ZNALECKÝ POSUDEK č. 613/25/2016 O ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/18 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 1140 pro katastrální území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 27 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 2.6.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kocléřov 544 62 Vítězná Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Vítězná Katastrální území: Kocléřov Počet obyvatel: 1 383 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 181,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.4.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1140 ze dne 3. 3. 2016 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server www.sreality.cz - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 21. 4. 2016 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1140 17/18 JIM agro s,r,o, Ostopovická 756/10, 664 47 Střelice 1/18 Laš Pavel, Pravice 70, 671 78 Pravice 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor zemědělských pozemků, lesních pozemků a pozemků vodní plochy, který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn cca 800 m SZ od - 2 -
centra obce (Obecní úřad) vlevo a vpravo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Starobucké Debrné. Obec Vítězná leží 3,5 km severně od Dvora Králové nad Labem. V obci je pouze základní občanská vybavenost. Veškeré kulturní, sportovní a společenské dění včetně pracovních příležitostí je směřováno do okolních měst (Dvůr Králové nad Labem, Trutnov). Katastrální území Kocléřov tvoří část obce Vítězná a navazuje přímo na zastavěnou část sídelní části obce.správní centrum Trutnov je vzdáleno 9 km SV a je běžně dostupné hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 1140 část 1 1.2. Pozemky LV 1140 část 2 1.3. Pozemky LV 1140 část 3 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 1140 část 1 Jedná se o soubor zemědělských a lesních pozemků, který se nachází na okraji zastavěné části obce (cca 150 m od souvisle zastavěné části). Soubor pozemků je umístěn vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Starobucké Debrné. Soubor pozemků je umístěn v místní části Kocléřov v mírně svažitém terénu. Pozemky tvoří soubor dvou zemědělských pozemků a tří lesních pozemků. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 386/3 85041 100,00 1,95 60,00 3,12 312,00 zjednodušená evidence GP 388/1 83404 3 026,00 2,97 60,00 4,75 14 373,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 126,00 m 2 14 685,50 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 385 3K5 223,00 2,66 2,66 593,18 lesní pozemek 386/1 3K5 431,00 2,66 2,66 1 146,46 lesní pozemek 388/2 3K5 1 611,00 2,66 2,66 4 285,26 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 2 265,00 m 2 6 024,90 Pozemky LV 1140 část 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 20 710,40 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 18 Pozemky LV 1140 část 1 - zjištěná cena = 1 150,58 Kč 1.2. Pozemky LV 1140 část 2 Jedná se o soubor pozemků tvořících vodní plochu (rybník), který se nachází mimo zastavěnou část - 4 -
sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn cca 600 m SZ od centra obce (Obecní úřad) a 100 m vpravo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Starobucké Debrné. Soubor pozemků je umístěn v místní části Kocléřov. V rámci vodní plochy je soubor pozemků umístěn v jižní části. Pozemky tvoří soubor dvou pozemků (pozemek p.č.2063/6 - druh pozemku trvalý travní porost, pozemek p.č. 451 - pozemek ve zjednodušené evidence původ GP). Ocenění Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 3b - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v nezastavěném území obce 8 odstavec 3b 181,- 0,07 1,00 12,67 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 3b trvalý travní porost 2063/6 84,00 12,67 1 064,28 8 odstavec 3b zjednodušená evidence GP 451 1 843,00 12,67 23 350,81 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 1 927,00 m 2 24 415,09 Pozemky LV 1140 část 2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 24 415,09 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 18 Pozemky LV 1140 část 2 - zjištěná cena = 1 356,39 Kč 1.3. Pozemky LV 1140 část 3 Jedná se o soubor zemědělských pozemků, který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn cca 600 m SZ od centra obce (Obecní úřad) a 200 m vpravo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Starobucké Debrné. Soubor pozemků je umístěn v místní části Kocléřov. Pozemky tvoří soubor jedenácti pozemků. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zjednodušená 501 83521 1 877,00 4,36 60,00 6,98 13 101,46 evidence původ GP zjednodušená evidence půdod GP 502 83521 1 899,00 4,36 60,00 6,98 13 255,02-5 -
