Znalecký posudek číslo 1976-62/2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Pozemky p.p.č. 3654/57, 3654/93, 3654/132, k.ú. Řevničov, okres Rakovník kraj: Středočeský, obec: Řevničov, 270 54 Katastrální údaje: 020C okres Rakovník, 542351 obec Řevničov, 745383 k.ú. Řevničov, LV 540 VLASTNÍK: 1. Bouzek Michal, Maltézské náměstí 293/9, 118 00 Praha 1, r.č.610828/0695, podíl ½ 2. Irmanová Marta, Saratovská 1070, 100 00 Praha 10, r.č. 436127/070, podíl ½ Exekuční řízení ÚČEL OCENĚNÍ: OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ DIČ ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983 telefon 544508311 10 Fax 544508312 e-mail info@exekutorbrno.cz Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82 DIČ CZ5806031220 Datum místního šetření: Počet stran: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 24299/09-28 ze dne 6.9.2010 Brno, Veveří 125, 61645 telefon 608735580 21.9.2010 Počet příloh: 3 Fax e-mail ivan.rut@seznam.cz Datum zpracování : Počet vyhotovení: 3 6.10.2010 Vyhotovení číslo:
2 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 40 550 Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová 39 049 Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena 40 550 z toho hodnota pozemku 40 550 Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Pozemky p.č. 3654/57, 3654/93 a 3654/132 - k.ú. a obec Řevničov, okres Rakovník, lokalita u chatové osady u Buckého rybníka. Nestavební pozemky - louky a potok, neudržované, zpustlé, nenacházejí se zde žádné stavby, množství náletových porostů a křovin, obtížný přístup. Na pozemky není vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - není zohledněno v obvyklé ceně. Inženýrské sítě v místě nejsou. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu hodnoty podle cenového předpisu ke dni ocenění a porovnávací hodnoty nemovitosti. V Úvalech dne 6.10. 2010 Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - ideální spoluvlastnický podíl velikosti 1/2 - pozemky p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře 749 m 2, p.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku, o výměře 136 m 2 a p.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře 1046 m 2, k.ú. Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Rakovník na listu vlastnictví LV č. 540. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Hodnota podle cenového předpisu ke dni ocenění - vyhl.č. 460/2009 Sb. - Porovnávací hodnota 2. Informace o nemovitosti Pozemky - P.p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře... 749 m 2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, zamokřený, zpustlý, porostlý náletovými travinami a rostlinami, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Na jižní straně přiléhá k pozemkům chatové osady. P.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené, o výměře... 136 m 2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, tvoří přirozené koryto místního potoka - Louštínský potok. Odděluje pozemky p.p.č. 3654/57 a 3654/132. P.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře... 1046 m 2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, zamokřený, zpustlý, porostlý náletovými travinami a rostlinami, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Na jižní straně přiléhá k potoku na pozemku p.č. 3654/93, na severní straně k polní cestě podél zemědělských lánů. Pozemky jsou situované v části stavebně nesrostlé s obcí, mimo souvislou zástavbu obce, na východním okraji katastru, mezi lokalitou chatových osad na jihu a zemědělskými lány na severu, nedaleko rekreačního střediska a kempu u Buckého rybníka. Přístup k lokalitě od severu z nezpevněné polní cesty, nebo od jihu od areálu rekreačních chat po nezpevněných pozemcích. V územním plánu v zóně zemědělských ploch a ploch vodních a vodohospodářských. Celková výměra pozemků = 1931 m 2. Inženýrské sítě v místě nejsou. Na pozemku nejsou žádné přípojky ani stavby. Jedná se o nestavební zemědělské pozemky. Obec - Obec Řevničov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 1404 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá na státní silnici č. 6 (E48) - karlovarské, cca 15 km severně od Rakovníka, ve zvlněné středočeské krajině, severně od Křivoklátské vrchoviny, v nadmořské výšce cca 460 m.n.m., asi 40 km západně od Prahy.
