ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: 7EX 181/5 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 182 k.ú. Louka u Ostrohu LV. 662 okr. Hodonín na pozemku, parc.. St.169 zastav ná plocha a nádvo í obec: Louka VLASTNICTVÍ: Miroslav Machá, Louka 182, Louka nad Veli kou Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/22, 13 Praha 3 I : proti povinnému: Miroslav Machá, Louka 182, Louka nad Veli kou na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 14 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé hodnoty F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 182 v etn p íslušenství LV. 662 pro k.ú. Louka u Ostrohu Související pozemek:.parc.st. 169 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 376m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Louka 182 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Louka, Katastrální území:louka u Ostrohu, Po et obyvatel: 994 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35, K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne a za p ítomnosti p.miroslava Machán. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD pro LV.662 k.ú. Louka u Ostrohu ze dne , - stavební povolení nebylo k dispozici - kolauda ní rozhodnutí nebylo k dispozici - informace sd lené p.miroslavem Machán m a údaje, poskytnuté na OÚ v Louce - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne a

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 662 k.ú.louka u Ostrohu Druh vlastnictví: Výhradní Vlastnické právo: Miroslav Machá, Louka 182, Louka nad Veli kou Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p.182 je situován do uli ní, adové zástavby, jako koncový, v okrajové ásti obce Louka, podél hlavní, pr jezdní, zpevn né komunikace. Okolní zástavbu tvo í p evážn rodinné domky nebo drobné, živnostenské provozovny. V míst je možnost napojení na veškeré inženýrské sít, a to na vodovodní ad, plynovod, kanalizaci a nadzemní elektro. D m je napojen pouze na elektro. Zdroj vody je z vlastní studny. m je p ízemní, se sedlovou st echou bez vestav ného podkroví, nepodsklepený. P dorysn je rozd len na dv ásti, odd lené, p ibližn uprost ed, krytým pr jezdem. Krytý pr jezd a sou asn i vchod do domu je p ístupný z uli ní fronty a je pr jezdní do dvora. Levá ást domu je p ístupná z prostoru dvora a jsou zde 2 místnosti (p vodn obytné, dnes využívané pouze jako sklad). Pravá ást domu byla vybudována pozd ji a je p ístupná p ímo z krytého pr jezdu. Obsahuje jednu obytnou místnost, obytnou kuchy a koupelnu s umývadlem bez rozvod vody a kanalizace. Záchod je suchý ve dvo e. Všechny prostory v dom, krom krytého pr jezdu, jsou ur eny k bytovým ú el m, plocha místností, ur ených k bydlení p evažuje a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. vodní d m, resp. jeho levá ást a krytý pr jezd, byl vybudován p ibližn v roce Pozd ji, v roce 1965 byla vybudována ást domu vpravo od pr jezdu a byla rekonstruována i st echa nad p vodní ástí. D m má celkov podpr rnou údržbu a technický stav je špatný, což se projevuje mj. i statickými poruchami v nosných konstrukcích a zejména v d lící st mezi krytým pr jezdem a kuchyní. K domu náleží dvorek, p ístupný pouze p es krytý pr jezd, který je ohrani ený ploty nebo zástavbou. Pozemek je tvo en jedinou parcelou ozna enou v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu jsou venkovní úpravy a pozemek parc..169 bez trvalých porost. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) D m.p a m je situován do uli ní, adové zástavby v obci, jako koncový. Je p ízemní, se sedlovou st echou bez obytného podkroví, nepodsklepený. Z inženýrských sítí je napojen pouze na nadzemní elektro. V míst je možnost napojení dále na ve ejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Sít probíhají soub žn se zástavbou. dorysn je d m obdélníkového tvaru, rozd lený krytým pr jezdem na dv p ibližn stejné ásti. Levá ást domu a krytý pr jezd byly vybudovány v roce V roce 1965 byla postavena ást domu vpravo od pr jezdu, v etn nové st echy nad p vodním domem. 3

4 Vstup do domu je z uli ního pr elí do krytého pr jezdu a odtud pak do obytných ástí v pravé polovin domu nebo do dvora. Ze dvora je pak vstup do prostor levé poloviny domu. Levá ást domu obsahuje 2 obytné místnosti, dnes využívané jako sklad d eva. Základy této ásti domu jsou m lké bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z nepáleného zdiva, stropy jsou d ev né s viditelnými trámy. Podlahy jsou prkenné, vnit ní omítky zde chybí. Pravá polovina domu obsahuje obytnou kuchy, obytný pokoj a koupelnu. Koupelna je vybavena umývadlem, nejsou zde rozvody vody ani kanalizace. Vybavení kuchyn tvo í pouze uhelný sporák. Základy této ásti jsou betonové s vodorovnou izolací, st ny jsou z cihelného zdiva, stropy jsou trámové s vodorovným omítaným podhledem. Podlahy jsou zde betonové s PVC nebo textilním povrchem, v koupeln je hlazený beton. Vnit ní st ny mají vápennou omítku, v koupeln nat enou omývatelným nát rem. Dve e jsou nápl ové do ocelových zárubní, okna jsou d ev ná, dvojitá v uli ním pr elí a jednoduchá ze dvora. Vytáp ní domu je lokální, na tuhá paliva. St echa domu je tvo ena d ev ným, klasickým, sedlovým (polovalbovým) krovem, krytina je tašková, pálená. Klempí ské výrobky, žlaby a svody, jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou v uli ním pr elí a štít vápenné hrubé, u p vodní levé ásti st íkané. Dvorní pr elí je bez omítek. Sokl není proveden. Krytý pr jezd je uzav en z uli ní strany d ev nými, nápl ovými, áste prosklenými, vraty s brankou, ze dvorního pr elí pak vraty svlakovými, d ev nými. Strop je zde trámový s áste ným fošnovým záklopem, podlaha je zde hrubá betonová. Z pr jezdu je p ístup do p dního prostoru po p enosném žeb íku. m jako celek má podpr rnou údržbu, jeho technický stav je špatný a projevují se zde statické poruchy (výrazné trhliny ve zdech v pr jezdu i uli ní zdi). Vzhledem k t mto skute nostem a dále r znému stá í ástí domu je opot ebení stanoveno analytickou metodou v souladu s vyhláškou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 8 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,88 19,42 = 114,19 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 114,19 m 2 2,6 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: 5,88 19,42 (3,61+3,38),5 = 399,9 m 3 ZAST EŠENÍ: (5,88 19,42) (2,32,5) = 132,46 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 531,55 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 114,19 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 114,19 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1, 4

5 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I -,8 nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota 1 III,2 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -,5 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -,8 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické I -,1 WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -,5 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II, zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 3 m2 do 8 m2 celkem II, 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Statické poruchy v obvodovém zdivu I -,1 a ást z ícené st echy. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V,4 Koeficient pro stá í 8 let:,7 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,7 =,154 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II, 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -,3 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení I -,3 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,88 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I -,1 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,9 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,154,88,9 =,122 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3,122 = 386,1 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 386,1 K /m 3 531,55 m 3 = ,62 K m.p zjišt ná cena = ,62 K b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu.p Pozemek se nachází v okrajové ásti obce Louka podél hlavní pr jezdní vozovky. Okolí tvo í p evážn zástavba rodinnými domky nebo drobné provozovny. Pozemek sestává z jediné parcely - stavební plochy. Je rovinný, z ásti zastav ný domem, zbytek je využíván jako dv r. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, kanalizaci, plynovod a nadzemní elektro. Na pozemku se nachází studna. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í St , 35, 13 16,- Sou et 13 16,- Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 26 45,86 Pozemek, náležející k domu.p zjišt ná cena = 26 45,86 K Výsledné ceny: a) D m.p. 182 = ,62 K b) Pozemek, náležející k domu.p.182 = 26 45,86 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,48 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Louka leží v údolí Veli ky asi 4 km severn od Velké nad Veli kou a 12 km na východ od Strážnice. Mezi Loukou a sousedním Lipovem byl v roce 1926 vybudován na trati Veselí nad Moravou - Myjava ve výšce 2 m železni ní viadukt o délce 29 m. P i budování železni ní trat nalezeno kostrové slovanské poh ebišt. Obec si udržuje své tradice, p edevším únorovou fašankovou obch zku a íjnové hody. K p írodním zajímavostem pat í p írodní rezervace Háj u Louky se vzácnou flórou.katastrální vým ra: 954 ha Po et obyvatel: 166 Z toho v produkt. v ku: 644 Pr rný v k: 37,5 Pošta: Ne Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Obec je v oblasti Hor ácka na trase od Veselí nad Moravou ve sm ru na Velkou nad Veli kou a státní hranice se SR. Je tu obvyklý sezonní turistický ruch, vzhledem k okolní p írod zvýšený. V obci jsou dob e upravené komunikace, nabídka služeb je relativn dobrá. V okolí i ve vlastní obci existuje nabídka pracovních míst v n kolika firmách, optimální je vzdálenost do Veselí p ípadn Strážnice. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V oblasti vyšší hladina nezam stnanosti. Bytová zástavba stagnuje, stavební innost se omezuje p edevším na opravy a údržbu starších nemovitostí. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Rodinný d m 4+2 v Louce nad Veli kou P ízemní, samostatn stojící, podsklepený rodinný d m 4+2 se sedlovou st echou. V dom - vstupní chodba, ty i obytné místnosti, dv kuchyn, kotelna, prádelna, koupelna a WC. Možnost parkování ve dvo e. Vhodné i na podnikání. Za domem se nachází zahrada o vým e 428 m2. Zastav ná plocha 726 m2.v devadesátých letech prob hla rekonstrukce vým na oken, podlah + dostavba dvou obytných místností. Elekt ina - 22/38 V, voda - vodovodní ád, plyn - zavedený, odpad - septik s p epadem, topení - úst ední, plynové. 2. Rodinný d m 3+1, 15 km od Uherského Hradišt, v malebném podh í Bílých Karpat. Rekonstruovaný v roce 2 (koupelna, podlahy, okna, fasáda). S možností p dní vestavby, obrovské p dní prostory. K bytu náleží menší dvorek, který je obestav ný hospodá skými budovami a vinný sklípek p ímo v dom. Vlastní i obecní kanalizace, obecní oh ev vody, nová karma. Objekt adový Zastav ná plocha 15 m2 Užitná plocha 14 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 317 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy smíšená Stav budovy dobrý. Stránka 7

8 3. RD v klidné ásti malebného m ste ka v srdci Hor ácka. D m je kousek od centra, v vodním stavu a je tedy nutná rekonstrukce. Vhodné na chalupu nebo možno využít i jako stavební místo (inženýrské sít jsou na hranici pozemku). Další popis: zastav ná plocha (v m2) 186, užitná plocha (v m2) 4, po et NP 1, voda Ano, plyn Ano, elektroinstalace Ano, kanalizace Ano. Zastav ná plocha 186 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 4 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy smíšená Stav budovy velmi dobrý. 4. Rodinný d m 4+2+1,samostatn stojící jen pár metr za obcí Lipov v okrese Hodonín.RD je p ízemní.v dom prob hla rekonstrukce vody a elekt iny,koupelny jsou nov zrekonstruované.vytáp ní je plynové nebo na tuhá paliva.ve dvo e je p kné zast ešené posezení a dílna.k domu pat í i stodola,kde je možno garážovat auto.d m je p kný,udržovaný,který lze využít i jako dvougenera ní.za domem je zahrádka,z tší ásti zatrav ná.cp pozemku 881m2. ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: 1. Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Louce 2. Rodinný d m v Blatnici pod Sv. Antonínkem 3. Rodinný d m ve Velké nad Veli kou 4. Rodinný d m v Louce Cena p ed a po redukci na pramen ceny Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav 72 K 1,,9,6 1,,8,65,6,17 72 K Lepší Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší Lepší 799 K 1,,8,6,8,8,6,6, K Lepší Lepší Lepší Lepší Lepší Lepší Lepší 216 K 1,,7,8 1,,8 1, 1,, K Lepší Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší 95 K,7 1,,6 1,,8,5,55, K Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší Lepší Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti K K K K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 94 K Stránka 8

9 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 182 k.ú. Louka u Ostrohu LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 182 Zastav ná plocha: 114 m 2 Obestav ný prostor: 532 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 114 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.169 o vým e 376 m 2 Vým ra pozemku celkem: 376 m III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 114 m 2 x,7 = 8 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 8m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 45 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 65 /m 2 /rok Stránka 9

10 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,5 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,5 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,18 snižující Dosažitelná výše nájemného : 28 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 8 rok Doba dalšího trvání: 1 rok edpokládaná životnost: 9 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 1 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 88,9% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 5 K K K 1 5 K K Výdaje celkem: K tj. 18% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: lokalit. manipulace, dv r rekrea ní plochy 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov 2 2,5 3. Realitní kancelá Veselí n.m Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 2 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 24, 2,3 Index,9 zahrada, sad, parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 2,5,,,8 1, Stránka 1

11 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 376,, 24, % 9 2 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 376,, Celkem: 9 2 K Využitelná plocha pozemku celkem : 376 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 24, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,7 c) Využitelnost b) Vliv vybavení negativní,8 d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient:,39 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 9,4 /m 2 /rok VN = 3 534,- K /rok Náklady (odhad): 25% N = 884,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 21 4 K Index,7 1, snižující K K D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 35 /m 3 = K opot ebení: 88,89% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 1 K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 376 m 2 x 15 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K 2 K 56 4 K K Stránka 11

12 E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,62 K 26 45,86 K, K ,48 K K K 26 5 K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 12,397 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: 62 1 K 62 5 K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 94 K 62 1 K K 94 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy Závažné statické poruchy negativní Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1,,8, K Stránka 12

13 F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 662 k.ú. Louka u Ostrohu obec Louka okr. Hodonín m.p. 182 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.169 zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena: 75 K slovy: sedmdesátp ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 74/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 13

14 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Interiér - obytná ást, kuchyn, sv tnice Snímek. 2: Pr jezd - statické poruchy Snímek. 3: Místnosti bez možnosti využití Stránka 1