ZNALECKÝ POSUDEK č. 837/014/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 365 na pozemku č. parc. St. 307 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 307, č. parc. 847/15 k.ú. Staré Benátky, obec Benátky nad Jizerou, zapsáno na LV č. 507 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 11099/10-21/Ku Podle stavu ke dni 11.1.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy, 20.1.2012
Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Komenského 365/9 294 71 Benátky nad Jizerou Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Benátky nad Jizerou Katastrální území: Staré Benátky Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.1.2012 za přítomnosti zástupce společnosti ROVOS s.r.o. - spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 507 ze dne 23.11.2011, k.ú. Staré Benátky, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.1.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Staré Benátky 3) Usnesení č. j. 132 EX 11099/10-21/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 11.1.2012 Obsah znaleckého posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 365 na pozemku č. parc. St. 307 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 307, č. parc. 847/15 k.ú. Staré Benátky, obec Benátky nad Jizerou, zapsáno na LV č. 507 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Typ stavby Vlastník staveb: Rodinný dům, samostatně stojící. Podíl ½: Kateřina Begerová, Štěpařská 809/24, 152 00 Praha 5 Podíl ½: ROVOS, s.r.o., Poděbradská 8, 290 01 Písková Lhota Vlastník pozemků: Podíl ½: Kateřina Begerová, Štěpařská 809/24, 152 00 Praha 5 Podíl ½: ROVOS, s.r.o., Poděbradská 8, 290 01 Písková Lhota Katastrální úřad: pro Středočeský kraj LV č. 507-2 -
KP Mladá Boleslav Katastrální úz.: Staré Benátky Kraj: Středočeský Obec: Benátky nad Jizerou část obce: Benátky nad Jizerou II Ulice: Komenského počet obyvatel: 7 362 č.p. 365 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 307 výměra 202 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 847/15 výměra 436 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Benátkách nad Jizerou, ulici Komenského. Benátky nad Jizerou jsou město ležící mezi Prahou a Mladou Boleslaví, asi 15 km jihozápadně od okraje Mladé Boleslavi. V Benátkách nad Jizerou je dobrá základní občanská vybavenost. Úplná vybavenost je v Mladé Boleslavi, dobře dostupné po silnici č. R10 do centra cca 20 km. Oceňované nemovitosti se nachází v jihovýchodní části obce, v lokalitě se zástavbou starších dokončených rodinných domů původní zástavby. Přístup je po zpevněné komunikaci, ulice Komenského. Pěší dostupnost občanské vybavenosti - vzdálenost do centra města cca 700 m. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Místo pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 400 m. Jihovýchodně od města vede rychlostní silnice R10 dobrá dostupnost Prahy. Elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Rodinný dům, samostatně stojící. Popis staveb budova č.p. 365 Rok dokončení stáří cca 70 let (nebylo dokladováno, odborný odhad) přístavby, nástavby modernizace, rekonstrukce Druh konstrukce V roce 2011 provedena nástavba podkroví, probíhá dokončování 2 pokojů, chodby, koupelny s WC a balkonu v podkroví. Dokončena nadezdívka, nový dřevěný krov, nová střešní krytina, střešní okna. Novým zastřešením vznikla krytá terasa v 1. NP na severovýchodní straně domu vybudováno WC a zděný sklad obojí přístupné s terasy. V roce 2011 proběhla výměna všech oken za plastová, byla provedena nová fasáda. zděná Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 20% ZP nadzemních 1 + 1 1 NP + obytné podkroví ve výstavbě Popis Dům č.p. 365 je samostatně stojící budova. Stavba domu je částečně podsklepena, vchod do sklepa je ze zastřešené terasy. Stavba má 1 NP a obytné podkroví ve výstavbě. Svislé konstrukce domu jsou zděné. Vodorovné konstrukce jsou betonové, podhledy v 1. NP jsou omítané, rovné. Podhledy v podkroví - 3 -
sádrokarton, probíhá výstavba. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina betonové tašky. Klempířské prvky jsou plechové, zčásti měděné. Okna jsou plastová. Fasáda tenkovrstvá omítka na polystyrenový zateplovací systém. Vnitřní povrchy podlah plovoucí podlaha laminátová, keramická dlažba, koberec. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, keramický obklad v koupelně a v kuchyni. Vnitřní dveře jsou náplňové do kovových zárubní. Vybavení a zařizovací předměty standardní. Rozvod studené a teplé vody, v kuchyni sporák na PB, v koupelně umyvadlo a vana. Samostatné WC. Topení ústřední, kotel na tuhá paliva. Ohřev TUV elektrický bojler. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. Dispoziční řešení: PP: vstup z venkovní kryté terasy ze severní strany domu, vstup se schodištěm 8,90 m 2, kotelna 6,70 m 2 1. NP: zádveří 3,00 m 2, chodba 4,10 m 2, WC 1,50 m 2, koupelna 4,30 m 2, komora 8,60 m 2, kuchyň 14,20 m 2, pokoj 20,00 m 2, venkovní krytá terasa 28,50 m 2 PO ve výstavbě: chodba 11,60 m 2, pokoj 17,20 m 2, pokoj 21,00 m 2, koupelna 6,9 m 2, balkon UP 1. NP: 55,70 m 2 UP podkroví ve výstavbě: 56,70 m 2 Rekonstrukce a modernizace V roce 2011 provedena nástavba podkroví provedena nadezdívka, dokončen dřevěný krov, nová střešní krytina, střešní okna. Probíhá dokončování 2 pokojů chybí finální povrchy podlah a zakončení elektro. Chodba a koupelna s WC jsou ve fázi hrubé stavby. Balkon chybí finální povrch podlahy a zábradlí. Zcela chybí schodiště do podkroví. Novým zastřešením vznikla venkovní krytá terasa v 1. NP na severovýchodní straně domu vybudovány vedlejší stavby s WC a zděný sklad obojí přístupné s terasy. V roce 2011 proběhla výměna všech oken za plastová, byla provedena nová zateplená fasáda. Fasáda pouze na severovýchodní straně chybí, na jihovýchodní straně není provedena vrchní vrstva fasády. Dle sdělení při místním šetření jsou veškeré náklady na rekonstrukci domu hrazeny spolumajitelem nemovitosti firmou ROVOS s.r.o. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Stavba garáže samostatně stojící stavba, ZP 25,90 m 2. Je situována jihovýchodně od rodinného domu, na pozemku č. parc. St. 307. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová, střešní krytina betonové tašky. Okno je plastové, vrata jsou sekční, zvedací. Fasáda hladká omítka, jihozápadní stěna s kamenným obkladem. Stavebně technický stav budovy stavba z roku 2011 (dle sdělení na místním šetření provedena jako novostavba), v dobrém stavu. Stavba garáže není předmětem evidence katastru nemovitostí. Pod krytou terasou je na severovýchodě pozemku č. parc. St. 307 vedlejší stavba WC, skladu a venkovního krbu. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Vstupní dveře částečně z dřevěného masivu, částečně hladké do kovových zárubní. Fasáda režné cihelné zdivo, částečně hladká omítka. - 4 -
Pozemky Pozemek č. parc. St. 307 je zastavěn stavbou rodinného domu s přístřeškem, vedlejší stavbou a stavbou garáže, zbytek tvoří zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 847/15 je zahrada situovaná jihovýchodně od rodinného domu. Je porostlá travním porostem, několika vzrostlými ovocnými stromy a okrasnými keři. Na jihozápadní straně, podél plotu do ulice, je po celé délce vzrostlý živý plot túje výšky cca 3 m. Na severovýchodě pozemku je situován menší skleník. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají tvar obdélníku, protáhlého ve směru severozápad jihovýchod. Jsou rovinné, jsou oplocené. Vstup je z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem. Vnější zařízení Vstupní vrátka a vrata jsou kovová s nátěrem. Plot je dřevěný Oplocení plaňkový s kovovými sloupky, s podezdívkou, na straně do ulice doplněný z vnitřní strany po celé délce o kovové sítě s nátěrem. Část plotu je z betonových tvarovek. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace ano plynovod na hranici pozemku telefon ne přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení V rodinném domě probíhá dokončování obytného podkroví. Fasáda a střecha jsou po rekonstrukci. Interiér v 1. NP je převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav domu je dobrý. Vedlejší stavby jsou v dobrém stavu, udržované. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti, bez rušivých vlivů. Vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 507 k.ú. Staré Benátky 2) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 507 k.ú. Staré Benátky 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 507 k.ú. Staré Benátky 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením mírné riziko. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 847/8 k.ú. Staré Benátky (ostatní komunikace, vlastník Město Benátky nad Jizerou). Bez rizika. - 5 -
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 307 202 1 500-303 000 zastavěná pl. a nádvoří 847/15 436 1 500-654 000 zadrada I. CENA POZEMKU 957 000 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 365 cca 70 let, nástavba 540 4 500 75 1 822 500 40 1 093 500 podkroví 1 rok stavba garáže 1 rok 75 2 000 100 150 000 1 148 500 Reprodukční cena celkem 1 972 500 - - RD UP: 122,5 m 2 (pouze BJ v podkroví) II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 1 242 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 2 199 000 Kč - - 6 -
POROVNÁVACÍ HODNOTA - 7 -
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Vestavba obytných místností v podkroví není dokončena. Interiér 1. NP převážně v původním stavu. Lokalita s ohrožením zaplavením a zatopením mírné riziko. Rodinný dům je po částečné rekonstrukci. Přiměřeně velký rovinný pozemek. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti v docházkové vzdálenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Ve stanovené ceně obvyklé je zohledněna skutečnost, že vestavba obytných místností v podkroví není dokončena. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 507 k.ú. Staré Benátky (zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 365 na pozemku č. parc. St. 307 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 307, č. parc. 847/15 k.ú. Staré Benátky, obec Benátky nad Jizerou, zapsáno na LV č. 507 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. 2 000 000 Kč Podíl ½ Kateřina Begerová 1 000 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 20.1.2012 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 837/014/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z014/2012. - 8 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.1.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Staré Benátky 1 2) Situace, fotodokumentace z 11.1.2012 1 3) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 507 ze dne 23.11.2011, k.ú. Staré Benátky 5 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.1.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Staré Benátky 2) Situace, fotodokumentace z 11.1.2012-9 -
Fotodokumentace z 11.1.2012 1. NP - kuchyně 1.NP - koupelna Podkroví ve výstavbě - pokoj Podkroví ve výstavbě - koupelna Krytá venkovní terasa Ul. Komenského - 10 -