4 V místě se postupně rozvíjí občanská vybavenost a infrastruktura - obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, hasiči, sportoviště, restaurace, motoresty, obchody, živnostníci, podnikatelé, zemědělské farmy atd. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice,okresní silnice. Dostupnost Rakovníka cca 15 minut, Kladna 20 minut a Prahy 30 minut autem. Nabídka pracovních možností v místě, a ve větších městech v okolí (Rakovník, Nové Strašecí, Kladno, Praha). Příznivé životní prostředí, klidná rekreační oblast, lesy, turistika, Louštín, Křivoklátsko. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na nemovitost v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - v konceptu územního plánu obce jsou pozemky situovány mimo souvislou zástavbu, na východním okraji katastru obce v plochách zemědělských ozn. NZ (trvalý travní porost) a plochách vodních a vodohospodářských ozn. VV (vodní tok, koryto potoka). Ochranná pásma - nezjištěna ani objednatelem doložena. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 21.9.2010 za přítomnosti znalce, asistenta znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Rakovník LV č. 540 ze dne 28.5.2010 a informace z KN. b) Kopie kat. mapy k.ú. Řevničov, ze dne 20.9.2010. c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 24299/09-28 ze dne 6.9.2010. d) Výsledky místního šetření a zaměření skutečného stavu včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu v Řevničově. f) Koncept územního plán obce Řevničov vypracoval Agrourbanistický atelier Praha, Ing. Stanislav Zeman, datum 08/2010. g) Fotodokumentace. h) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5 5. Vlastnické a evidenční údaje P.p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře... 749 m 2 P.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené, o výměře 136 m 2 P.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře... 1046 m 2 - v k.ú. Řevničov, obec Řevničov, jsou vedeny u KP Rakovník na LV č. 540. Vlastníkem je : 1. Bouzek Michal, Maltézské náměstí 293/9, 118 00 Praha 1, r.č. 610828/0695.. podíl 1/2 2. Irmanová Marta, Saratovská 1070/37, 100 00 Praha 10, r.č. 436127/070... podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění pozemků souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Skutečný stav odpovídá právnímu stavu uvedenému v katastru nemovitostí. Jedná se o nestavební pozemky. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky lichoběžníkových tvarů, téměř rovinné, přístupné od severu z polní cesty nebo z jihu od chatového areálu z nezpevněných obslužných komunikací od státní karlovarské silnice. Pozemky nestavební, neoplocené, zemědělsky neobhospodařovaný, zamokřené. Pozemky situované v části stavebně nesrostlé s obcí, na východním okraji katastru, mimo souvislou zástavbu, nedaleko rekreační chatové osady a autokempinku Bucek. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby, pouze množství náletových porostů. V konceptu územního plánu v zóně ozn. NZ - plochy zemědělské (trvalý travní porost) a zóně ozn. VV - plochy vodní a vodohospodářské (vodní plocha, koryto potoka). Na jihu přiléhá zóna lesů s rekreačními chatami, na severu přiléhají plochy orné půdy. Inženýrské sítě v místě nejsou. K.ú. a obec Řevničov, okres Rakovník. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty Na pozemcích p.p.č. 3654/57 a 3654/132 podél Louštínského potoka se nachází několik vzrostlých olší, bříz a vrb, vzniklých náletovým způsobem. Porosty běžných druhů a vzrůstu, bez pěstební údržby. Ceny se snižují o 50 %. b) Pozemky 1) Pozemky Popis pozemků je uveden u úvodu znaleckého posudku. Na trhu nemovitostí ke dni ocenění bylo nalezeno v hodnocené lokalitě malé množství informací o cenách porovnávacích nemovitostí - zemědělských (nestavebních) pozemků. Z toho důvodu jsou pozemky oceněny také podle bonitovaných půdně ekologických jednotek - BPEJ náležející hodnoceným pozemkům, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. podle vyhl.č. 460/2009 Sb. Při ocenění porovnávací metodou je v celkové ceně pozemků zahrnuto případné příslušenství pozemků (porosty). Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Trvalé porosty 35-42 Okrasné dřeviny příloha č. 37 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient prodejnosti K p : 1,0 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava K z Celková cena 3 ks olše lepkavá 3654/57 50 r. 32 410, 50 % 0,25 10 330,68 Kč Kč 2 ks bříza bradavičnatá 3654/57 50 r. 32 410, 50 % 0,25 6 887,12 Kč Kč 5 ks vrba bílá 3654/132 50 r. 32 410, 50 % 0,25 17 217,80 Kč Kč Okrasné dřeviny celkem: = 34 435,60 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 34 435,60 Kč
7 b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 29, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 38, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 404 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 404 je počet obyvatel v obci. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 40 % Zemědělské využití sníženo potřebou odvodnění 15 % Úprava celkem: + 25 % 1,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Trvalý travní porost 3654/57 749 1,45 1,8125 47201 1 357,56 Trvalý travní porost 3654/132 1 046 1,45 1,8125 47201 1 895,88 Součet: 1 795 3 253,44 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha, koryto potoka 3654/93 136 38, 7 % 10,0000 * 1 360, *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 4 613,44 Kč Pozemky zjištěná cena: 4 613,44 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Popis pozemků je uveden u úvodu znaleckého posudku. Na trhu nemovitostí ke dni ocenění bylo nalezeno v hodnocené lokalitě malé množství informací o cenách porovnávacích nemovitostí - zemědělských (nestavebních) pozemků. Z toho důvodu jsou pozemky oceněny také podle bonitovaných půdně ekologických jednotek - BPEJ náležející hodnoceným pozemkům, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. podle vyhl.č. 460/2009 Sb. Při ocenění porovnávací metodou je v celkové ceně pozemků zahrnuto případné příslušenství pozemků (porosty).
8 Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Řevničova nebyla ke dni ocenění nalezena žádná nabídka k prodeji zemědělských pozemků. V okrese Rakovník bylo nalezeno cca 18 nabídek k prodeji nestavebních pozemků - trvalé travní porosty, zemědělské pozemky. Nabídkové ceny od cca 8,-- Kč/m 2 (Malinová, 212000 m 2, zemědělský pozemek) až do 272,-- Kč/m 2 (Hořesedly, 3584 m 2, zemědělský pozemek navazující na stávající zástavbu obce, po vynětí ze ZPF, možnost zástavby). Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - nestavební, zemědělský - dle konceptu ÚP obce v zóně zemědělských ploch a ploch vodních a vodohospodářských, o celkové výměře 1931 m 2, nezpevněné přístupové komunikace, rovinné, situování mimo souvislou zástavbu obce, mezi lesem s rekreačními chatami a zemědělskými lány, podél Louštínského potoka, mimo zastavitelné území, východní okraj katastru. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybavení K rozloha K zdroj info Jednotková cena (JC) Váha (V) Bdín, okr. Rakovník - zemědělský pozemek, 5305 m 2, svažitý, slunný jižně orientovaný, vhodný pro umístění mobilhouse, karavanu, zahrada, sad, chov včel, vhodný i na fotovoltatiku, dobrý přístup. Pozemek se nachází v CHKO Džbán. Velmi klidná oblast, okolí rybníky a ryzí příroda. Nové Strašecí 5km, Kladno 20km. Nabídková cena. 249 000, Kč 5 305,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,05 0,75 36,96 Kč 1,0 Senomaty, okr. Rakovník zemědělský pozemek, trvalý travní porost, 7393 m 2, obdélníkového tvaru. Na pozemku nejsou žádné vzrostlé stromy, nálety, pouze travní porost. Pozemek se nachází v samé blízkosti obce Senomaty, 7 km od okresního města Rakovník. Pozemek není v zástavbě RD, jde spíše o klidné místo, vzdálené cca 500m od obytných RD. K pozemku ze silnice po nezpevněné přístupové cestě dvěma směry. Pro účely hospodářské, chov a pastvu pro koně. Nabídková cena. 155 000, Kč 7 393,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 18,71 Kč 1,0 Malinová, okr. Rakovník - zemědělský pozemek, 212000 m 2, zemědělská půda o ploše 19 ha a na ní navazující smíšený lesní porost o ploše 2,2 ha jihozápadně od Rakovníku v obci Malinová ( 480 m n.m.). Nestavební pozemek, pro zemědělské účely. Nabídková cena. 1 600 000, Kč 212 000,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 7,13 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybavení K rozloha K zdroj info )
9 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 7,13 Kč 20,93 Kč 36,96 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 21, Kč Množství: 1 931,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 40 550, Kč
10 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - ceny podle platného cenového předpisu a porovnávací hodnoty. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty, neboť tato se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 34 440, Kč 4 610, Kč 39 050, Kč 40 550, Kč Obvyklá cena nemovitosti pozemků p.č. 3654/57, 3654/93, 3654/132, k.ú. Řevničov, okres Rakovník podle odborného odhadu ke dni ocenění činí 40 550, Kč Cena slovy: čtyřicettisícpětsetpadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Bouzek Michal 1 / 2 20 275, Kč Irmanová Marta 1 / 2 20 275, Kč V Úvalech dne 6.10.2010 Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly V Úvalech dne 6.10.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa