikaci. Oceňované pozemky 590/1 a 590/2 jsou umístěné na západním okraji zastavěné části obce Bohumilice. Na pozemku 590/2 jsou postavené kolny a boudy pro chov drobných hospodářských zvířat (pozemek je využívaný k chovu drobných hospodářských zvířat a k drobné pěstitelské činnosti). Stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty na pozemcích jsou bezcenné. Pozemky jsou na mírně svažitém terénu (orientace směrem k jihozápadu). Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle LV zřízená věcná břemena, je zde zřízené: Zástavní právo soudcovské, Podán návrh na nařízení výkonu rozh. zřízením soudcovského zástavního práva 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek 28 vyhl. 387/2011 Sb. 2.2 Zemědělský pozemek 29 vyhl. 387/2011 Sb. 2.3 Jiný pozemek 31 vyhl. 387/2011 Sb. 2.1 Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 k), v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j) Obec Bohumilice v Čechách 301 obyvatel. 2.1.1 Základní cena stavebního pozemku : C p = 35,00 Kč/m 2 2.1.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku dle příl. 21, tab. 1,2: Není nutná úprava základní ceny stavebního pozemku. 2.1.3 Popis a výměry: LV 67, kú. Bohumilice v Čechách 590/1 zahrada 847,00 m 2 2.1.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 590/1 zahrada 847,00 35,00 1,00 1,00 0,40 14,00 11 858,00 Koeficient změny cen staveb K i K i 2,155 Celkem cena bez K p 25 553,99 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,314 Cena s K P 33 577,94 2.2 Zemědělský pozemek ( 29 ) Ocení se podle 29, odst. 1 2.2.1 Základní cena za 1 m 2 zemědělského pozemku: Dle přílohy č. 22.
- 4-2.2.2 Úprava základní ceny dle přílohy č. 23: Katastrální území Bohumilice v Čechách + 40,00 % 2.2.3 Ocenění zemědělských pozemků : kú. Bohumilice v Čechách, LV 202 Parc.č. Druh Výměra m 2 ZC Kč/m 2 P-23 BPEJ P 22 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 52/1 orná půda 842,00 1,06 + 40,00 74089 1,484 1 249,52 12 558,00 6,14 + 40,00 72911 8,596 107 948,56 Cena s K P 109 198,08 kú. Bohumilice v Čechách, LV 67 Parc.č. Druh Výměra m 2 ZC Kč/m 2 P-23 BPEJ P 22 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 590/2 trvalý travní porost 2 653,00 3,52 + 40,00 75011 4,928 13 073,98 Cena s K P 13 073,98 2.3 Jiný pozemek ( 32 ) Ocení se podle 32, odst. 3), obec Bohumilice 2.3.1 Průměrná základní cena zemědělského pozemku dle vyhl. 358/2011 Sb.: kú. Bohumilice v Čechách C p = 3,44 Kč/m 2 2.3.2 Úprava základní ceny zemědělského pozemku dle příl. č.23: Katastrální území Bohumilice v Čechách + 40,00 % 2.3.3 Popis, výměry: LV 202, kú. Bohumilice v Čechách 51/1 ostatní plocha neplodná půda 7 217,00 m 2 2.3.4 Výpočet ceny: LV 202, kú. Bohumilice v Čechách Parc.č. Druh Výměra m 2 ZC Kč/m 2 P-23 odst. 3 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 51/1 neplodná půda 7 217,00 3,44 + 40,00 % 0,25 1,204 8 689,26 Cena s K P 8 689,26
- 5-3 Rekapitulace: LV 67 kú. Bohumilice v Čechách LV 202 kú. Bohumilice v Čechách vl. podíl 1/2 3.1 Stavební pozemek 33 577,94 Kč 3.2 Zemědělský pozemek 13 073,98 Kč 109 198,09 Kč 3.3 Jiný pozemek 8 689,26 Kč Cena celkem: 46 651,92 Kč 117 887,35 Kč Hodnota vl. podílů 46 651,92 Kč 58 943,67 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2009 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: 105 600,00 Kč Slovy: jednostopěttisícšestsetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Pozemek Dvory, 5 129 m² Cena: 200 000,- Kč (38,99 Kč/m 2 ) Adresa: Dvory Plocha pozemku: 5 129 m 2 Prodej parcely zjednodušené evidence 4 744 m 2 a lesního pozemku 385 m 2. Pozemky se nachází v k.ú. Dvory u Lažišť. Nedaleko obce Pečnov okr. Prachatice. Pozemek Horní Kožlí, 2 128 m² Cena: 150 000,- Kč (70,48 Kč/m 2 ) Adresa: Horní Kožlí Plocha pozemku: 2 128 m 2 Doprava: Silnice Prodej rovinatého pozemku u lesa o CP 2 128 m 2. Pozemek se nachází na okraji osady Horní Kožlí nedaleko hl. silnice na Prachatice a Vimperk. Elektřina je v dosahu u sousedního domu. Pozemek Svatá Máří, 3 546 m² Cena: 280 000,- Kč (78,96 Kč/m 2 ) Adresa: Svatá Maří Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 3 546 m 2 Elektřina: 230V
- 6 - Prodej orné půdy v obci Štítkov u Svaté Máří, 5 km od Vimperka. Celková výměra 3 546 m 2. Pozemek je zanesen v plochách zemědělských, tj. s využitím pro ornou půdu, trvalý travní porost, vodní plochy, krajinnou zeleň, pěší, účelové a cyklistické cesty, podmíněně přípustné jsou stavby pro zemědělství související s obhospodařováním okolních pozemků. Přístup na pozemek je z obecní silnice. Pozemek Výškovice, 6 780 m² Cena: 300 000,- Kč (44,24 Kč/m 2 ) Adresa: Výškovice Plocha pozemku: 6 780 m 2 Prodej trvalého travního porostu (louky) v Paříži u Výškovic u Vimperka. Celková výměra 6 780 m 2. V současné době je pozemek v územním plánu vedený jako zemědělská plocha. Přípustné je na těchto plochách činnost související se zachováním ekologické rovnováhy území, protierozní a protipovodňová opatření, infrastruktura pro přilehlé území. Dále je přípustné umisťovat stavby pro zabezpečení zemědělské činnosti (seníky, přístřešky pro zvěř a chovná zvířata, včelíny, silážní jámy), zřizování vodních nádrží do 5 ha. Pozemek Vitějovice, 27 543 m² Cena: 990 000,- Kč (35,94 Kč/m 2 ) Adresa: Vitějovice Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 27 543 m2 Voda: Místní zdroj Doprava: Silnice Prodej pozemku o CP 27.543 m 2 poblíž křižovatky Prachatice - Netolice - České Budějovice. Pozemek je celý oplocený a nachází se souběžně se silnicí na Svojnice, Strunkovice nad Blanicí. U pozemku jsou v dosahu elektřina, plyn, pramen - možnost vytvoření zásobníku - studny, kanalizace u hranice. Seznam porovnávaných objektů: K K Cena upravená Název Cena Kč/m 2 m v Kč/m 2 Dvory 38,99 1,00 1,00 38,99 Horní Kožlí 70,48 0,90 1,00 63,43 Svatá Máří 78,96 0,90 1,00 71,06 Výškovice 44,24 1,00 1,00 44,24 Vitějovice 35,94 1,00 1,00 35,94 Průměrná cena 50,73 Obvyklá cena zemědělských pozemků: Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: - kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), - podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, - druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), - poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, - celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, - přístup k pozemkům, - průběh pozemkových úprav v lokalitě, - evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), - konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena zemědělských pozemků v místě se ke dni ocenění pohybuje mezi 80-90 % úředních cen. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely.
- 7-5 Rekapitulace: Popis obce: Obec Bohumilice s 320ti obyvateli se nachází v okrese Prachatice. Rozkládá se v atraktivní krajině podhůří Šumavy. Celá oblast má zemědělský charakter s převažujícím zastoupením živočišné výroby. Bohumilice leží v těsné blízkosti poměrně důležitého dopravního tahu, státní silnice I. třídy I/4 Praha - Vimperk - Strážný. Tato komunikace spojuje obec s nejbližšími většími sídly: směrem severním se Čkyní (2 km) a Volyní (11 km) a směrem jižním s devět kilometrů vzdáleným Vimperkem. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - dobré autobusové a vlakové spojení (Vimperk, Strakonice) Záporný vliv: - prodej spoluvlastnického podílu na části nemovitostí - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nebyla zjištěna 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální
- 8 - Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena nemovitostí stanovena: LV 67 kú. Bohumilice v Čechách LV 202 kú. Bohumilice v Čechách vl. podíl 1/2 590/1 25 410,00 Kč 590/2 11 770,00 Kč 51/1 7 220,00 Kč 52/1 98 280,00 Kč Cena celkem: 37 180,00 Kč 105 500,00 Kč Hodnota vl. podílů 37 180,00 Kč 52 750,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí z LV 67 v kú. Bohumilice v Čechách ke dni 30.07.2012 činí: 37 180,00 Kč Slovy: třicetsedmtisícjednostoosmdesátkorunčeských Obvyklá cena vlastnického podílu 1/2 na nemovitostech z LV 202 v kú. Bohumilice v Čechách ke dni 30.07.2012 činí: 52 750,00 Kč Slovy: padesátdvatisícesedmsetpadesátkorunčeských V Milevsku 01.08.2012 Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2290 121 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 121/12.