zjednodušená 503 83521 2 219,00 4,36 60,00 6,98 15 488,62 evidence původ GP zjednodušená 508 83521 2 421,00 4,36 60,00 6,98 16 898,58 evidence původ GP zjednodušená 509 83521 3 697,00 4,36 60,00 6,98 25 805,06 evidence původ GP zjednodušená evidence původ GP 513 83521 299,00 4,36 60,00 6,98 2 087,02 zjednodušená evidence původ GP 539 83521 13 876,00 4,36 60,00 6,98 96 854,48 orná půda 485 83521 496,00 4,36 60,00 6,98 3 462,08 orná půda 517 83521 86,00 4,36 60,00 6,98 600,28 orná půda 518 83521 83,00 4,36 60,00 6,98 579,34 orná půda 538 83521 76,00 4,36 60,00 6,98 530,48 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 27 029,00 m 2 188 662,42 Pozemky LV 1140 část 3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 188 662,42 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 18 Pozemky LV 1140 část 3 - zjištěná cena = 10 481,25 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Jedná se o lesní porost na pozemcích p.č.385, p.č.386/1, p.č.388/2. Lesní porosty: 40-43. Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena břízy ostatní 86 2 8,000 70 1 472 100 (max 80) 8,59 4,32 1,000 Ha=[(8,59-4,32)*1,000+4,32]*8,00*100 % = 6,8720 Kč/m 2 10 115,58 břízy ostatní - celkem = 10 115,58 Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena modříny ostatní 86 1 8,000 70 680 100-6 -
60,40 17,77 0,899 0,899 Ha=[(60,40-17,77)*0,899*1/0,899+17,77]*8,00*100 % = 48,3200 Kč/m 2 32 857,60 modříny ostatní - celkem = 32 857,60 Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 86 4 8,000 70 113 100 34,24 19,43 0,990 0,990 Ha=[(34,24-19,43)*0,990*1/0,990+19,43]*8,00*100 % = 27,3920 Kč/m 2 3 095,30 borovice lesní - celkem = 3 095,30 Celkem - lesní porosty = 46 068,48 Kč Porosty - celkem: 46 068,48 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 46 068,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 18 Porosty - zjištěná cena = 2 559,36 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 1140 část 1 1 150,60 Kč 1.2. Pozemky LV 1140 část 2 1 356,40 Kč 1.3. Pozemky LV 1140 část 3 10 481,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 12 988,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 559,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 559,40 Kč Celkem 15 547,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 15 547,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 1140 část 1 1 150,60 Kč 1.2. Pozemky LV 1140 část 2 1 356,40 Kč 1.3. Pozemky LV 1140 část 3 10 481,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 12 988,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 559,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 559,40 Kč Celkem 15 547,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 15 547,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 15 550,- Kč slovy: Patnácttisícpětsetpadesát Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: - 8 -
1. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 8 km SZ se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku 20937 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 4,-Kč/m 2. 2. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě oceňované nemovitosti se srovnatelným disp. řešením. Soubor pozemků. Velikost pozemku 4300 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 13,-Kč/m 2. 3. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě oceňované nemovitosti se srovnatelným disp. řešením. Soubor pozemků. Velikost pozemku 10000 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 20,-Kč/m 2. 4. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 6 km V se srovnatelným disp. řešením. Soubor pozemků. Velikost pozemku 14360 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu - menší velikost Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 18,-Kč/m 2. 5. porovnávaná nemovitá věc: Lesní pozemek s lesním porostem v lokalitě 15 km JZ se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor pozemků. Velikost pozemku 15499 m 2. + lepší dispozice, srovnatelné umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 21,-Kč/m 2. 6. porovnávaná nemovitá věc: Lesní pozemek s lesním porostem v lokalitě 15 km Z se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor pozemků. Velikost pozemku 72228 m 2. + lepší dispozice, srovnatelné umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 17,-Kč/m 2. 7. porovnávaná nemovitá věc: Lesní pozemek s lesním porostem v lokalitě 12 km JV se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o - 9 -
soubor pozemků. Velikost pozemku 13840 m 2. + lepší dispozice, srovnatelné umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 32,-Kč/m 2. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: umístění v rámci obce, pozemky ve funkčním celku Záporné stránky nemovité věci: spoluvlastnický podíl Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.1140 ze dne 3.3.2016 pro katastrální území Kocléřov. Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci v přepočtu za 1m 2 ve výši 10,-Kč/m 2 (tj. 19 000,-Kč). Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.1140. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši 19 000,- Kč. V Bohuslavicích 2.6.2016 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 613/25/2016 znaleckého deníku. Znalečné a nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1140 ze dne 3. 3. 2016 12 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -